TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

N° RG 24/00539 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DBLT

JUGEMENT DU 21 Janvier 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 21 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Novembre 2025, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport,

assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur,

Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente, juge rédacteur,

Assesseur : Elodie DARRIBERE, Vice-Présidente,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. DU THEATRE DES LOIS, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 428 694 764

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE-DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

S.A.S. ODALYS RESIDENCES, immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 487 696 080

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat en date du 1er janvier 2005, la SARL [Localité 11] a donné à bail commercial à la SAS ODALYS RESIDENCES, les lots 220 et 221 à 225 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 12] ([Localité 9]). Le bail a été consenti pour une période allant du 1er janvier 2005 au 30 septembre de la 9ème année suivante et moyennant un loyer annuel de 8 554,82 euros TTC pour le lot 220 et 8 399,87 euros TTC pour les lots 221 à 225, payables trimestriellement à terme échu le 15 avril, le 15 juillet, le 15 octobre et le 15 janvier.

Par acte d’huissier en date du 23 septembre 2021, la SCI DU THEATRE DES LOIS, venant aux droits de la SARL PORTE D’ALBRET, a fait assigner la SAS ODALYS RESIDENCES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer les sommes de :

—  12.165,66 euros au titre de loyers impayés pour le lot 220 et 13 496,27 euros pour les lots 221 à 225, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  184.912,25 euros au titre des charges récupérables sur les cinq dernières années non prescrites,

—  3.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance du 15 mars 2022, le juge des référés a débouté la SCI DU THEATRE DES LOIS de l’ensemble de ses demandes.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, valant conclusions, la SCI DU THEATRE DES LOIS a assigné devant le tribunal judiciaire de Dax la SAS ODALYS RESIDENCES aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 1728 et suivants du code civil, sa condamnation au paiement des sommes de :

—  12.165,66 euros et 13.496,27 euros, respectivement pour les lots 220 et 221-225 au titre des loyers arriérés, avec intérêts calculés au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer, soit le 9 septembre 2021,

—  286.417,01 euros au titre des charges récupérables pour la période courant du mois d’octobre 2016 au 31 octobre 2023,

—  10.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, la SCI du Théâtre des Lois fait valoir que :

— Elle a accordé une réduction de 30 % du loyer normal pour l’un des trimestre de 2020, afin de tenir compte des périodes confinées.

— Le différentiel entre les somme dues et les sommes effectivement réglées laisse apparaître un reste à charge correspondant aux sommes réclamées.

— Aucun loyer n’a été réglé en 2020.

— La société Odalys Résidences dispose d’un mandat permanent depuis 2005 pour représenter la SCI THEATRE DES LOIS aux assemblées générales, mandat accordé dans le bail commercial signé le 1er janvier 2005. Elle a représenté la SCI THEATRE DES LOIS sans jamais rendre des comptes, ni solliciter les instructions. Elle n’a réglé aucun remboursement de charges depuis plus de cinq ans.

— Les appels de charges versés aux débats font figurer dans la régularisation annuelle les quotes-parts récupérables au sens du décret de 1966. Ces quotes-parts restent contractuellement à la charge du preneur.

— La société Odalys Résidences n’a pas contesté au stade du référé, le quantum des sommes demandées.

— La société Odalys Résidences a procédé à des rétentions abusives de loyers et tente de tirer parti du confinement pour ne pas payer les loyers, alors que les périodes de confinement ont touché des périodes durant lesquelles la résidence est habituellement fermée.

Par ordonnance du 6 juin 2025, le Juge de la mise en état a notamment :

— Déclaré irrecevables les demandes formulées par la SCI DU THEATRE DES LOIS à l’encontre de la SAS ODALYS RESIDENCES en paiement des charges récupérables et loyers antérieurs au 17 avril 2019 pour cause de prescription,

— Déclaré recevables les demandes formulées par la SCI DU THEATRE DES LOIS à l’encontre de la SAS ODALYS RESIDENCES de paiement des charges récupérables et loyers postérieurs au 17 avril 2019.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 15 juillet 2025, la société ODALYS RESIDENCES demande au tribunal de :

— débouter la SCI DU THEATRE DES LOIS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI DU THEATRE DES LOIS à payer à la société ODALYS RESIDENCES la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI DU THEATRE DES LOIS au entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la société Odalys Résidences explique :

— Les demandes formulées au titre des arriérés de loyers sont imprécises, faute de préciser la période concernée.

— Les loyers ont été réglés trimestriellement à terme échus. Elle a satisfait à ses obligations locatives.

— La somme de 4.264,48 € correspond à une double facturation du bailleur sur la période du 14 au 31 mars 2020.

— Elle produit les bordereaux de virement pour établir l’intégralité des paiements de loyers.

— Les demandes de condamnation au paiement des charges antérieures au 17 avril 2019 sont irrecevables car prescrites. Le débat est donc circonscrit à la somme de 174.537,80 €. Cette somme n’est pas due.

— Le contrat prévoit l’exonération du preneur de tout paiement de charges locatives dès lors que le bailleur ne lui a pas transmis de mandat pour le représenter aux assemblées générales des copropriétaires. La SCI THEATRE DES LOIS n’a transmis aucun mandat, malgré les demandes en ce sens de la société Odalys Résidences. En conséquence, la société Odalys Résidences n’est pas tenue de payer les charges de copropriété qui n’ont d’ailleurs pas été appelées par la SCI DU THEATRE DES LOIS.

— L’exécution provisoire entraînerait des conséquences manifestement excessives, tenant notamment à l’absence d’information du bailleur.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 4 septembre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 19 novembre 2025. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur la demande en paiement au titre des arriérés de loyers :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus est une obligation essentielle du preneur.

Il résulte de l’article 1353 du Code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI THEATRE DES LOIS sollicite le paiement du solde des loyers échus du lot 220 du 1er avril 2020 au 15 décembre 2021, pour un montant de 12.165,66 €. Elle sollicite en outre le paiement de la somme de 13.496,27 € sur la même période au titre des lots 221 à 225. Les demandes de la SCI THEATRE DES LOIS sont donc précises.

Ses demandes sont corroborées par un relevé de compte sur la période considérée, qui fait apparaître les loyers dus pour chaque trimestre et pour chaque lot. Ce montant trimestriel n’est pas contesté. Aucune double facturation n’apparaît dans ce relevé de compte.

Il n’est pas contesté qu’une diminution de loyer a été accordée en 2020 pour tenir compte de la période de confinement liée à la crise sanitaire. Cette diminution est prise en compte par le bailleur dans le calcul des loyers échus et figure dans le relevé de compte.

La SCI THEATRE DES LOIS apporte donc la preuve de l’obligation dont elle réclame l’exécution.

De son côté, la société Odalys Résidences produit un bordereau de virement du 26 juillet 2021 au 14 janvier 2022 et un document intitulé « Balance fournisseur » faisant apparaître les éléments comptables du 26 juillet 2021 au 14 janvier 2022, et du 31 mai 2020 au 12 juin 2020. Ces documents ne sont corroborés par aucun justificatif de paiement. Ils ne précisent pas les lots pour lesquels les règlements sont opérés, et ils ne prennent pas en compte l’ensemble de la période du 1er avril 2020 au 15 décembre 2021.

Dans ses conclusions, la société Odalys Résidences fait le bilan des loyers réglés en 2021, sans évoquer les loyers 2020 dont le paiement est également sollicité.

Il en résulte que la société Odalys Résidences n’apporte pas la preuve des paiements des loyers sollicités.

Il convient en conséquence de condamner la société Odalys Résidences à payer à la SCI THEATRE DES LOIS les sommes suivantes :

—  12.165,66 euros au titre de loyers impayés pour le lot 220, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2021, date du commandement de payer,

—  13.496,27 euros pour les lots 221 à 225, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2021, date du commandement de payer.

2) Sur la demande en paiement au titre des charges récupérables sur les cinq dernières années non prescrites

Conformément à l’ordonnance du Juge de la mise en état du 6 juin 2025, sont recevables les demandes en paiement formulées par la SCI DU THEATRE DES LOIS à l’encontre de la SAS ODALYS RESIDENCES au titre des charges récupérables postérieures au 17 avril 2019.

L’article 4 A6° du contrat de bail prévoit que le preneur s’oblige à acquitter l’ensemble des charges récupérables au sens du décret du 26 août 1987. L’art B10° précise : « en contrepartie de l’obligation souscrite par le Preneur d’acquitter les charges de copropriété récupérables, le bailleur donne mandat au preneur ou à ses substitués de le représenter aux assemblées générales de copropriété. Le preneur aura pouvoir de voter librement sur les points suivants : approbation des comptes, nomination du syndic et quitus de sa gestion, adoption du budget de fonctionnement. Sur les autres points, le preneur ne pourra prendre part au vote que s’il a reçu du bailleur des instructions écrites (…) En cas de révocation du mandat, ou à défaut de recevoir une seule fois le mandat, le preneur sera exonéré de son obligation au paiement des charges de copropriété dont il s’est engagé à supporter le coût aux termes du 6° qui précède. »

Les termes du contrat de bail ne valent pas mandat donné au preneur, mais pose l’obligation pour le bailleur de donner mandat au preneur de le représenter aux assemblées générales. Les mails adressés depuis 2016 par la société ODALYS Résidences aux représentant de la SCI THEATRE DES LOIS démontrent qu’un mandat est sollicité à chaque assemblée générale. Dans un mail en réponse du 23 mars 2016, Monsieur [O] indique que les bailleurs ont refusé de retourner leur pouvoir « car ils ne veulent pas prendre en charge ces travaux qui normalement doivent être à la charge de l’exploitation du site selon les articles 605 et 606 du Code civil sur les travaux et indiqué dans le bail ». Ce motif est rappelé dans les conclusions de la SCI THEATRE DES LOIS et il n’est pas contesté qu’aucun mandat n’a été retourné à compter de cette date.

Il en résulte que cette dernière a expressément refusé de donner mandat à la société Odalys Résidences pour la représenter aux assemblées générales à compter de 2016. Par application des dispositions de l’article 4 A6° du contrat de bail, ce refus de donner mandat exonère le preneur de son obligation au paiement des charges récupérables.

Compte tenu de ces éléments, il convient de débouter la SCI THEATRE DES LOIS de sa demande au titre des charges récupérables.

3) Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, pas sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI THEATRE DES LOIS n’apporte la preuve ni de la mauvaise foi de la société Odalys Résidences, ni d’un préjudice distinct du seul retard de paiement. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

4) Sur le surplus des demandes :

Il convient, pour des raisons d’équité, de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société Odalys Résidences qui reste débitrice de loyers échus impayés, sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne la SAS ODALYS RESIDENCES à payer à la SCI THEATRE DES LOIS la somme de 12.165,66 euros au titre de loyers impayés pour le lot 220, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2021,

Condamne la SAS ODALYS RESIDENCES à payer à la SCI THEATRE DES LOIS la somme de 13.496,27 euros au titre de loyers impayés pour les lots 221 à 225, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2021,

Condamne la SAS ODALYS RESIDENCES aux entiers dépens,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,