MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 21 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00110 – N° Portalis DB3T-W-B7K-WU5A

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. RESIDENCE DES ARTS C/ [B] [I] [V], [X] [I] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DES ARTS sis 2, 4 et 6 avnue du Moulin de Saquet – 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 VITRY SUR SEINE, représentée par son syndic en exercice, la société CGS, SARL immatriculée au RCS de PAU sous le n° 498 220 649, dont le siège social est sis Société C.G.S – 40 rue du 14 juillet – 64006 PAU CEDEX

représenté par M^e Sophie MARTIN SEMAVOINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0208

DEFENDEURS

Monsieur [B] [I] [V], demeurant 8, Allée du 14 juillet – 17100 SAINTES

et Madame [X] [I] [V], demeurant 8 Allée du 14 juillet – 17100 SAINTES

ni comparants, ni représentés

*******

Débats tenus à l’audience du : 09 Avril 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Mai 2026

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] sont copropriétaires dans l’immeuble situé Résidence des Arts, 2-4-6 avenue du Moulin de Saquet et 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 Vitry sur Seine, des lots n° 34 et 104.

Une mise en demeure de payer les charges de copropriété a été adressée en LRAR le 14 octobre 2025 à M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V].

Par assignation délivrée le 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence des Arts, 2-4-6 avenue du Moulin de Saquet et 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 Vitry sur Seine a attrait M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] devant le Tribunal Judiciaire de Créteil, selon la procédure accélérée au fond, en paiement des charges de copropriété.

A l’audience du 9 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence des Arts, 2-4-6 avenue du Moulin de Saquet et 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 Vitry sur Seine a demandé la condamnation solidaire de M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] à payer les sommes suivantes :

—  4 820,22 € au titre charges de copropriété impayées arrêtés au 14 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  497,33 € au titre des provisions sur charges non encore échues au 4e trimestre 2026 ;

—  90,00 € au titre des frais de poursuite ;

—  1 500,00 € pour dommages et intérêts ;

—  1 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] n’ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L’article 55 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »

Il convient de déduire de cette disposition que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence des Arts, 2-4-6 avenue du Moulin de Saquet et 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 Vitry sur Seine, régulièrement constitué, n’avait pas besoin d’une autorisation préalable pour agir en justice à l’encontre de M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] aux fins de recouvrement des charges de copropriété.

Dans ces circonstances, il convient de déclarer recevable en la forme l’action formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence des Arts, 2-4-6 avenue du Moulin de Saquet et 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 Vitry sur Seine.

Sur la demande principale

En application de l’article 10 al. 2 et 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi précitée, il est indiqué que « … sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En application de l’article 14-2, II, « L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. »

L’article 19-2 dispose enfin qu’ « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, à l’examen du règlement de copropriété, du relevé de propriété et des diverses pièces versées au dossier, il apparaît que les budgets prévisionnels ont été approuvés et se trouvent exécutoires, les budgets courus ont été approuvés, les charges réclamées à M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] l’ont été conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux règles de répartition des charges et que les appels de fonds ont été régulièrement adressés à M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V].

L’historique des appels de charges démontre que des sommes n’ont pas été payées par M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V]. En outre, la mise en demeure adressée le 14 octobre 2025 est restée vaine.

Au 14 novembre 2025, il demeure à la charge de M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] les sommes suivantes :

—  4 038,67 € au titre des charges de copropriété, hors frais (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;

—  497,33 € au titre des provisions sur charges non encore échues (art. 19-2) au 4e trimestre 2026 ;

—  90,00 € au titre de la mise en demeure et des autres frais justifiés (art. 10-1) ;

Il y a lieu par conséquent de condamner solidairement M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence des Arts, 2-4-6 avenue du Moulin de Saquet et 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 Vitry sur Seine les sommes suivantes :

—  4 038,67 € au titre des charges de copropriété hors frais, au 14 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2026 ;

—  497,33 € au titre des provisions sur charges non échues au 4e trimestre 2026 ;

—  90,00 € au titre des frais de mise en demeure et de poursuite ;

Sur les demandes accessoires

L’absence de M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] à l’audience ainsi que son retard dans le paiement des charges, sans aucun justificatif de sa part, caractérise leur résistance abusive. Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence des Arts, 2-4-6 avenue du Moulin de Saquet et 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 Vitry sur Seine la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts de ce chef.

Il convient de condamner solidairement M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence des Arts, 2-4-6 avenue du Moulin de Saquet et 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 Vitry sur Seine la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de plein droit attachée à la présente décision et il n’y a pas lieu d’en décider autrement.

Enfin, il convient de condamner solidairement M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics, selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉCLARE recevable en la forme l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence des Arts, 2-4-6 avenue du Moulin de Saquet et 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 Vitry sur Seine ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence des Arts, 2-4-6 avenue du Moulin de Saquet et 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 Vitry sur Seine les sommes suivantes :

—  4 038,67 € au titre des charges de copropriété hors frais, au 14 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2026 ;

—  497,33 € au titre des provisions sur charges non échues au 4e trimestre 2026 ;

—  90,00 € au titre des frais de mise en demeure et de poursuite ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence des Arts, 2-4-6 avenue du Moulin de Saquet et 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 Vitry sur Seine la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence des Arts, 2-4-6 avenue du Moulin de Saquet et 3 avenue Eugène Pelletan – 94400 Vitry sur Seine la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [I] [V] et Mme [X] [I] [V] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, LE 21 MAI 2026.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT