N° RG 25/00025 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DFDO

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [C], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/241 du 05/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représenté par M^e Matthieu SUHAS, avocat au barreau de DAX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 10 Juin 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 08 Juillet 2025

copie exécutoire délivrée le à M. [I]

copie conforme délivrée le à M^e SUHAS

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous-seing privé du 1er décembre 2019, Monsieur [F] [I] a donné à bail à Monsieur [O] [C] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] [Adresse 4] (40), moyennant un loyer mensuel initial de 630 euros.

Par acte du 28 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte du 16 janvier 2025, Monsieur [F] [I] a assigné Monsieur [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Dax afin de voir, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— constater la résiliation du contrat de location au 29 décembre 2024, jour d’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens du locataire, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [O] [C] au paiement de la somme de 3610,40 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— le condamner au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 juin 2025, Monsieur [F] [I] a soutenu ses demandes. Il a indiqué que le paiement du loyer avait repris depuis le mois de janvier 2025 et qu’il était d’accord pour l’octroi de délais de paiement. Il a précisé que le locataire réglait la somme de 100 euros par mois au titre du remboursement des arriérés.

Monsieur [O] [C] représenté par son conseil a demandé au tribunal de :

— lui accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois, soit le paiement d’une somme de 150,43 euros par mois et ce, jusqu’à apurement total de la dette locative,

— lui accorder et à tout autre occupant de son chef, un délai suffisant pour quitter les lieux,

— ramener à de plus justes proportions le quantum réclamé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet des [Localité 6] le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

II. Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Au vu du décompte actualisé, la dette locative s’élevait à la somme de 3310,40 euros à la date de l’audience (à l’exclusion des frais de procédure).

Il convient de condamner Monsieur [O] [C] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2966,40 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

III. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la cause, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 V de ladite loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose par ailleurs que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte du 28 octobre 2024, Monsieur [F] [I] a fait délivrer à Monsieur [O] [C] un commandement de payer la somme de 2966,40 euros en principal, visant la clause résolutoire.

La dette n’a pas été apurée dans le délai imparti par le commandement, les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Cependant, compte tenu de l’accord des parties et les conditions légales étant réunies, il convient d’accorder à Monsieur [O] [C] des délais de paiement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus si le loyer, les charges courantes et l’arriéré de la dette sont payés par Monsieur [O] [C] dans les délais accordés, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

En cas de non respect des modalités de paiement, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra plein et entier effet, en conséquence de quoi le bailleur pourra immédiatement faire procéder à l’expulsion sans délai du locataire et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, le locataire devant payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux.

Monsieur [C] demande un délai pour quitter les lieux.

Cette demande est en l’état inutile, dans la mesure où les délais de paiement, s’ils sont respectés, ont pour effet de suspendre la résiliation du bail et l’expulsion. Cela ne prive pas pour autant le locataire de la possibilité de quitter les lieux lorsqu’il aura trouvé un logement social.

IV. Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [C], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à verser à Monsieur [F] [I] la somme de 3310,40 euros (décompte arrêté au 10 juin 2025) au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 2966,40 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [O] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour le preneur d’avoir volontairement quitté le logement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le preneur soit condamné à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTE Monsieur [F] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] aux dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an susdits.

La greffière, La vice-présidente,

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON