TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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1ère Chambre

N° RG 23/00042 – N° Portalis DBXJ-W-B7H-HYPC

NATURE AFFAIRE : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

RENDUE LE 30 Septembre 2025

Dans l’affaire opposant :

S.C. DE [Localité 6], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 397 681 867, agissant par sa gérante en exercice Madame [Y] [W], domiciliée de droit au siège de ladite société

dont le siège social est sis [Adresse 1] Chez SAS [Adresse 2]

représentée par Maître Marie CHAGUE-GERBAY, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.A.S. SOCIETE NOUVELLE SOGEPIERRE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSE

* * * *

Madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente, Juge de la mise en état, assistée de Madame Marine BERNARD, greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties à notre audience du 16 septembre 2025 et après avoir mis l’affaire en délibéré, avons rendu ce jour par mise à disposition au greffe, l’ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, ci-après :

EXPOSE DU LITIGE

La Société civile de [Localité 6] est propriétaire d’un ensemble immobilier industriel situé à [Localité 8] (21) destiné à l’extraction et au façonnage de la pierre de Bourgogne.

Le site était exploité, en vertu d’un bail signé le 30 mars 1973, par la société La Pierre de France, qui a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire devant le tribunal de commerce de Paris le 4 juillet 2013.

La société SN Hansez France s’est portée candidate pour la reprise de l’activité et un plan de cession des actifs a été adopté le 4 novembre 2013 à son profit, étant précisé que le contrat de bail était exclu de la reprise.

La société civile de [Localité 6] a mandaté son conseil pour conclure un nouveau bail commercial avec la société SN Hansez France dont la dénomination a changé pour le nom de « Société Nouvelle Sogepierre ».

Un projet de bail commercial a été communiqué le 28 novembre 2014 mais aucune régularisation n’est intervenue.

Les parties se sont entendues pour l’organisation d’une expertise en évaluation immobilière, chaque partie choisissant son expert. Un rapport a été rendu le 3 mai 2019 estimant à 500.000 euros la valeur de l’immeuble et à 57.000 euros par an la valeur locative hors taxe foncière.

Le bailleur a constaté que le locataire a réglé la somme de 230.000 euros entre 2015 et 2022 et s’est abstenu de rembourser la taxe foncière à compter de 2019.

La société Sogepierre a demandé par courrier du 14 novembre 2022 le renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2023.

Par acte du 5 janvier 2023, la SC de [Adresse 5] a fait assigner la SAS Nouvelle Sogepierre devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de la voir condamner à lui régler la somme de 359.425 euros outre intérêts légaux à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts, ainsi qu’une somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive.

Par ordonnance du 18 juillet 2023, le juge de la mise en état a constaté l’accord des parties et condamné la société Nouvelle Sogepierre à régler à la SCI de [Adresse 5] la somme de 100.000 euros à titre de provision à valoir sur sa créance, à régler avant le 31 juillet 2023 et l’a condamnée aux dépens de l’incident.

Saisi par la société Nouvelle Sogepierre d’une demande tendant à voir déclarer le tribunal judiciaire incompétent pour statuer sur une condamnation au paiement d’un loyer alors que seul le juge des loyers commerciaux est compétent pour fixer le prix du bail, le juge de la mise en état, par ordonnance du 11 juin 2024, a rejeté l’exception d’incompétence et a condamné la société Nouvelle Sogepierre à verser à la SC de [Adresse 5] une somme de 50.000 euros à titre de provision complémentaire, et de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident du 6 mars 2025, la SAS Société Nouvelle Sogepierre, a saisi le juge de la mise en état d’une demande tendant à voir désigner un expert judiciaire aux fins de vérifier l’état des locaux et la nécessité de procéder à la rénovation des toitures en précisant l’imputabilité des travaux de réparation.

Par dernières conclusions notifées le 21 juin 2025, la société Nouvelle Sogepierre maintient sa demande et s’oppose à la demande de provision complémentaire en raison d’une contestation sérieuse concernant le montant des loyers et de la répercussion de la taxe foncière.

Par conclusions d’incident du 10 avril 2025, la SC de [Adresse 5] souhaite voir débouter la société Nouvelle Sogepierre de sa demande d’expertise qu’elle estime dilatoire et demande le versement d’une provision de 200.000 euros, avec clôture de la procédure au fond, et condamnation de la défenderesse à lui verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été examinée à l’audience d’incident du 16 septembre 2025 et mise en délibéré au 30 septembre 2025.

Le conseil de la SC de [Adresse 5] a demandé l’autorisation de produire une note en délibéré pour actualiser le montant de la provision demandée suite au versement intervenu par la société Sogepierre.

Par courrier électronique du 16 septembre 2025, elle a précisé que le versement de 25.000 euros avait été effectué de sorte qu’elle sollicitait une somme de 175.000 euros à titre de provision.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur à compter du 1er septembre 2024, tel que modifié par décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 et applicable aux instances en cours, dispose :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ; (…)”.

L’article 146 du code de procédure civile rappelle qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

La société Sogepierre communique un rapport de commissaire de justice du 27 novembre 2024 aux fins de voir constater l’absence de réalisation de travaux par le propriétaire bailleur. Le commissaire de justice note que trois bâtiments administratifs ne sont pas occupés en raison des infiltrations d’eau (tâches au niveau du faux plafond et au niveau des fenêtres, la toiture serait en mauvais état avec tuiles cassées), qu’un pont en pierre menace de s’effondrer dans le cours d’eau, que les voies de circulation sont dégradées (trous et fissures dans l’enrobé), qu’un grand bâtiment est inutilisé compte tenu de la charpente déformée et perforée, que l’installation électrique est ancienne et n’est plus aux normes, que le bâtiment « châssis » présente des fissures, que la porte du bâtiment 2 n’est plus étanche, que les ouvertures sont constituées de plaques en plastique et que le système de chauffage est vétuste et insuffisant, que les portes coulissantes du bâtiment 1 ne ferment plus, que le bâtiment à usage de vestiaire est vétuste (infiltrations, murs fissurés, vitres cassées), que le toit d’un autre bâtiment menace de s’effondrer.

Elle transmet également trois devis réalisés en 2015 concernant des travaux de maçonnerie, de couverture, et de réfection de la toiture et elle justifie avoir financé certains travaux entre 2019 et 2024 (pose de plaques pour isolation phonique pour 1.254 euros, alimentation du portail électrique pour 394 euros, installation d’une chaudière à gaz pour 6.787 euros, motorisation d’un portail pour 4.029 euros, rebouchage des trous de l’enrobé pour 2.450 euros, tranchée pour l’alimentation électrique du portail pour 3.685 euros, réparation du portail pour 1.356 euros, reprise de l’enrobé pour 15.504 euros).

Elle a sollicité un audit des installations électriques en décembre 2023 qui note que le système est obsolète et dangereux.

Elle transmet trois nouveaux devis de reprise des couvertures en date des 22 et 23 octobre 2024 pour 94.473,54 euros, 77.918,79 euros et 57.302,31 euros.

La société SC de [Adresse 5] constate que la société Sogepierre n’a conclu qu’une seule fois au fond le 3 juillet 2024 pour s’opposer au paiement du loyer, sauf à voir ordonner une expertise pour fixer le montant des loyers.

Elle considère que la demande présentée est dilatoire. Elle rappelle qu’en 2019 à l’occasion de l’expertise amiable, elles avaient convenu de la nécessité de travaux d’entretien de la couverture mais que le bailleur attendait le paiement des loyers par le locataire pour réaliser les travaux. Par ailleurs, la société Sogepierre, qui est entrée dans les lieux en 2013, n’a jamais exigé du bailleur son intervention dans la réalisation de travaux, ne formalisant jamais de demande précise ou de courrier de réclamation.

Elle constate que les factures correspondent à des travaux d’amélioration et de confort, restant à la charge du locataire, qu’une facture ne permet pas de déterminer la nature des travaux réalisés (pièce n°6), que la réfection de la chaussée peut se justifier par la dégradation résultant des engins lourds utilisés, que le descellement des pierres du pont a été noté dans l’expertise amiable et résulte du passage d’un camion de la société preneuse.

La demande d’expertise est donc vague et indéterminée, le locataire ne présentant pas de réclamation détaillée des désordres qui affecteraient le clos et le couvert.

Sur ce, il ressort des pièces communiquées que :

— l’existence d’un bail entre les parties n’est pas contestée mais que le montant du loyer est discuté ainsi que l’identité du co-contractant devant prendre en charge le coût des travaux ;

— la société Sogepierre a proposé de régler un loyer de 50.000 euros par an avec paiement des taxes foncières le 4 février 2014, puis a proposé l’acquisition du site pour 500.000 euros ;

— le contrat de bail commercial proposé fixait le loyer à 50.165 euros par an, stipulé révisable, et la prise en charge par le locataire de tous les travaux y compris les grosses réparations et travaux nécessaires à la solidité et à la pérennité des fondations, couvertures et toitures ; ce contrat n’a pas été signé par les parties ;

— un courrier du 24 novembre 2015 de Me [S] confirme que le site était bien assuré par la société Sogepierre ;

— un rapport d’expertise réalisé par M. [G] et M. [P] le 3 mai 2019 note que les bâtiments sont anciens (le pont de pierres est fissuré), que les toitures sont en mauvais état, que les bâtiments préfabriqués sont en état d’usure avec défauts électriques et problèmes de fuites d’eau, que l’installation électrique est à revoir, que la toiture et la charpente de l’ancienne forge sont en mauvais état, que le bardage et l’électricité sont à revoir dans l’atelier 1, que des fissures apparaissent sur le bâtiment de maintenance. Ils ont obtenu des devis de réfection des toitures et bureaux pour un montant de 72.431 euros TTC. Ils ont estimé, en tenant compte de la vétusté des bâtiments, la valeur vénale de l’ensemble immobilier à 500.000 euros et la valeur locative à 57.000 euros, soit une valeur supérieure au montant initialement proposé au titre du loyer dans le contrat de bail.

— la société Sogepierre a réglé les taxes foncières de 2014 à 2018 pour 160.257 euros, et a versé des acomptes sur loyers à hauteur de 230.000 euros entre le 2 juillet 2015 et le mois de janvier 2022, soit en moyenne un loyer de 2.949 euros par mois.

Il n’est pas contesté le fait que la société Sogepierre n’a jamais exigé du bailleur la réalisation des travaux de réfection de l’électricité et des toitures des bâtiments, étant rappelé que leur état vétuste n’est pas contesté depuis l’origine, qu’il a été pris en compte dans le calcul de la valeur locative estimé par les deux experts choisis par chaque partie et que le preneur a accepté de s’installer dès 2013 dans les lieux, réglant également une partie des loyers et des taxes foncières.

Or la société Sogepierre, qui n’a pas estimé utile de saisir depuis 2013 le juge des loyers commerciaux pour obtenir une expertise déterminant le montant du loyer, n’a formulé aucune demande au fond tendant à la réalisation de travaux à la charge du bailleur, se contentant de solliciter le rejet des demandes en paiement de loyer et l’organisation d’une expertise fixant le loyer.

En conséquence, la demande présentée tendant à voir ordonner une expertise visant à décrire les désordres affectant l’immeuble et à estimer le coût des réparations et leur imputabilité doit être rejetée, les éléments communiqués étant suffisants pour pouvoir affirmer que la réfection des toitures et de l’électricité n’est pas contestable, faute de demandes exigeant du bailleur la réalisation des dits travaux.

Sur le versement d’une provision

L’article 789 du code de procédure civile dispose :

“Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; (…)”

La société de [Localité 6] sollicite le versement d’une provision de 200.000 euros, ramenée à 175.000 euros, suite au versement d’une somme de 25.000 euros par la société Sogepierre.

Si initialement la société Sogepierre n’avait pas contesté la première demande de provision, elle n’avait pas conclu sur la seconde demande de provision à hauteur de 50.000 euros et souhaite désormais le rejet de la demande en raison d’une contestation sérieuse quant au montant du loyer et de la répercussion de la taxe foncière.

Il doit être noté que la société Sogepierre avait initialement proposé en 2014 de régler un loyer de 50.000 euros et la taxe foncière.

Le bailleur sollicitait, selon décompte du 30 avril 2024, une somme totale de 371.236 euros au titre des loyers et des taxes foncières après déduction des sommes réglées, étant noté que le bailleur a indexé le montant du loyer chaque année puis a retenu à compter de 2019 la valeur locative proposée par les experts.

Si on retient un loyer de 50.000 euros par an non indexé, après déduction des acomptes de 355.000 euros (le bailleur n’a pas précisé si la consignation de 50.000 euros allouée par le juge de la mise en état le 11 juin 2024 a bien été réglée), allouer une provision au bailleur de 80.000 euros n’apparaît pas contestable au regard du montant restant dû au titre des loyers (plus de 200.000 euros, hors taxe foncière).

En conséquence, il convient de condamner la société Sogepierre à régler à la société de [Localité 6] une somme de 80.000 euros à titre de provision à valoir sur le montant des loyers.

Sur la mise en état et les frais de l’incident

La société Sogepierre n’a présenté qu’un seul jeu d’écritures au fond depuis plus de deux ans et demi de procédure, pour autant, la société de [Adresse 5] a pu obtenir la condamnation du preneur au paiement de plusieurs provisions, en conséquence, il paraît peu respectueux des droits de la défense d’ordonner dès à présent la clôture de l’instruction. En conséquence, il sera fait injonction à Me [S] de conclure au fond avant le 24 novembre 2025.

La société Sogepierre doit être condamnée à régler à la SC de [Localité 6] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

Rejette la demande d’expertise présentée par la SASU société Nouvelle Sogepierre ;

Condamne la SASU Société Nouvelle Sogepierre à verser une provision de 80.000 euros (quatre-vingt mille euros) à la SC de [Adresse 5] à valoir sur le montant des loyers dus ;

Condamne la SASU Société Nouvelle Sogepierre aux dépens de l’incident ;

Condamne la SASU Société Nouvelle Sogepierre à verser à la SC de [Adresse 5] une somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait injonction à Me [S] de conclure au fond pour l’audience de mise en état du 24 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Copie délivrée le

à Me [Localité 7] CHAGUE-GERBAY

M^e Alain [S]

La Greffière