TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

Affaire : [R] [T]

[N] [T]

[K] [T]

[J] [T]

[V] [D]

c/

S.A.R.L. [Z] & BROAD

N° RG 24/00612 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-ISBA

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS – 104Me Karine SARCE – 103

ORDONNANCE DU : 08 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS :

Mme [R] [T]

née le 17 Juillet 1973 à [Localité 17] (COTE D’OR)

[Adresse 4]

[Localité 8]

M. [N] [T]

né le 05 Juin 1955 à [Localité 19] (MARNE)

[Adresse 18]

[Localité 6]

M. [K] [T]

né le 04 Août 1967 à [Localité 17] (COTE D’OR)

[Adresse 13]

[Localité 10]

M. [J] [T]

né le 15 Avril 1950 à [Localité 15] (MARNE)

[Adresse 7]

[Localité 5]

Mme [V] [D]

née le 10 Février 1978 à [Localité 16] (COTE D’OR)

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentés par M^e Karine SARCE, demeurant [Adresse 12], avocat au barreau de Dijon

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [Z] & BROAD

[Adresse 3]

[Localité 14]

représentée par M^e Delphine BALDINI de la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Olivier DOLMAZON de la SELARL LEGA-CITE, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de Lyon, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 2 juillet 2025 et mise en délibéré au 27 août 2025, prorogé au 3 septembre 2025 puis au 8 septembre 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, Mme [R] [T], M. [N] [T], M. [K] [T], M. [J] [T], Mme [V] [D] ont fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SARL [Z] et Broad, au visa des articles 835 al 2 du code de procédure civile et 1103 du code civil, aux fins de voir :

— condamner la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté à payer à l’indivision [T] la somme de 23 000 € à titre de provision sur l’indemnité d’immobilisation ;

— dire que celle-ci sera assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 27 août 2024 ;

— condamner la même à leur verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux dépens.

Dans leurs dernières écritures, Mme [R] [T], M. [N] [T], M. [K] [T], M. [J] [T] et Mme [V] [D] ont demandé au juge des référés de :

— condamner la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté à payer à l’indivision [T] la somme de 23 000 € à titre de provision sur l’indemnité d’immobilisation ;

— dire que celle-ci sera assortie des intérêts légaux deux mois après l’expiration de la promesse de vente, soit à compter du 30 juin 2024 ou au plus tard à compter de la mise en demeure du 27 août 2024 ;

— condamner la même à verser à l’indivision [T] la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux dépens.

Mme [R] [T], M. [N] [T], M. [K] [T], M. [J] [T], Mme [V] [D] ont exposé que :

l’indivision [T] a régularisé le 27 avril 2022 devant notaire une promesse de vente de son bien immobilier à la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté pour un prix de 525 000 €, le montant de l’indemnité d’occupation étant fixé à 26 250 € garanti par une caution de groupe, l’acte authentique devant être régularisé avant le 15 septembre 2023 ou, pour le cas où les autorisations administratives ne seraient pas obtenues avant cette date, avant le 15 octobre 2023 ;

après une modification de la demande d’aménagement faite par [Localité 17] Metropole à la société [Z] et Broad pour la construction de son programme immobilier, un avenant était signé entre les parties le 28 février 2023 au terme duquel le prix était réduit à la somme de 460 000 €, l’indemnité d’immobilisation étant dès lors de 23 000 € , le délai de signature étant prolongé au 30 avril 2024 et au plus tard au 31 mai 2024 ;

alors que l’ensemble des conditions suspensives était réalisé, la société [Z] et Broad ne donnait pas suite à la promesse de vente et ne versait pas l’indemnité d’occupation demandée ;

en réponse à l’argumentation de la défenderesse, ils répliquent que Mme [V] [D] intervient en qualité d’héritière de Mme [X] [T], décédée ; les conditions suspensives ont bien été levées, ce que la société [Z] et Broad a reconnu dans les échanges avec le notaire et les parties ; la défenderesse n’a d’ailleurs jamais fait valoir que des conditions suspensives n’auraient pas été levées et n’ignorait pas qu’elles avaient été levées ; elle avait d’ailleurs reconnu être débitrice de l’indemnité d’immobilisation.

La SARL [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté a demandé au juge des référés, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, 699 et 700, 835 du code de procédure civile de :

à titre liminaire,

— déclarer irrecevable l’action de Mme [V] [D] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

à titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant une juridiction statuant au fond,

à titre subsidiaire,

— constater la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 27 avril 2022 et son avenant régularisé le 27 février 2023 en raison de la défaillance d’au moins l’une condition suspensive sans que cette défaillance ne soit imputable au bénéficiaire,

par conséquent,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions ;

à titre reconventionnel,

— constater l’absence de contestation sérieuse à la restitution au profit de la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté de la somme de 23 000 € versée par elle et actuellement séquestrée en la comptabilité de l’office notarial de Me [L] [G], notaire à [Localité 17] associé de la SAS [G] et Fijeas ;

par conséquent,

— condamner Mme [R] [T], M. [N] [T], M. [K] [T], M. [J] [T], Mme [V] [D] à restituer à la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté de la somme de 23 000 € actuellement séquestrée en la comptabilité de l’office notarial de Me [L] [G], notaire à [Localité 17] associé de la SAS [G] et Fijeas ;

— autoriser l’office notarial de Me [L] [G], notaire à [Localité 17] associé de la SAS [G] et Fijeas, sur la simple présentation qui lui sera faite de l’ordonnance à intervenir et au plus tard sous un délai de 15 jours suivant cette présentation, à se libérer entre les mains de la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté de la somme de 23 000 € actuellement séquestrée en la comptabilité de ladite étude ;

en tout état de cause,

— condamner in solidum Mme [R] [T], M. [N] [T], M. [K] [T], M. [J] [T], Mme [V] [D] à payer à la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [R] [T], M. [N] [T], M. [K] [T], M. [J] [T], Mme [V] [D] aux entiers frais et dépens.

La société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté soulève à titre liminaire que Mme [V] [D] n’est pas signataire de la promesse de vente ni de son avenant alors que la demande en paiement est fondée sur l’application de ces contrats et que son action est dès lors irrecevable.

Elle fait valoir qu’il existe des contestations sérieuses s’opposant à ce que le juge des référés statue dès lors qu’au moins cinq conditions suspensives n’ont pas été réalisées dans les délais impartis dans la promesse de vente litigieuse (conditions suspensives relatives à l’absence d’exercice d’un droit de préemption et/ou de préférence, à l’absence de servitudes, à l’obligation pour le promettant de justifier d’un titre et d’une origine de propriété trentenaire, à la situation hypothécaire, à la réitération concomitante), et ce en dehors de toute responsabilité de la société [Z] et Broad ; que par conséquent , la promesse de vente signée le 27 avril 2022 est caduque et l’indemnité d’immobilisation n’est pas due aux promettants ; à titre subsidiaire, ces contestations sérieuses s’opposent à ce qu’il soit fait droit à la demande de condamnation provisionnelle ; à titre reconventionnel, la somme actuellement séquestrée doit lui être restituée dès lors que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due aux promettants.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’irrecevabilité soulevée

Il résulte de l’acte de notoriété du 26 février 2024 que Mme [X] [O] veuve [T], signataire de la promesse du 27 avril 2022 et de son avenant du 27 février 2023 est décédée le 22 décembre 2023 laissant notamment pour lui succéder Mme [V] [D] qui démontre dès lors avoir qualité et intérêt à agir à la présence instance.

La société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté est dès lors déboutée de la fin de non-recevoir soulevée de ce chef.

Sur la demande de provision et les demandes reconventionnelles

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision , tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle , que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il est constant que les consorts [T] ont consenti à la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté une promesse de vente de leur bien immobilier par un acte reçu par notaire du 27 avril 2022, ayant fait l’objet d’un avenant en date du 27 février 2023.

Il est également constant qu’en application de cet avenant, la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 avril 2024 pouvant être prorogé dans certains cas détaillés à l’acte.

Il résulte des dispositions de la promesse unilatérale de vente que :

— l’indemnité d’immobilisation sera restituée purement et simplement au bénéficiaire par la remise de la caution groupe dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé ;

— l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant par la remise de la caution groupe auprès de ce dernier et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus , toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Il est constant que l’acquisition par la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté n’a pas été réalisée dans les délais prévus dans l’avenant du 27 février 2023.

La société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté fait valoir que la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de plusieurs conditions suspensives auxquelles elle n’aurait pas renoncé.

Il ne résulte pourtant d’aucune pièce versée aux débats par la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté que la non-réalisation de la vente résulterait de la non-réalisation des conditions suspensives dont elle se prévaut : aucun courrier, mise en demeure ou toute autre correspondance du bénéficiaire de la promesse, la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté, avec les promettants, les consorts [T] ou le notaire n’évoque la non-réalisation de certaines conditions suspensives ; au contraire, il résulte du courrier adressé par cette société au conseil des demandeurs le 31 janvier 2025 que diverses difficultés ont rendu l’opération de construction prévue par cette société, non équilibrée économiquement si bien que ce projet a du être modifié et devient une opération de logements en résidence gérée pour laquelle la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté sollicitera une modification du permis de construire et une nouvelle demande de délibération du conseil municipal pour la cession de la parcelle, propriété de la ville , sur la base du nouveau projet.

Au surplus, la non-réalisation des conditions suspensives à la charge des promettants n’est nullement établie, puisqu’au contraire le notaire confirme que les conditions relatives à l’absence de servitudes, à l’obligation pour le promettant de justifier d’un titre et d’une origine de propriété trentenaire, à la situation hypothécaire, ont été réalisées ; qu’il n’est nullement établi que l’absence d’exercice d’un droit de préemption et/ou de préférence ne soit pas réalisée dès lors que le conseil municipal avait accepté de céder une parcelle pour le projet de construction en question ; enfin la condition relative à la réitération concomitante des actes de vente ne saurait être considérée comme non réalisée puisque justement aucune des ventes n’a été en définitive prévue dans l’attente de la modification de son projet par le bénéficiaire qui envisage à l’issue, comme indiqué dans le courrier du 31 janvier 2025, de nouvelles promesses unilatérales.

Enfin, il résulte d’un mail du 13 septembre 2024 de la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté, soit antérieurement à la proposition amiable de verser l’indemnité d’immobilisation en cas de conclusion de nouvelles promesses de vente, que « les demandes de versements des indemnités d’immobilisation ont été faites aux services concernés, permettant ainsi de clore le dossier », la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté admettant ainsi être débitrice de cette indemnité d’immobilisation et ne se prévalant nullement de la non-réalisation de conditions suspensives.

Il n’existe ainsi aucune contestation sérieuse sur le principe et le montant de la créance des consorts [T] sur la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté, dès lors qu’il résulte de la promesse que l’indemnité d’immobilisation est versée au promettant et lui reste acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible en cas de réalisation des conditions suspensives.

En conséquence, la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté est condamnée à verser aux consorts [T] la somme de 23 000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 août 2024.

La société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté est déboutée pour les mêmes motifs de l’ensemble de ses demandes, étant précisé au demeurant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente.

La société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté qui succombe dans ses moyens et demandes est condamnée aux entiers dépens.

Elle est condamnée à payer aux consorts [T] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Rejetons le moyen d’irrecevabilité soulevé,

Vu l’article 835 al 2 du code de procédure civile,

Condamnons la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté à verser à Mme [R] [T], M. [N] [T], M. [K] [T], M. [J] [T], Mme [V] [D] la somme de 23 000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 août 2024,

Déboutons la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté de ses demandes ;

Condamnons la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté à verser à Mme [R] [T], M. [N] [T], M. [K] [T], M. [J] [T], Mme [V] [D], la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société [Z] et Broad Bourgogne Franche-Comté aux dépens de l’instance.

Le Greffier Le Président