TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

N° RG 25/56604 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWY6

N° : 3

Assignation du :

01 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 26 janvier 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 12] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 12], Madame [C] [S]

[Adresse 13]

[Localité 7]

représentée par la SARL CM&L Avocats agissant par M^e Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

La S.C.I. SOW

inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 811 423 045

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre DEAT-PARETI, avocat au barreau de PARIS – #F1

DÉBATS

A l’audience du 15 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

La société SCI Sow est propriétaire d’un appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 2ème étage, porte G de l’immeuble du [Adresse 4] (constituant le lot 32).

Par acte du 1er octobre 2025, la ville de Paris a assigné la société SCI Sow devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et des articles L. 324-1-1 ; L.324-2-1 et suivants du code du tourisme, afin de voir principalement :

— juger que la société SCI Sow a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 2ème étage, porte G de l’immeuble du [Adresse 4] (constituant le lot 32),

— condamner la société SCI Sow à une amende civile de 100.000€ et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de Paris conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation,

— juger que la société SCI Sow a enfreint les dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme et la délibération du Conseil de Paris des 4, 5 et 6 juillet 2017 en ne procédant pas à l’enregistrement de déclaration préalable auprès de la commune ;

— condamner la société SCI Sow à une amende civile de 5.000 € et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de Paris conformément aux dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 2ème étage, porte G de l’immeuble du [Adresse 4] (constituant le lot 32), sous astreinte de 49.680 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 15 décembre 2025, la ville de Paris, représentée par son conseil, demande au président du tribunal judiciaire de Paris de :

Vu l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

Vu l’article 492-1 du code de procédure civile ;

Vu l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation modifiée par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 ;

Vu l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifiée par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 ;

Vu les articles L. 324-1-1 ; L.324-2-1 et suivants du code du tourisme modifiés par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites,

— Juger que la société SCI Sow a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 2ème étage, porte G de l’immeuble du [Adresse 4] (constituant le lot 32),

— Condamner la société SCI Sow à une amende civile de 100.000€ et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de Paris conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation,

— Juger que la société SCI Sow a enfreint les dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme et la délibération du Conseil de Paris des 4, 5 et 6 juillet 2017 en ne procédant pas à l’enregistrement de déclaration préalable auprès de la commune ;

— Condamner la société SCI Sow à une amende civile de 5.000 € et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de Paris conformément aux dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

— Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 2 ème étage, porte G de l’immeuble du [Adresse 4] (constituant le lot 32), sous astreinte de 49.680 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Débouter la société SCI Sow de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la société SCI Sow à verser à la ville de Paris une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société SCI Sow aux entiers dépens d’instance.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 15 décembre 2025, la société SCI Sow, représentée par son conseil, demande au président du tribunal judiciaire de Paris de :

À titre principal :

— Juger que les articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, ne s’appliquent pas au présent litige ou, à tout le moins, qu’ils ne s’appliquent dans cette version qu’aux locations postérieures à l’entrée en vigueur de ce texte ;

— Juger que les articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ou, à tout le moins, qu’ils s’appliquent aux locations antérieures à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ;

— Juger que le constat d’infraction n’est pas fiable et qu’il ne démontre pas la réalité de l’infraction reprochée ;

— Juger que les documents produits par la ville de [Localité 12] ne démontrent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, ni au cours des trente dernières années ayant précédé la contestation de l’usage;

— Débouter la ville de [Localité 12] de ses entières demandes ou, à tout le moins, de sa demande tendant à ce que l’infraction soit reconnue pour la période antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ;

En conséquence :

Condamner la ville de Paris à payer la société SCI Sow à la somme de 3.600 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

À titre subsidiaire :

— Juger que, compte tenu de sa bonne foi, de sa coopération avec la ville de Paris, de sa situation personnelle et des autres éléments rappelés plus haut, la société SCI Sow n’est fondée à être condamnée qu’à une amende unique et symbolique d'1 euro ou à toute somme que l’équité commandera et ne pouvant excéder 5000€ ;

En conséquence :

— Condamner la société SCI Sow à une amende symbolique de 1 euro ou à toute somme qui ne pourrait excéder 5.000 €.

— Laisser les frais irrépétibles à la charge de chacun,

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

La décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024

Par avis du 10 avril 2015 (Avis de la Cour de cassation, 3ème Civ., 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié), la Cour de cassation a énoncé que :

« Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne ».

La société SCI Sow soutient que les dispositions des articles L.631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, ne sont pas applicables au présent litige au motif que :

— cette loi modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d’habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d’une durée respective de sept et trente ans,

— elle affecte les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d’un local meublé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d’usage et a pour effet de soumettre à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure,

— elle est plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive.

Toutefois, l’article L.631-7, dernier alinéa, du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, disposait que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Ce même texte dispose, dans sa rédaction actuelle, que « le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Il en résulte que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage et que, par conséquent, les nouvelles dispositions issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, sont applicables dès lors qu’une location est intervenue après cette date, peu important la date de commencement du changement d’usage illicite, c’est-à-dire la date des premières locations.

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats par la ville de [Localité 12], et notamment du constat d’infraction en date du 28 avril 2025, que les locations en meublé de tourisme se sont poursuivies après le 21 novembre 2024 et ce, jusqu’au premier trimestre 2025, l’annonce étant toujours active au 7 avril 2025, et comportant 179 commentaires publiés, dont le plus récent date du mois de mars 2025.

Dans ces conditions, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation doit donc s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle. Les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 sont applicables au présent litige.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 12] fait valoir que :

— le local est à usage d’habitation,

— le bien litigieux n’est pas la résidence principale du loueur,

— le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage,

— le défendeur ne peut affirmer qu’il ignorait qu’à [Localité 12] les locations de courtes durées n’étaient possibles que s’il s’agit d’un local commercial ou de la résidence principale du déclarant lorsque celle-ci est louée moins de 120 jours par an,

— en l’absence d’autorisation préalable, l’activité de location meublée exercée constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérise l’infraction prévue aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et sanctionnée par les dispositions de l’article L.651-2 dudit code.

La société SCI Sow oppose que la réalité de l’infraction n’est pas établie et soutient que :

— elle a bien procédé à une déclaration en ligne de location meublée,

— le constat d’infraction n’a pas été signé de la main de l’agent assermenté,

— la signature figurant sur ce document est une image numérisée de la signature de l’agent qui a pu être incrustée par un tiers, ce qui ne permet pas de s’assurer de la fiabilité du constat et de ce que les diligences qui y sont relatés ont été accompli par un agent assermenté,

Elle fait également valoir que la ville de [Localité 12] ne démontre pas l’usage d’habitation du local litigieux au 1er janvier 1970 dès lors que :

— elle ne produit pas la déclaration H2 qui a pour objet de recenser les constructions nouvelles et d’établir leur valeur locative qui constitue usuellement la « reine des preuves » dans cette matière,

— elle ne produit pas non plus la fiche modèle R correspondant aux déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière qui aurait également été susceptible de contribuer à établir que le bien était à usage d’habitation au 1er janvier 1970,

— elle verse l’état hypothécaire du bien dont il ressort que la société Bank Polska Kasa Opieko est le plus ancien propriétaire connu du bien,

— l’acte de vente du 29 mai 2020 atteste que la société Bank Polska Kasa Opieko était propriétaire du bien depuis 1937 et qu’elle l’était par conséquent au 1er janvier 1970,

— cette banque avait établi dans l’immeuble voisin, le [Adresse 3], sa succursale en France, ce qui exclut l’idée que le bien était à usage d’habitation au 1er janvier 1970,

— le règlement de copropriété avec plans du 10 octobre 2013 stipule que le bien est un « appartement » sans préciser qu’il serait à usage d’habitation alors que le bien est loué comme « appart 'hôtel » ainsi qu’il ressort des annonces produites par la demanderesse,

— ce règlement de copropriété a été rédigé postérieurement au 1er janvier 1970, si bien que ce moyen de preuve est inopérant,

— les captures d’écran de la plateforme OFEA produites aux débats ne donnent aucune information sur l’usage du local et mentionnent l’existence d’un permis de construire et d’une déclaration préalable, lesquels ne sont pas produits,

— la seule mention de l’usage d’habitation mentionnée dans l’acte de vente de 2020 peut procéder d’une erreur matérielle et ne saurait être regardée comme une preuve suffisante de l’affectation effective du local à l’habitation.

Sur ce,

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :

«  La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ".

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code dans sa version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :

«  Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100.000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ".

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit au cours des 30 années précédant la contestation de l’usage, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation en tant que meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, soit la location de villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, proposés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Cette hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n’excédant pas 4 mois par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

La preuve de l’usage d’habitation peut se faire par tous moyens.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 12] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle ait été mise en œuvre en l’espèce.

Sur l’infraction de changement d’usage

Au cas présent, la ville de Paris produit un constat de location meublée touristique en date du 28 avril 2025 dont la société SCI Sow conteste la fiabilité et le caractère probant.

Toutefois, aux termes des articles L 651-6 et L 651-7 du code de la construction et de l’habitation, les agents assermentés du service municipal du logement de la commune dans laquelle le logement loué en infraction est situé ont le pouvoir de constater les infractions aux dispositions de l’article L 631-7 du même code et aucun texte de loi ne régit les constats sur internet.

Il en résulte que les captures d’écran effectuées par ces agents assermentés et joints en annexe à leur rapport, même si elles ne respectent pas les exigences imposées aux diligences techniques accomplies par les commissaires de justice sont pourvues de force probante.

Il sera relevé que le constat produit est signé et daté par l’agent assermenté, accompagné de son ordre de mission et de sa carte professionnelle,

Tous ces éléments portent la même signature que celle figurant sur le constat, garantissant ainsi l’identité de son auteur et l’intégrité de ce constat.

La société SCI Sow ne conteste pas que les photographies et la description du bien figurant sur les captures d’écran jointes au constat de location meublée touristique du 28 avril 2025 sont bien celles de son logement sis dans le bâtiment A, escalier 1, 2ème étage, porte G de l’immeuble du [Adresse 4].

Il résulte des pièces produites par la ville de Paris, et notamment de ce constat, que la société SCI Sow a mis cet appartement en location via la plateforme numérique airbnb.

Le numéro d’enregistrement [Numéro identifiant 8]figure sur l’annonce. La déclaration associée à ce numéro d’enregistrement a été réalisée le 30 mars 2021 au nom de M. [W] [P], société déclarante société SCI Sow, pour un local constituant une résidence non principale situé au 2ème étage du [Adresse 5].

A l’occasion de la déclaration en ligne, il a été rappelé à M. [P], que la location de courte durée n’était possible que s’il s’agissait d’un local commercial ou de sa résidence principale lorsque celle-ci est louée moins de 120 jours par an.

Au 7 avril 2025, l’activité de location du meublé était toujours en cours, comme en attestent plusieurs commentaires récents de touristes relatifs à des séjours de courte durée en mars 2025. L’annonce comptabilisait alors 179 commentaires, soit 22 de plus que lors de la précédente consultation.

Ce logement n’était pas occupé comme résidence principale par la société SCI Sow.

En effet, il ressort des pièces versées aux débats que le siège social de la société SCI Sow est situé au [Adresse 2], qui ne peut dès lors, en tant que société, être en résidence principale (pièce n°11 de la ville de [11]).

Selon la direction générale des finances publiques, la société SCI Sow possède deux logements au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] :

— l’appartement mis en location en tant que meublé de tourisme, d’une superficie de 52 m², situé au 2ème étage, lot 32,

— un appartement situé au 1 er étage, vacant depuis 2014, d’une superficie de 34 m², lot 30 (pièce n°5 de la ville de [Localité 12]).

S’il ressort des informations communiquées par la DGFIP que le logement situé au 2ème étage, objet de la présente procédure, est déclaré comme étant occupé à titre gratuit par le fils de M. [P], M. [H] [P], il ne saurait constituer la résidence principale de ce dernier, dès lors que :

— le logement a été proposé à la location de courte durée pour 209 nuitées en 2024 et 215 nuitées en 2023, soit une occupation largement incompatible avec la notion de résidence principale,

— M. [W] [P] a lui-même déclaré ce bien comme résidence non principale, tant sur le téléservice de la ville de [Localité 12] qu’auprès de la plateforme Airbnb,

— la décoration du logement est impersonnelle et conforme aux photographies de l’annonce,

— les commentaires de l’annonce mentionnent la récupération des clés via une boîte sécurisée située à la station [10], ce qui caractérise une organisation spécifique aux locations de courte durée,

— un courriel de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie du Puy-de-Dôme confirme que M. [H] [P] a déclaré une adresse dans ce département et y est affilié, excluant ainsi une domiciliation effective à [Localité 12],

— le courrier recommandé adressé à M. [H] [P] par la ville de [Localité 12] le 6 février 2025 n’a jamais été retiré, renforçant l’absence de domiciliation effective de l’intéressé à cette adresse.

En tout état de cause, il est observé que le relevé de réservations transmis par Airbnb fait état de 214 nuitées en 2021 et 215 nuitées en 2022 (soit plus que le nombre de jours autorisé pour les locations de courte durée admis pour les résidences principales).

Dès lors, le bien litigieux n’est pas la résidence principale du loueur.

S’agissant de la preuve de l’usage d’habitation du local à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, ou au cours des 30 dernières années précédant la contestation d’usage, si la société SCI Sow soutient que la ville de Paris ne produit pas la fiche H2 et la fiche modèle R, il est rappelé que cette preuve peut se faire par tous moyens.

Sont produits aux débats par la ville de [Localité 12] à cette fin :

— l’état hypothécaire, qui développe l’état successif des ventes jusqu’au propriétaire actuel, la société SCI Sow, et mentionne la division de l’immeuble en 22 lots, nouvellement numérotés de 26 à 47, selon l’acte du 10 octobre 2013 (pièce n°4 de la ville de Paris)

— le règlement de copropriété qui explicite cette nouvelle numérotation des lots en 2013, l’appartement situé au 2ème étage, porte gauche (anciennement lot n°7) devenant l’actuel lot n°32,

— les plans qui situent l’appartement sur la cour,

— l’acte de vente qui décrit le lot n°32 comme un logement composé d’un séjour, d’une chambre, d’une cuisine, d’une salle de bains avec WC intégré et dégagement, pour une surface de 49,68 m² et mentionne également que le lot 32, situé au deuxième étage « est à usage d’habitation, l’acquéreur entend conserver cet usage ».

En l’état de cette mention la circonstance que l’ancien propriétaire du bien, la société Bank Polska Kasa Opieko, était une banque, ne permet pas de conclure que le local n’était pas à usage.

Il ressort également des pièces versées aux débats que le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage au titre de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, l’ensemble des éléments produits permettent d’établir l’usage d’habitation du local au cours des trente années précédant la procédure.

Il s’ensuit que la société SCI Sow a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de Paris est fondée.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 12], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique et des décomptes des nuitées en meublé de tourisme transmis par la plateforme Airbnb le 10 janvier 2021, 17 janvier 2022, 9 janvier 2023, 18 janvier 2024 et 18 janvier 2025, que le bien a été loué 90 nuitées en 2020, 214 nuitées en 2021, 215 nuitées en 2022, 215 nuitées en 2023 et 209 nuitées en 2024

Concernant les gains tirés des locations illicites, il est relevé que l’annonce Airbnb à l’adresse https://www.airbnb.fr/rooms/43951089 est toujours active.

Le gain estimé s’élève selon la ville de [Localité 12] sur la totalité de la période à la somme de 218.345,18 € alors que le gain pour une location régulière aurait été de 102.227 €, soit 116.118,18 € de différence.

La société SCI Sow indique en page 15 de ses conclusions avoir été imposée sur un bénéfice de 100.695,37 € sur la période concernée.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de : 432.216 €.

La défenderesse fait valoir que la visite de l’agent assermenté n’a pas permis à son gérant de prendre conscience de la gravité de l’infraction et surtout du montant de l’amende encourue. Elle indique que, compte tenu des réservations d’ores déjà acceptées de touristes venant des quatre coins du monde, le gérant a choisi de ne pas clôturer l’annonce Airbnb tant que le tribunal ne se sera pas prononcé.

Il ressort donc des conclusions de la défenderesse qu’elle n’a pas retiré l’annonce, ni procédé à une annulation des réservations.

Or, s’agissant d’une société civile immobilière, ayant pour activité notamment la location de tous biens et droits immobiliers, elle ne peut prétendre avoir ignoré légitimement la réglementation applicable aux locations de courtes durées.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, de l’absence d’annulation des réservations, du maintien de l’annonce et de l’absence de retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 80.000€, montant qui n’est pas disproportionné au regard des infractions constituées et de l’objectif général poursuivi par la législation.

Sur la demande de retour à l’habitation des locaux

Aux termes de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation précité, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Au cas présent, la ville de [Localité 12] justifie que l’annonce du bien est toujours active sur la plate-forme Airbnb, ce qui n’est pas contesté par la défenderesse.

Le local litigieux n’est donc pas retourné à l’usage d’habitation

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner son retour effectif à l’habitation, sous astreinte, dans les conditions prévues au dispositif, sans qu’il y ait lieu de réserver à la présente juridiction la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de condamnation sur le fondement de l’article L.324-1-1 III du code du tourisme

La ville de Paris demande que la société SCI Sow soit condamnée à une amende civile de 5.000 € et que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que :

— si le numéro d’enregistrement [Numéro identifiant 8]apparaît sur l’annonce, la déclaration associée à ce numéro n’a été réalisée par M. [W] [P], gérant de la société SCI Sow, que le 31 mars 2021 tandis que les locations ont débuté en juillet 2020 (date du premier commentaire),

— la déclaration n’a ainsi été effectuée qu’après plusieurs mois d’exploitation du bien en location de courte durée,

— l’obligation déclarative revêtant un caractère préalable à la mise en location.

Sur ce,

L’article L.324-1-1 III du code de tourisme dans sa version applicable au litige (version en vigueur du 1er janvier 2020 au 21 novembre 2024) dispose que :

«  I. Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III. Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

[…]

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 €.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 € […] ".

Par délibération des 3, 4 et 5 juillet 2017, le Conseil de [Localité 12] a décidé de mettre en œuvre le dispositive prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement de déclaration préalable (article 7bis du règlement municipal)

Au cas présent, il est constant que la déclaration associée au numéro d’enregistrement [Numéro identifiant 8]n’a été réalisée par M. [W] [P], gérant de la société SCI Sow, que le 31 mars 2021 tandis que les locations ont débuté en juillet 2020 (date du premier commentaire).

La déclaration n’ayant été faite que le 31 mars 2021 alors que les locations avaient déjà débuté, l’infraction est par voie de conséquence caractérisée.

S’agissant du quantum de l’amende, si l’amende doit présenter un caractère dissuasif, eu égard au caractère d’intérêt général de la réglementation qui vise à permettre une mise en œuvre efficace des règles applicables à la location de courte durée à [Localité 12], et ce dans un contexte de pénurie locative, il doit être pris en compte la période d’infraction, qui n’a duré que neuf mois et la circonstance qu’au moment de la délivrance de l’assignation le 1er octobre 2025, la situation avait déjà été régularisée depuis plusieurs années.

Il sera fait une juste appréciation de la situation en fixant le montant de l’amende civile à la somme de 1.500 €.

En conséquence, la société SCI Sow sera condamnée à une amende de 1.500 €.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la société SCI Sow sera tenue aux dépens et condamnée au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société SCI Sow à une amende civile de 80.000 € sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris ;

Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, situés dans le bâtiment A, escalier 1, 2ème étage, porte G de l’immeuble du [Adresse 4] (lot 32), sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

Dit n’y avoir lieu, pour la présente juridiction, de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamne la société SCI Sow au paiement d’une amende civile de 1.500 € sur le fondement de l’article L.324-1-1 III du code du tourisme, et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris ;

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 12] ;

Condamne la société SCI Sow aux dépens ;

Condamne la société SCI Sow à payer à la ville de Paris la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 12] le 26 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON