TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/01212 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XIEM

N° de MINUTE :

DEMANDEUR

SCI A.S GARDEY

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

C/

DEFENDEUR

La société PRF-S

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Hanaë MLATAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0107

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 13 décembre 2013, la SCI AS GARDEY a conclu avec la SOCIETE PRF-S un bail commercial portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée [Adresse 1] à SAINT OUEN pour une durée de 09 ans à compter du 1er janvier 2014, pour un usage exclusif de locaux commerciaux pour une activité de salle de remise en forme et moyennant un loyer annuel en principal de 61 920 euros hors taxes, hors charges et hors imposition avec une franchise de 2 mois de loyers.

Par acte sous signature privée du 23 mai 2016, la SCI AS GARDEY et la société PRF S (PREP S NRJ) ont conclu un avenant n°1 à ce bail commercial pour ajouter à compter du 23 mai 2016 aux locaux loués le lot n°1 bâtiment U au rez-de-chaussée, affectés à l’usage exclusif de salle de remise en forme moyennant un loyer mensuel complémentaire de 3 200 euros HT portant le loyer mensuel global à la somme de 8 287,49 euros hors taxes.

Par acte d’huissier de justice du 25 avril 2022, la SCI A.S GARDEY a signifié à la société PRF-S un congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux avec effet au 31 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2022, la société PRF-S a signifié à la SCI AS GARDEY une contestation du congé portant dénégation du droit au statut et une demande de renouvellement du bail commercial.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022, la SCI A.S GARDEY a signifié à la société PRF-S une réponse à sa contestation de congé et demande de renouvellement de bail commercial.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2023, la SCI A.S GARDEY a assigné la SOCIETE PRF-S devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de validation du congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux délivré à la SOCIETE PRF-S le 25 avril 2022 pour le 31 décembre 2022 et d’expulsion.

Par acte d’huissier de justice du 31 janvier 2023, la société PRF-S a assigné la SCI AS GARDEY devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins notamment de nullité du congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux du 15 avril 2022.

Par ordonnance du 02 juin 2023, cette instance a été jointe avec l’instance introduite par la SCI A.S GARDEY.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 mai 2024, la SCI A.S GARDEY demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— à titre principal : valider le «  CONGE COMPORTANT DENEGATION DU DROIT AU BENEFICE DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX » délivré le 25 avril 2022 par la SCI AS GARDEY à la société PRF-S pour le 31 décembre 2022 ;

— à titre subsidiaire :

* déclarer acquise la clause résolutoire au 31 décembre 2022 ;

* valider le congé sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 25 avril 2022 par la SCI A.S GARDEY à la SOCIETE PRF-S pour le 31 décembre 2022 ;

— en tout état de cause :

* ordonner l’expulsion de la société PRF-S des lieux loués [Adresse 2] et dans les formes légales et accoutumées ;

* condamner la société PRF-S à payer à la SCI AS GARDEY une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2023 correspondant au montant du loyer exigible, outre les taxes et charges, le tout majoré de 20 % jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés ;

* condamner la société PRF-S à payer à la SCI GARDEY une somme de 26 161,44 euros au titre des loyers et charges et/ou indemnités d’occupation au 30 avril 2024 et sauf à parfaire ;

* débouter la société PRF-S de l’ensemble de ses demandes ;

* Si le Tribunal désignait un expert judiciaire pour voir évaluer l’indemnité d’éviction, condamner la société PRF-S à payer à la SCI GARDEY une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2023 conformément à l’article L 145-28 et donner mission à l’expert commis de procéder à l’évaluation de son montant ;

* condamner la société PRF-S à payer à la SCI GARDEY une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner la société PRF-S aux entiers dépens que Maître Catherine DAUMAS de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ- REY, pourra recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 16 septembre 2024, la SOCIETE PRF-S demande au Tribunal de :

— à titre principal :

* juger nul et de nul effet le congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux du 15 avril 2022 ;

* juger que le bail est renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2023 ;

* fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 70 000 euros par an en principal ;

— à titre subsidiaire :

* condamner la société AS GARDEY à payer à la société PRF-S l’indemnité d’éviction lui revenant, conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du Code de commerce ;

* désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction revenant à la société PRF-S, sur le fondement des mêmes dispositions ;

* en cas de condamnation de la société PRF-S, ordonner la compensation des créances et dans cette hypothèse, en cas d’existence d’une dette de la société PRF-S à l’égard de la SCI AS GARDE Y, accorder les plus larges délais au preneur pour s’en acquitter ;

— en toutes hypothèses :

* condamner la SCI AS GARDEY au paiement de la somme 74 824 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1719 du code civil ;

* déclarer non écrite la clause de charges relative à la surface adjointe par avenant du 23 mai 2016 ;

* condamner la société AS GARDE Y au remboursement de l’intégralité des charges locatives afférentes à la surface adjointe au bail initial soit un montant de 46 419,06 euros ;

* la condamner au remboursement de la somme de 16 496,64 euros TTC au titre des charges indûment réglées par la société PRF-S en 2022,

* condamner la société AS GARDEY au remboursement des charges de toiture afférentes à la surface initiale du bail, soit la somme de 6 260,13 euros ;

* condamner la société AS GARDEY au remboursement des sommes facturées au titre des consommations électriques jusqu’au 21 août 2020 soit la somme de 31 870,40 euros ;

* débouter la société AS-GARDEY de l’ensemble de ses demandes ;

* suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas d’expulsion du preneur,

* ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de débouté du bailleur ;

* condamner la société AS GARDE Y aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 13 septembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 06 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 10 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat et prorogé au 24 juillet 2025 en raison du retard du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la validité du congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux signifié le 15 avril 2022 par la SCI S GARDEY

L’article L. 145-1 I du code de commerce dispose les dispositions du chapitre dans lequel il se situe s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

En application de l’article R. 123-40 du même code, est un établissement secondaire au sens de la section de ce code relative au registre du commerce et des sociétés tout établissement permanent, distinct du siège social ou de l’établissement principal et dirigé par la personne tenue à l’immatriculation, un préposé ou une personne ayant le pouvoir de lier des rapports juridiques avec les tiers.

Conformément à l’article R. 123-42 du même code, les établissements secondaires font l’objet d’une demande d’immatriculation secondaire.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, par acte d’huissier de justice du 25 avril 2022, la SCI A.S GARDEY a signifié à la société PRF-S un congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux avec effet au 31 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2022, la société PRF-S a signifié à la SCI AS GARDEY une contestation du congé portant dénégation du droit au statut et une demande de renouvellement du bail commercial, en faisant valoir que la société PRF-S n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés alors qu’en cas de pluralité d’établissements les établissements secondaires doivent être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022, la SCI A.S GARDEY a signifié à la société PRF-S une réponse à sa contestation de congé et demande de renouvellement de bail commercial dans lequel elle fait valoir qu’elle est un établissement d’enseignement qui n’a pas besoin d’être immatriculé en application de l’article L. 145-2 du code de commerce.

Il résulte de l’extrait kbis de la société PRF-S à jour au 21 décembre 2021 (pièce SCI A.S GARDEY n°5) et du certificat négatif d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés du 04 avril 2022 (pièce SCI A.S GARDEY n°4) que la société PRF-S n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour son établissement au sein des locaux loués et qu’elle a comme activité principale « d’organiser des activités sportives et culturelles de mettre des installations sportives à disposition du public et de les exploiter dans le but d’accueillir des manifestations sportives, couvertes ou non couvertes d’organiser des activités et actions professionnelles ou non professionnelles dans un champ d’intervention sportif ».

En outre, il résulte des pièces versées aux débats par la société PRF-S que :

— cette société exploite dans les lieux loués un club de sport et de fitness comprenant « des espaces cardio & renforcement musculaire » à la disposition de la clientèle » et que les cours collectifs ne représentent qu’une partie de son activité (pièce société PRF-S n°9),

— elle est déclarée auprès de l’URSSAF comme employeur avec un code APE « GESTION D’INSTALLATIONS SPORTIVES » (pièce société PRF-S n°10) ;

— son enseigne mentionne « Club de sport (…) fitness » (pièce société PRF-S n°35) ;

— elle s’identifie elle-même comme « SALLE DE REMISE EN FORME » dans la déclaration préalable de travaux du 29 novembre 2016 (pièce société PRF-S n°51).

En conséquence, il est établi que la SOCIETE PRF-S n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour son établissement au sein des locaux loués à la SCI A.S GARDEY sis [Adresse 1] à SAINT OUEN, de sorte que le bail qu’elle a conclu avec cette société au titre de ces locaux ne relève pas du statut des baux commerciaux prévu par les article L. 145-1 et suivants du code de commerce.

Dès lors, le congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux avec effet au 31 décembre 2022 signifié par acte d’huissier de justice du 25 avril 2022 par la SCI A.S GARDEY à la société PRF-S est valable et le bail conclu entre ces parties par acte sous signature privée du 13 décembre 2013 a pris fin le 31 décembre 2022.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société PRF-S et de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 1] à [Localité 8], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

L’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux à la somme mensuelle de 8 780,50 euros hors taxes à laquelle s’ajoutera la provision sur charges à hauteur de 1 000 euros hors taxes par mois soit une somme totale de 1 8780,50 euros hors taxes par mois soit 11 736,60 euros toutes taxes comprises par mois.

Sur la demande d’arriéré locatif et de clause pénale de la SCI A.S GARDEY

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI A.S. GARDEY ne développe aucun moyen et ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande de majoration de 20% de l’indemnité d’occupation, qui constitue une clause pénale.

La société PRF-S conteste cette demande.

En conséquence, la SCI A.S GARDEY sera déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation à titre de clause pénale.

En outre, la SCI A.S GARDEY ne produit aux débats aucun décompte comptable des sommes dues par la société PRF-S au titre de l’indemnité d’occupation en se limitant à produire des tableaux qu’elle a établis qui ne sont corroborés par aucune pièce comptable.

Dès lors, la SCI A.S GARDEY ne rapporte pas la preuve de l’indemnité d’occupation due par la société PRF-S entre le 1er janvier 2023 et le 30 avril 2024 et sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société PRF-S

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière notamment d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les pièces versées aux débats par la société PRF-S n’établissent pas que les infiltrations d’eau qu’elle a subies dans les locaux loués entre 2016 et 2023 ont une origine commune ni que ces infiltrations se sont répétées du fait du défaut de réparation par le bailleur.

En outre, la société PRF-S ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir que la réalité du préjudice qu’elle allègue, ni son quantum à hauteur de 74 824 euros ou encore son lien de causalité avec une faute d’entretien des locaux loués par le bailleur.

En conséquence, la société PRF-S sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de déclarer non écrite la clause de charges relative à la surface adjointe par avenant du 23 mai 2016 formulée par la société PRF-S

En application de l’article 1134 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, par acte sous signature privée du 23 mai 2016, la SCI AS GARDEY et la société PRF-S (PREP S NRJ) ont conclu un avenant n°1 au bail commercial qu’elles ont conclu le 13 décembre 2013 pour ajouter à compter du 23 mai 2016 aux locaux loués le lot n°1 bâtiment U au rez-de-chaussée, affectés à l’usage exclusif de salle de remise en forme moyennant un loyer mensuel complémentaire de 3 200 euros HT portant le loyer mensuel global à la somme de 8 287,49 euros hors taxes.

Cet avenant est une modification du contrat de bail du 13 décembre 2013 et ne constitue pas un nouveau bail, de sorte qu’il n’est pas soumis aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société PRF-S de sa demande de déclarer non écrite la clause de charges relative à la surface adjointe stipulée par avenant du 23 mai 2016 formulée par la société PRF-S et sa demande de remboursement des charges relatives à la surface ajoutée à l’assiette du bail commercial.

Sur la demande de remboursement des charges relatives à la surface initiale prise à bail de la société PRF-S

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société PRF-S ne précise pas dans ses moyens ni dans le dispositif de ses conclusions le fondement juridique de sa demande de remboursement des charges relatives aux locaux loués par le bail commercial du 13 décembre 2013 et ne précise pas la période sur laquelle porte sa demande.

Il résulte du bail commercial conclu entre la SCI A.S GARDEY et la société PRF-S que le preneur est tenu au paiement d’une provision de charges.

La SCI A.S GARDEY verse aux débats les pièces justifiant de l’apurement des charges pour l’exercice 2022-2023.

En conséquence, la société PRF-S ne démontre pas le bien-fondé de sa demande et sera déboutée de sa demande de remboursement des charges relatives à la surface initiale prise à bail.

Sur la demande de remboursement des charges liées à la toiture pour la surface initiale formulée par la société PRF-S

En application de l’article 1134 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la SCI A.S GARDEY et la société PRF-S stipule que le preneur aura la charges des dépenses de gros travaux découlant de l’article 606 du code civil.

La société PFR-S ne développe aucun moyen et verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que les charges de réparation de la toiture qui lui ont été imputées ne relèvent pas de l’application de cette clause contractuelle.

En conséquence, la société PFR-S sera déboutée de sa demande de remboursement des charges liées à la toiture pour la surface initiale.

Sur la demande de remboursement des frais d’électricité formulée par la société PRF-S

En application de l’article 1134 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI A.S GARDEY ne saurait être considérée comme fournisseur d’électricité.

En outre, la société PRF-S ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir que la consommation d’électricité facturée par la SCI A.S. GARNEY ne correspond pas à sa consommation réelle.

En conséquence, la société PRF-S ne justifie pas du bien-fondé de sa demande de remboursement des frais d’électricité dans son principe et dans son quantum.

Dès lors, la société PRF-S sera déboutée de sa demande de remboursement des frais d’électricité.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société PRF-S a la qualité de partie perdante et sera tenue aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de condamner la société PRF-S à payer à la SCI A.S GADEY la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare valide le congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux avec effet au 31 décembre 2022 signifié par acte d’huissier de justice du 25 avril 2022 par la SCI A.S GARDEY à la société PRF-S ;

Dit que le bail conclu entre ces parties par acte sous signature privée du 13 décembre 2013 a pris fin le 31 décembre 2022 ;

Ordonne l’expulsion de la société PRF-S et de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 1] à [Localité 8], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux due par la société PRF-S à la SCI A.S GARDEY à la somme mensuelle de 8 780,50 euros hors taxes à laquelle s’ajoutera la provision sur charges à hauteur de 1 000 euros hors taxes par mois soit une somme totale de 18 780,50 euros hors taxes par mois soit une somme totale de 11 736,60 euros toutes taxes comprises par mois ;

Déboute la SCI A.S GARDEY sera déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation à titre de clause pénale ;

Déboute la société PRF-S sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute la société PRF-S de sa demande de déclarer non écrite la clause de charges relative à la surface adjointe stipulée par avenant du 23 mai 2016 formulée par la société PRF-S et de sa demande de remboursement des charges relatives à la surface ajoutée à l’assiette du bail commercial ;

Déboute la société PRF-S de sa demande de remboursement des charges relatives à la surface initiale prise à bail ;

Déboute la société PFR-S de sa demande de remboursement des charges liées à la toiture pour la surface initiale ;

Déboute la société PRF-S de sa demande de remboursement des frais d’électricité ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la société PRF-S aux dépens ;

Condamne la société PRF-S à payer à la SCI A.S GARDEY la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 24 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

Z. AIT G. HIRIART