COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [T] [C] [Y] c/ S.C.I. CONCORDIA

MINUTE N°

Du 22 Octobre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/04859 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PMRI

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Frédéric DE BAETS

la SELARL S.Z.

le 22 Octobre 2025

mentions diverses

Expertise

Renvoi [Localité 14] 18.12.2025

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt deux Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 2 juin 2025 en audience publique, devant :

Président : Madame LACOMBE

Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 22 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 22 Octobre 2025 signé par Madame MORA, Président et Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit.

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [C] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par M^e Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. CONCORDIA, prise en la personne de son représentant légal

C/O SOGEDOM,

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric DE BAETS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu l’exploit d’huissier en date du 22 décembre 2023 par lequel monsieur [T] [C] [Y] a fait assigner la SCI CONCORDIA prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de céans.

Vu les dernières conclusions de monsieur [Y] (rpva 23 mai 2025) qui sollicite de voir :

Vu les articles 16, 799, 803 du code de procédure civile,

— ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture du 3 janvier 2025 sur le fondement des dispositions des articles 1193 et suivants, 1221 et suivants et 2227 du code civil

— CONDAMNER sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir la SCI CONCORDIA d’avoir :

▸ A démolir l’ensemble des parties de constructions édifiées en dehors de la zone bâtissable telle que prévue au cahier des charges du lotissement, et plus particulièrement

∙ La piscine située à l’extérieur de la zone aedificandi,

∙ La terrasse située à deux mètres de hauteur par rapport au terrain naturel situé également à l’extérieur de la zone bâtissable,

∙ La construction située en zone non aedificandi et figurant dans les plans (pièce n° 12 et 13).

▸ A démolir l’ensemble des modifications et adjonctions réalisées par rapport à la construction autorisée par le permis de construire et qui résulte d’une simple comparaison entre le plan de la pièce n°7 et de la photographie de la pièce n°8.

— DÉBOUTER la défenderesse de ses demandes reconventionnelles.

— CONDAMNER la défenderesse à la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 et aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de la SCI CONCORDIA (rpva 12 janvier 2024) qui sollicite de voir :

VU les dispositions des articles 1193 et suivants du Code civil,

VU les dispositions des articles 1221 et suivants du Code civil,

— DEBOUTER [T] [C] [Y],

— CONDAMNER [T] [C] [Y] à lui payer la somme de 6.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER [T] [C] [Y] aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 20 juin 2024 fixant la clôture différée au 3 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission des dernières conclusions du demandeur :

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Le demandeur sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture du 3 janvier 2025, arguant qu’avant l’audience de plaidoirie du 3 février 2025, il était demandé à la Juridiction de « renvoyer ce dossier et rabattre la clôture » (cf courrier du 21 janvier 2025 par rpva), que lors de l’audience du 3 février 2025, l’affaire a été renvoyée au 23 mai 2025, qu’il a pris l’attache de son Conseil, qui avait sollicité un renvoi pour dégager sa responsabilité n’ayant plus de ses nouvelles.

Il expose qu’il a dû se rendre au chevet de sa mère en Italie.

Il expose que le 20 février 2025, ses conclusions et nouvelles pièces 12 à 14 ont été notifiées à la défenderesse, laquelle a pu en prendre connaissance plus de 3 mois avant l’audience de plaidoirie fixée au 23 mai dans ce dossier.

Lors de l’audience du 23 mai, l’affaire a été renvoyée à l’audience collégiale du 2 juin 2025.

Monsieur [Y] sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture et l’admission des conclusions et pièces notifiées dès le 20 février 2025.

Il ne peut être contesté que la défenderesse a pu prendre connaissance des dernières conclusions du demandeur dés le 20 février 2025, soit 3 mois avant l’audience de plaidoirie.

La défenderesse n’a pas déposé de nouvelles conclusions en réponse, ce qu’elle aurait largement eu le temps de faire, n’a pas sollicité de renvoi à la mise en état, ni ne s’est opposée au rabat de l’ordonnance de clôture « officiellement » jusqu’à l’audience de plaidoirie du 23 mai, où elle a sollicité oralement le rejet des dernières conclusions du demandeur.

En conséquence, eu égard à ces éléments, il convient de prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture et d’admettre les dernières conclusions de monsieur [Y].

Sur le fond :

Le 9 avril 2021, monsieur [Y] a acquis une propriété [Adresse 5] à [Localité 15] (lot numéro 30 du lotissement "[Adresse 12]").

Depuis le 30 janvier 2012, la SCI CONCORDIA est propriétaire du lot mitoyen numéro 31.

Monsieur [Y] reproche à la SCI CONCORDIA le non respect des règles du cahier des

charges du lotissement et des zones bâtissables, et soutient que des constructions sont situées sur la zone non aedificandi et qu’il existe une piscine et une terrasse construites en dehors de la zone bâtissable.

La SCI CONCORDIA expose que sur sa parcelle a été édifiée une villa de 2 niveaux sur rez-de-jardin avec garage, piscine, local technique piscine et jardin attenant selon différents permis de construire délivrés en 1992 et 1993 et qu’une déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 20 janvier 1994.

Elle soutient que [T] [C] [Y], qui a obtenu un arrêté de permis de construire pour réaliser d’importants travaux de réaménagement de sa villa, ne respecte pas le permis de construire et que sa construction va lui causer un préjudice de vue et un trouble anormal de voisinage, qu’il ne respecte pas le cahier des charges.

Elle conclut que la présente procédure semble être une réponse à la mise en demeure qu’elle lui a adressé concernant ce trouble anormal de voisinage, qu’il a mal analysé le dossier, qu’il doit être débouté de ses demandes à son encontre, invoquant l’Arrêté préfectoral du 23 septembre 1981, qui a approuvé la modification de la zone constructible du lot n° 31 du lotissement [Adresse 11].

Elle soutient que la construction édifiée sur son lot respecte intégralement le Cahier des Charges du lotissement du 29 décembre 1956 tel que modifié par l’Arrêté préfectoral du 23 septembre 1981.

Elle ajoute que la demande de démolition de sa construction au motif de la violation des permis de construire devra également être rejetée, car elle ne repose sur aucun fondement juridique ni moyen de preuve sérieux.

Elle invoque enfin l’arrêté de non-opposition à la déclaration préalable de travaux de 2014 pour conclure qu’elle a respecté les autorisations administratives contrairement à ce que soutient le demandeur.

Les parties sont contraires en fait et en droit.

Le tribunal ne possède pas les compétences techniques pour évaluer, à partir des pièces produites par les parties, si les reproches faits à la SCI CONCORDIA par monsieur [Y] sont fondés ou non.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire.

Dans cette attente, l’ensemble des demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement avant dire droit, en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise,

COMMET pour y procéder

monsieur [N] [M] [E]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]

Port. : 06.85.88.08.15 Mèl : [Courriel 13]

avec pour mission de :

— Recueillir les explications des parties et prendre connaissance de tous documents utiles qu’il estimera nécessaire à son information et à l’accomplissement de sa mission, à charge d’en indiquer les sources,

— Visiter les lieux litigieux sis Lot 31, sis [Adresse 5] à Roquebrune Cap Martin, appartenant à la SCI CONCORDIA,

— Vérifier la réalité du non respect des règles du cahier des charges du lotissement et des zones bâtissables, par les constructions présentes sur cette parcelle,

— Dire si des constructions situées sur le terrain appartenant à la SCI CONCORIDA sont situées sur une zone non aedificandi, notamment une piscine et une terrasse,

— Les décrire le cas échéant, et situer leur date de construction,

— Dire si les constructions situées sur le terrain appartenant à la SCI CONCORDIA respectent l’Arrêté préfectoral du 23 septembre 1981, le Cahier des Charges du lotissement du 29 décembre 1956 tel que modifié par l’Arrêté préfectoral du 23 septembre 1981, et ses permis de construire,

— Fournir tous les éléments techniques utiles à la solution du litige,

— Fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis,

— S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions,

— Etablir un pré-rapport descriptif et estimatif au cas où l’autorisation d’effectuer des travaux urgents devrait être requise,

DIT que la mesure d’expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert judiciaire devra convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise, avec copie en lettre simple ou télécopie ou courriel aux conseils de celles-ci après avoir préalablement pris leur convenance

DIT que les parties et leurs conseils pourront dispenser l’expert et les parties adverses de l’envoi de courriers en déclarant une adresse électronique à laquelle toute convocation ou notification pourra être faite,

DIT que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément. Le cas échéant, à l’expiration de ce délai, l’expert devra saisir le juge pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DIT qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert signalera aux parties ou à leurs avocats les personnes susceptibles d’être concernées par la procédure, afin que leur mise en cause éventuelle puisse être envisagée dans les meilleurs délais,

DIT que l’expert accomplira personnellement sa mission ; en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne.

DIT que monsieur [T] [C] [Y] devra consigner à la régie d’avance et des recettes du Tribunal Judiciaire de Nice dans un délai d’UN MOIS à compter du prononcé de la présente décision, la somme de 6.000 € (SIX MILLE EUROS) à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

DIT que si le demandeur obtient une décision d’aide juridictionnelle en cours d’instance, il sera d’office dispensé de consigner les frais d’expertise et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises,

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le Juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité,

DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation a été versée,

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DIT que préalablement au dépôt de son rapport définitif, l’expert devra soumettre aux parties ses pré-conclusions, recueillir les observations des parties et y répondre le cas échéant;

DIT que l’expert devra déposer au Greffe rapport de ses opérations dans le délai de HUIT MOIS à dater de sa saisine, sauf prorogation dûment autorisée,

DIT que l’expert délivrera lui-même copie à chacune des parties (ou des représentants de celle-ci) et un second original au magistrat mandant, en mentionnant cette remise sur l’original,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête présentée par la partie la plus diligente,

DIT que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge.

DIT qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au juge sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressé concomitamment aux parties ; que celles-ci, à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, disposeront d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, et que ces observations seront adressées au juge afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe,

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile,

RESERVE l’ensemble des demandes,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 18 décembre 2025 (audience dématérialisée) lors de laquelle il devra être justifié du versement de la consignation.

LE GREFFIER LE PRESIDENT