TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 03 JUILLET 2025

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N° du dossier : N° RG 24/00343 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DEMX

A l’audience publique des référés tenue le 20 Mai 2025,

Nous, Madame Adeline MUSSILLON, Vice-Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. GOFFART

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Marie-Thérèse DE PINHO, avocat postulant, avocat au barreau de DAX et Maître Fernando SILVA, avocat plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

S.C.I. GROUP IMMO

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Stéphanie DULOUT de la SCP GUILHEMSANG – DULOUT, avocat au barreau de DAX, substituée par Maître Dominique DE GINESTET DE PUIVERT, avocat au barreau de DAX

Monsieur [L] [G]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Maître Stéphanie DULOUT de la SCP GUILHEMSANG – DULOUT, avocat au barreau de DAX, substituée par Maître Dominique DE GINESTET DE PUIVERT, avocat au barreau de DAX

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 5 novembre 2010, la SCI GOFFART a consenti à la SARL GROUP IMMO un bail commercial portant sur des locaux situés dans un ensemble immobilier au [Adresse 3] (40) pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2010, moyennant un loyer annuel de 9600 euros HT, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1600 euros. Le bail a été conclu pour exercer dans les lieux les activités d’agence immobilière, gestion locative, et constructeur de maisons.

Monsieur [L] [G] s’est porté caution solidaire et indivisible des obligations du bail.

Par acte du 26 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par actes séparés du 12 décembre 2024, la SCI GOFFART assigné la SARL GROUP IMMO et Monsieur [L] [G] devant la présidente du tribunal judiciaire de DAX, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et ordonner l’expulsion du preneur.

Le 13 février 2025, il a été procédé à un état des lieux de sortie avec remise des clés du local.

A l’audience du 20 mai 2025, la SCI GOFFART représentée par son conseil a soutenu ses demandes telles que développées dans ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 19 mai 2025. Elle a demandé à la juridiction de :

— condamner solidairement la société GROUP IMMO et Monsieur [G] au règlement de la somme de 15 078,27 euros à la SCI GOFFART à titre provisionnel en règlement de l’arriéré locatif,

— condamner solidairement la société GROUP IMMO et Monsieur [G] au paiement de la somme de 1507,82 euros à la SCI GOFFART au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée par le bail commercial,

— condamner solidairement la société GROUP IMMO et Monsieur [G] au paiement des intérêts de retard au taux conventionnel fixé sur le “taux de base de l’intérêt légal majoré de 8 points”,

— prononcer l’acquisition du dépôt de garantie au profit de la SCI GOFFART,

— condamner solidairement la société GROUP IMMO et Monsieur [G] au paiement d’une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SARL GROUP IMMO et Monsieur [L] [G] représentés par leur conseil, ont soutenu leurs conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 19 mai 2025 visant à voir :

— constater la résiliation du bail au 13 février 2025,

— dire n’y avoir lieu à référé, en présence de contestations sérieuses, sur les demandes de provisions au titre de l’arriéré locatif, de l’indemnité de recouvrement, des intérêts de retard majorés, et sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie,

— rejeter l’intégralité des demandes de la SCI GOFFART,

— condamner la SCI GOFFART à payer à la SARL GROUP IMMO et Monsieur [G] une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI GOFFART aux entiers dépens,

Subsidiairement,

— rejeter la demande en paiement de la somme provisionnelle de 1666,56 euros au titre de la réfection des peintures,

— autoriser la SARL GROUP IMMO à procéder à la consignation en compte CARPA des sommes qu’elle sera condamnée à payer en vue de pouvoir procéder à une compensation dans le cadre de l’instance au fond qu’elle va introduire pour demander des dommages-intérêts à la SCI GOFFART au titre du non-respect de la clause d’exclusivité,

— dire que cette consignation sera levée à défaut de justification d’une instance en cours dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, et se terminera après une décision définitive sur la demande d’indemnisation de la SARL GROUP IMMO.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La SARL GROUP IMMO ayant procédé à la remise des clés du local commercial le 13 février 2025, il convient de constater que les demandes en résiliation de bail et expulsion sont devenues sans objet.

La SCI GOFFART sollicite le paiement de la somme de 15 078,27 euros à titre provisionnel en règlement de l’arriéré locatif, au motif que les loyers sont demeurés impayés depuis le mois de mai 2024 et ce, jusqu’au 13 février 2025, date de remise des clés. Elle sollicite également le paiement de la somme de 1507,82 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement, outre des intérêts conventionnels majorés et la conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale.

Elle explique que :

— la société GROUP IMMO a quitté les lieux donnés à bail depuis de nombreux mois, et ce sans jamais donner congé,

— les loyers sont impayés depuis le mois de mai 2024,

— contrairement à ce que soutient la défenderesse elle n’a commis aucun manquement ; les contestations émises sont à la fois prescrites, dénuées de tout fondement contractuel, injustifiées et contradictoires entre elles de sorte qu’elles ne sauraient être qualifiées de sérieuses.

La SARL GROUP IMMO fait valoir qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande en paiement.

Elle explique que :

— elle est fondée à opposer une exception d’inexécution, le bailleur n’ayant pas respecté la clause d’exclusivité prévue au bail, ce qui l’a mise en difficulté ; qu’en effet il a donné à bail à la société LACAZE un local voisin dans le même immeuble, alors que ladite société exerce une activité de constructeur,

— à titre subsidiaire, elle est fondé à solliciter des dommages-intérêts d’une valeur équivalente à la totalité des loyers réglés après son départ des lieux en mars 2021, outre une somme indemnisant la perte de chance de pouvoir céder son droit au bail ; le droit à indemnisation et son droit à compensation constituent une contestation sérieuse.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le principal débat qui oppose les parties est celui de savoir si la bailleresse est susceptible de se voir reprocher un non-respect de la clause d’exclusivité prévue au bail, ce qui pourrait avoir une incidence sur l’obligation à paiement du loyer, la société GROUP IMMO invoquant à titre principal une exception inéxécution, et à titre subsidiaire la nécessaire indemnisation du préjudice qu’elle a subi à ce titre, qui viendrait en compensation de la créance de loyers.

Le bail conclu entre les parties prévoit, dans un paragraphe intitulé “concurrence exercée par le bailleur”, que “le bailleur s’interdit formellement d’exploiter, directement ou indirectement, dans le surplus de l’immeuble dont font partie les locaux objet du présent bail, ou de louer à qui que ce soit, dans le surplus dudit immeuble, pour y exploiter un commerce similaire à celui du preneur ou susceptible de le concurrencer, à peine de tous dommages-intérêts envers le preneur et sans préjudice du droit qu’aurait ce dernier de faire fermer l’établissement concurrent. (…)

Le bailleur a signé un bail à une date indéterminée (2018, selon le preneur) avec la société LACAZE, laquelle exerçe dans un local voisin de celui de la société GROUPIMMO une activité de constructeur.

La société GROUP IMMO soutient qu’au vu de la concurrence élevée qui en a découlé, elle a été contrainte de quitter les lieux en mars 2021 tout en cherchant à céder son droit au bail ; qu’elle a cessé de payer les loyers en se prévalant d’une exception d’inexécution.

Si effectivement au regard des clauses du bail il semble que la clause d’exclusivité n’ait pas été respectée par la bailleur, cependant le non-paiement des loyers n’est pas concomitant, puisqu’il date du mois de mai 2024. Par ailleurs la société GROUP IMMO n’a jamais invoqué de difficultés particulières ni mis en demeure la SCI GOFFART de respecter ses obligations à ce titre, et elle ne verse aux débats aucune pièce pour justifier de ses difficultés. Elle se borne à produire des textos datant de 2021, aux termes desquels il apparaît qu’à cette date des échanges ont eu lieu entre les parties, la société GROUP IMMO ayant envisagé de céder son droit au bail à la société LACAZE, ce que la SCI GOFFART a refusé ; ces seuls échanges sont insuffisants à justifier des allégations du preneur.

L’exception d’inexécution que la société GROUP IMMO entend faire valoir pour s’opposer au paiement des loyers n’est donc pas justifiée.

Par ailleurs, le fait que la société GROUP IMMO puisse prétendre à une indemnisation au fond au titre du non-respect de la clause et solliciter ensuite une compensation est sans incidence sur le caractère non sérieusement contestable de l’obligation à paiement des loyers.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande en paiement et de condamner la société GROUP IMMO à payer à la SCI GOFFART la somme provisionnelle de 13 411, 71 euros au titre de l’arriéré locatif, déduction faite de la somme de 1666, 56 euros réclamée au titre de la réfection des peintures, dont le caractère non sérieusement contestable n’est pas établi, cette demande étant contestée par le preneur.

Il n’y a pas lieu d’autoriser la SARL GROUP IMMO à procéder à la consignation en compte CARPA de cette somme, la procédure au fond n’étant qu’hypothétique.

Les clauses du bail relatives à l’indemnité forfaitaire, aux intérêts de retard au taux majoré, et à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité peuvent s’analyser comme des clauses pénales susceptibles d’être modérées par les juges du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Elles excèdent donc la compétence du juge des référés et doivent à ce titre être rejetées.

La société GROUP IMMO qui succombe pour la plus grande part sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline MUSSILLON, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les demandes en résiliation de bail et expulsion sont devenues sans objet,

CONDAMNONS la SARL GROUP IMMO à payer à la SCI GOFFART la somme provisionnelle de 13 411, 71 euros au titre de l’arriéré locatif,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS la SARL GROUP IMMO à payer à la SCI GOFFART la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNONS aux dépens.

La présente ordonnance a été signée le 03 juillet 2025, par Madame Adeline MUSSILLON, vice-présidente, et par Madame Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE, LA VICE-PRÉSIDENTE