TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

N° RG 25/00371 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DFOF

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 10 Décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Octobre 2025, devant :

Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, chargée du rapport

assistée de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Claire GASCON, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Claire GASCON, Vice-Présidente, juge rapporteur,

Assesseur : Pascal MARTIN, Vice-Président,

Assesseur : Claude AUGEY, Magistrat honoraire, juge rédacteur,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Lydie VILAIN-ELGART de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

Madame [V] [U] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Lydie VILAIN-ELGART de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. GAUDU, immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 429 649 429

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Lydie VILAIN-ELGART de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. [Adresse 6], immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 353 459 035

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Lydie VILAIN-ELGART de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A. AEC-SWISS IMMOBILIEN AG

[Adresse 20]

[Localité 8] (SUISSE)

EXPOSE DU LITIGE

Le11 mars 2024, M [K] [D] a régularisé une offre d’achat d’une propriété rurale dite [Adresse 23], sise [Adresse 1] à ORIST (40300), bien immobilier appartenant aux époux [B] et [V] [C] ainsi qu’à la SCI [Adresse 6] et à la SCI GAUDU, pour un prix de 1 800 000 euros outre 90 000 euros d’honoraires de négociations en sus.

Le 6 mai 2024 était régularisé un compromis de vente entre les époux [B] et [V] [C], la SCI [Adresse 6] et la SCI GAUDU, d’une part, et, d’autre part, M [K] [D], représentant la société anonyme AEC-SWISS IMMOBILIEN AG des biens suivant :

* article 1 : les parcelles cadastrées section [Cadastre 21], numéros [Cadastre 12] à [Cadastre 13], et [Cadastre 14] de la commune d’ORIST appartenant à la SCI [Adresse 6] pour 59 % et à la SCI GAUDU pour 41 %, pour le prix de 1 100 000 euros

* article 2 les parcelles cadastrées section C, numéros [Cadastre 7] à [Cadastre 9], [Cadastre 10] à [Cadastre 11], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] à [Cadastre 18] et [Cadastre 19], commune d'[Localité 24] appartenant en pleine propriété aux époux [C] pour le prix de 690 000 euros.

Ce compromis comprend une clause pénale, page 31, disposant « au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à dix pour cent (10%) du prix de vente, qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie. Le surplus éventuel sera versé par la partie défaillante sans délai. »

Ni M [K] [D] ni la société anonyme AEC-SWISS IMMOBILIEN AG n’ayant régularisé cet achat, par actes en date des 13 et19 mars 2025, la SCI [Adresse 6], la SCI GAUDU et les époux [B] et [V] [C] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de DAX M [K] [D] et la société anonyme AEC-SWISS IMMOBILIEN AG pour les entendre condamnés in solidum ou l’un à défaut de l’autre à leur payer les sommes suivantes :

—  179 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 novembre 2024, et subsidiairement de l’assignation, avec anatocisme,

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Bien que régulièrement cités, M [K] [D] et la société anonyme AEC-SWISS IMMOBILIEN AG n’ont pas constitué avocat. Le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la forme

En application des dispositions de l’article 5, 1- a de la convention de Lugano, liant notamment la SUISSE et la FRANCE, une personne domiciliée sur le territoire d’un État lié par la convention peut être attraite dans un autre État lié par la convention, en matière contractuelle, devant le tribunal du lieu où l’obligation qui sert de base à la demande a été ou doit être exécutée.

Le lieu de l’obligation en l’espèce est Orist (Landes) et c’est donc à bon droit que les demandeurs ont saisi le Tribunal Judiciaire de DAX, .

Sur le fond

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le compromis de vente signé le 6 mai 2024 prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 82 950 euros à régler dans les vingt et un jours suivant le compromis.

A la suite de plusieurs courriels échangés au cours des mois d’août, septembre et octobre 2024, dans lesquels des promesses de versement de fonds étaient faites, les demandeurs par l’intermédiaire de Me [L], notaire à [Localité 25], ont mis en demeure, le 18 novembre 2024, par courriel et recommandé électronique, la société AEC SWISS IMMOBILIEN AG d’avoir à régler sous dix jours la somme de 2 007 000 euros, se décomposant en 1 790 000 euros pour le prix de l’immeuble, 3 000 euros au titre du prorata de taxe foncière, 90 000 euros au titre de la commission d’agence et 124 000 euros au titre des frais d’acte de vente.

Suivant attestation en date du 3 décembre 2024, Me [L], notaire, confirme n’avoir jamais reçu en sa comptabilité ni le montant du dépôt de garantie, soit 82 950 euros, ni les sommes appelées par la mise en demeure du 18 novembre 2024.

En conséquence, le tribunal condamnera la société AEC SWISS IMMOBILIEN AG au paiement du montant de la clause pénale soit la somme de 179 000 euros outres les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 novembre 2024 et prononcera également la capitalisation des intérêts.

Par ailleurs, concernant M [D] [K], le tribunal constate qu’il est à l’origine du contrat liant les parties pour avoir initié une offre d’achat à son seul nom le 11 mars 2024 et qu’il entendait à ce titre financer l’opération « via ses deniers personnels » – qu’il est l’administrateur de la société AEC SWISS IMMOBILIEN AG ayant régularisé le compromis de vente et celui qui fera attendre le paiement par plusieurs courriels.

Il a également été mis en demeure personnellement par Me [L], notaire, et n’a jamais contesté auprès du notaire ou du Tribunal n’être pas responsable contractuellement.

Il sera donc condamné in solidum avec la société AEC SWISS IMMOBILIEN AG au paiement des sommes qui viennent d’être prononcées à l’encontre de celle-ci.

Sur les demandes accessoires,

Les défendeurs, en laissant croire pendant plusieurs mois à la réalité de cette vente, ont résisté avec persistance à exécuter leurs obligations et ce faisant ont causé un tort abusif qui sera indemnisé à hauteur de la somme de 5 000 euros.

Par ailleurs il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles qu’ils ont du engager pour ester en justice. Il leur sera alloué à ce titre une somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M [K] [D] et la société anonyme AEC-SWISS IMMOBILIEN AG à payer à la SCI [Adresse 6], la SCI GAUDU et aux époux [B] et [V] [C] la somme de 179 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 avec anatocisme.

CONDAMNE in solidum M [K] [D] et la société anonyme AEC-SWISS IMMOBILIEN AG à payer à la SCI [Adresse 6], la SCI GAUDU et aux époux [B] et [V] [C] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum M [K] [D] et la société anonyme AEC-SWISS IMMOBILIEN AG à payer à la SCI [Adresse 6], la SCI GAUDU et aux époux [B] et [V] [C] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,