N° RG 25/00013 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DFBP

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [C] [V], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Mathieu LAUVRAY de la SCP SALLEFRANQUE LAUVRAY, avocats au barreau de BAYONNE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [U], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/328 du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Maxime DUCAT, avocat au barreau de DAX

Monsieur [M] [J], dont la dernière adresse connue est : – [Adresse 2]

non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 10 Juin 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 08 Juillet 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e LAUVRAY

copie conforme délivrée le à M^e DUCAT

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail verbal ayant pris effet au 1er juillet 2023, Madame [C] [V] a donné en location à Madame [G] [U] un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 6] (40), moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre la somme de 50 euros à titre de provision sur charge.

A compter du 1er novembre 2023, le loyer a été porté à la somme mensuelle de 450 euros, outre la somme de 100 euros à titre de provision sur charge.

Par acte du 26 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à Madame [G] [U] et à Monsieur [M] [J] un commandement de payer la somme de 1600 euros au titre de l’arriéré locatif.

Ayant des doutes sur l’occupation du logement, Madame [C] [V] a fait dresser un procès-verbal par commissaire de justice le 9 janvier 2025, lequel a constaté l’abandon des lieux.

Par acte du 14 janvier 2025, Madame [C] [V] a assigné Madame [G] [U] et Monsieur [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax.

A l’audience du 10 juin 2025, Madame [C] [V] représentée par son conseil a sollicité de voir :

— constater et à défaut prononcer la résiliation du bail au 09 janvier 2025 en raison de l’abandon des lieux par le preneur et du non règlement des loyers,

— autoriser Madame [V] à reprendre possession des lieux, et à défaut ordonner l’expulsion de Madame [U] et Monsieur [J] et de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner in solidum Madame [U] et Monsieur [J] à verser à Madame [V] l’arriéré de loyer pour la période du 01er août au 09 janvier 2025, soit la somme de 2359,67 euros,

— condamner in solidum Madame [U] et Monsieur [J] à verser à Madame [V] la somme de 2550 euros, à parfaire jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre du préjudice de jouissance subi à raison de leur départ à la cloche de bois qui a fait obstacle jusqu’à ce jour à la remise en location du bien,

— condamner in solidum Madame [U] et Monsieur [J] à verser à Madame [T] [L] la somme de 3000 euros en réparation du préjudice subi à raison des dégradations locatives qui leur sont imputables,

— condamner in solidum Madame [U] et Monsieur [J] à verser à Madame [T] [L] la somme de 1000 euros en réparation du préjudice moral subi à raison de leur mauvaise foi et de leur résistance abusive,

— débouter Madame [U] de toutes ses demandes,

— condamner in solidum Madame [U] et Monsieur [J] aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer, le constat d’abandon et les frais de signification de l’assignation,

— condamner in solidum Madame [U] et Monsieur [J] à verser à Madame [T] [L] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire et à défaut dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Madame [G] [U] représentée par son conseil, a sollicité de voir :

A titre principal,

— débouter Madame [T] [L] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— acter la résiliation du bail verbal au 1er novembre 2024,

— limiter les demandes de Madame [T] [L] au paiement des mois de septembre et octobre 2024,

En toutes hypothèses,

— ordonner la délivrance d’une quittance de loyer récapitulative à Madame [G] [U] et à Monsieur [M] [J],

A titre reconventionnel,

— condamner Madame [T] [L] à verser à Madame [U] la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi,

— ordonner si besoin la compensation,

— condamner Madame [T] [L] à verser à Madame [U] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [T] [L] aux entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Présent lors du premier appel de l’affaire à l’audience du 4 mars 2025, Monsieur [M] [J] n’a pas comparu à l’audience de plaidoiries.

MOTIFS

Sur les titulaires du bail verbal

Il n’est pas contesté que Madame [V] a donné à bail verbal à Madame [G] [U] un studio meublé lui appartenant et situé au sein de sa propriété, et ce à compter du 1er juillet 2023.

La bailleresse considère que Monsieur [M] [J] est également locataire, et ce depuis le 1er novembre 2023, date à laquelle il serait entré dans les lieux.

Si le loyer a été augmenté à partir du 1er novembre 2023, et si le commandement de payer en date du 26 novembre 2024 a été délivré à la personne de Monsieur [J], cependant ces seuls éléments sont insuffisants à établir que ce dernier aurait consenti au bail, alors qu’au contraire il ressort des échanges entre Madame [U] et le commissaire de justice instrumentaire, ainsi que d’un courrier du conseil de Madame [G] [U] en date du 13 février 2025 que Monsieur [J] disposait d’une autre adresse.

Dans ces conditions, il convient de considérer que seule Madame [G] [U] était titulaire du bail.

Sur la résiliation du bail

Madame [C] [V] demande à la juridiction de constater la résiliation du bail au 9 janvier 2025, date à laquelle il a été constaté l’abandon du logement par commissaire de justice.

Madame [G] [U] fait valoir que la bailleresse lui a donné congé à la fin du mois d’août 2024, ce pourquoi elle a recherché un autre logement, dans lequel elle a emménagé le 1er novembre 2024. Elle demande implicitement à la juridiction de constater la résiliation du bail au 31 août (puisqu’elle conclut au debouté de l’ensemble des demandes), et à titre subsidiaire au 1er novembre 2024.

Il convient de constater que la locataire n’établit en aucune façon l’existence d’un congé qui lui aurait été donné par Madame [T] [L] ; elle se borne à invoquer une conversation téléphonique avec la bailleresse, laquelle lui aurait demandé de partir ; à supposer que cet appel ait eu lieu, il ne peut en tout état de cause en aucun cas tenir lieu de congé donné en bonne et due forme.

Si Madame [U] justifie qu’elle a signé un bail pour un autre logement à compter du 1er novembre 2024, elle n’établit pas avoir donné congé.

Le bail a donc couru jusqu’au 9 janvier 2025, date à laquelle Madame [V] demande à la juridiction de constater la résiliation du bail, compte tenu de l’abandon du logement constaté à cette date par commissaire de justice.

Madame [U] ne contestant pas avoir quitté les lieux, il convient de faire droit à la demande de la bailleresse et de constater la résiliation du bail à la date du 9 janvier 2025.

Il n’y a lieu en revanche d’autoriser Madame [T] [L] à reprendre possession du logement, dans la mesure où il est acquis que le bail était résilié à la date du 9 janvier 2025 et que la locataire était partie.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [V] sollicite le paiement de la somme de 2359,67 euros au titre de l’arriéré locatif dû sur la période du 1er août 2024 au 09 janvier 2025, se décomposant comme suit :

—  50 euros au titre du solde dû pour le mois d’août 2024,

—  2200 euros au titre des mois de septembre à décembre 2024 (550 x 4),

—  159,67 euros pour la période du 1er au 9 janvier 2025 (550 x 9/31),

déduction faite d’un versement de 100 euros effectué en octobre 2024.

Madame [U] soutient que le mois d’août a été réglé, et que le non-paiement des loyers de septembre et octobre 2024 se justifie par une exception d’inexécution, la bailleresse ayant coupé l’alimentation en eau du logement à cette période.

Il résulte des pièces versées aux débats que :

— concernant le mois d’août 2024, les sommes de 350 euros et 150 euros ont été versées par virements les 1er et 28 août 2024, de sorte qu’un reliquat de loyer de 50 euros reste dû au titre de ce mois,

— concernant les mois de septembre et octobre 2024, Madame [U] n’établit pas que le logement aurait été privé d’alimentation en eau du propre chef de la bailleresse, sur une période prolongée et ce en dehors de toute intervention ponctuelle de professionnels rendue nécessaire sur le réseau, de sorte que ces loyers sont bien dûs,

— concernant la période du 1er novembre 2024 au 9 janvier 2025, il est dû la somme de 1259,67 euros (1100 pour les mois de novembre et décembre, et 159,67 euros au prorata du mois de janvier).

Il résulte de ce qui précède que Madame [U] est redevable de la somme de 2309,67 euros au titre des loyers impayés sur la période d’août 2024 au 09 janvier 2025, déduction faite d’un versement de 100 euros le 9 octobre 2024 (50 + 1100 + 1259,67-100).

Elle sera seule condamnée à payer cette somme à Madame [C] [V], dès lors que Monsieur [J] n’a pas la qualité de locataire, ainsi qu’il a été indiqué précèdemment.

Sur la demande de dommages-intérêts de Madame [V]

Madame [V] sollicite la somme de 2250 euros, à parfaire au jour de la décision à intervenir, équivalente à 5 mois de loyers hors charges, au titre de son préjudice de jouissance, faisant valoir qu’elle n’a pas pu louer son bien.

S’il est établi que Madame [U] et Monsieur [J] ont quitté le logement sans avoir donné congé et sans remise des clés, cependant il résulte de ce qui précède que le bail est résilié depuis le 9 janvier 2025 et que les locataires n’occupent plus le logement depuis cette date.

Il convient par conséquent de débouter Madame [C] [V] de sa demande de ce chef.

La bailleresse réclame également la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice matériel, du fait des dégradations locatives, soutenant que le logement avait été loué en bon état et qu’une partie du mobilier mis à disposition des locataires a disparu.

S’il ressort du procès-verbal de constat du 9 janvier 2025 que le logement présentait certaines détériorations locatives (carreau cassé, radiateur déposé), cependant aucun état des lieux de sortie n’a été établi contradictoirement ; par ailleurs Madame [V] ne communique aucun devis de réparation, et n’est pas en mesure de fournir faute de réalisation d’un inventaire en bonne et due forme, un état précis du mobilier laissé sur place lors de l’entrée dans les lieux de Madame [U].

Dans ces conditions, il convient de débouter la bailleresse de sa demande à ce titre, ainsi que de sa demande au titre du préjudice moral, qui n’est pas davantage justifiée.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [G] [U]

Madame [U] réclame la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral compte tenu du comportement inapproprié de la bailleresse (augmentation inopinée et unilatérale du loyer, coupure en alimentation en eau du logement, correspondances envoyées à l’adresse du logement loué après le départ des lieux).

Cependant, outre le fait que Madame [U] ne rapporte pas la preuve d’éventuelles contestations relatives au montant du loyer ou que le logement ait été privé d’alimentation en eau, il est constant que la locataire a refusé de communiquer sa nouvelle adresse à son ancienne propriétaire, de sorte qu’il ne peut être reproché à Madame [V] d’avoir délivré des courriers à la dernière adresse connue de Madame [U].

Dans ces conditions, il convient de débouter Madame [U] de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral.

S’agissant de la demande de quittance locative, il convient de constater qu’elle est devenue sans objet, Madame [C] [V] ayant produit en cours de procédure une quittance au titre des loyers de juillet 2023 à juillet 2024.

Sur les demandes accessoires

Madame [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût du constat d’abandon des lieux, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais d’assignation relatifs à Monsieur [J] resteront en revanche à la charge de Madame [C] [T] [L] .

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 9 janvier 2025,

CONDAMNE Madame [G] [U] à payer à Madame [C] [K] [L] la somme de 2309,67 euros au titre de l’arriéré locatif,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [G] [U] à payer à Madame [C] [K] [L] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du procès-verbal de constat,

DIT que les frais d’assignation relatifs à Monsieur [J] resteront à la charge de Madame [C] [K] [L].

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La greffière, La vice-présidente,

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON