Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00004

N° Portalis DBXJ-W-B7J-ITZN

CDC HABITAT SOCIAL

C/

Mme [S] [Z]

M. [F] [G]

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par M^e LEMAIRE, Avocat au Barreau de DIJON substituée par M^e MAUSSION, Avocat au Barreau de DIJON,

assignation en date du 02 Janvier 2025

DEFENDEURS :

Mme [Z] [S], demeurant [Adresse 1], comparante,

M. [G] [F], demeurant [Adresse 1], comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Olivier PERRIN, Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 10 Février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025

Copie exécutoire à

le

Copie aux parties le

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail à usage d’habitation à effet au 31 juillet 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Madame [Z] [S] et à Monsieur [G] [F] un logement de type T3 situé [Adresse 2], à [Localité 5]. Le bail a été consenti moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 458,99 euros et de 79,39 euros de provision sur charges mensuelles, soit un total de 538,38 euros par mois.

***

Se plaignant du fait que les locataires seraient à l’origine de troubles de jouissance à l’égard du voisinage immédiat, la société CDC HABITAT SOCIAL leur a fait délivrer, le 02 janvier 2025, une assignation d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de résiliation du bail d’habitation.

***

À l’audience du 10 février 2025, les parties ont comparu et ont exposé leurs moyens et prétentions.

La société CDC HABITAT SOCIAL a maintenu ses moyens et prétentions.

Madame [Z] [S] et Monsieur [G] [F] ont constesté avoir commis des troubles de jouissance et ont sollicité le débouté des prétentions du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu (…) d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (…) ».

Sur le fondement de ce texte, les cours et tribunaux sont amenés, en fonction des éléments de preuve qui leur sont apportés, de prononcer la résiliation du bail si, par exemple, des nuisances ont été commises, tels des bruits intempestifs du preneur, des tapages nocturnes, des invectives à l’égard des passants ou d’autres locataires, etc.

La résiliation peut être ordonnée si les nuisances de voisinage ont été commises par les locataires eux-mêmes ou par des personnes présentes à leur domicile, tels des enfants ou des personnes invitées.

Par ailleurs le contrat de bail du 31 juillet 2024, dans son article 11, impose à Madame [S] et à Monsieur [F] d’user paisiblement des lieux donnés à bail.

***

En l’occurrence, la société CDC HABITAT SOCIAL a versé aux débats six pièces.

Les pièces n°1 (contrat de bail), n°5 (mise en demeure) et n°6 (extrait de compte locatif) ne seront pas examinées car elles ne se rapportent pas directement aux reproches énoncés par le bailleur à l’égard des preneurs.

***

En revanche la pièce n°2 est une doléance faite auprès du bailleur, formulée le 03 septembre 2024 par Madame [H] [P], voisine des consorts [X], concernant les actes de violence qui auraient été commis par un proche de Madame [S] et Monsieur [F]. La voisine réclame auprès du bailleur son propre relogement en urgence dans un autre lieu. Cette doléance est en lien avec la pièce n°3 évoquée ci-dessous.

La pièce n°3 est une plainte de Madame [H] [P] déposée auprès du commissariat de police de [Localité 4] le 02 septembre 2024 à l’encontre de Madame [S] et Monsieur [F] pour des faits de violences aggravées. Elle aurait été menacée par le frère de Monsieur [S] par un pistolet à bille. Cette plainte est en lien avec la pièce n°2 évoquée ci-dessus.

La pièce n°4 est la plainte d’un autre voisin au sujet, d’une part du tapage nocturne régulier occasionné par Madame [S] et Monsieur [F] (« bazar matin, après-midi et tard dans la nuit » / « les nuisances sonores des voisins deviennent pénibles »), et d’autre part des détritus laissés dans les locaux communs.

Ces trois pièces montrent que les lieux donnés à bail n’ont pas été utilisés « paisiblement » par les locataires. Les faits commis par le frère de Monsieur [F] sont assimilables à des faits qui auraient commis par les locataires eux-mêmes.

Il est manifeste que des nuisances et troubles de jouissance ont été commis à plusieurs reprises à l’égard du voisinage.

Il y a eu violation des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 11 du contrat de bail.

Le bailleur est donc bien fondé à solliciter la résiliation du bail par application des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 11 du contrat de bail, ainsi que par la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue à l’article 15 du contrat de bail.

Le bailleur est autorisé à faire procéder à l’expulsion de ses locataires, qui seront tenus d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux.

« Partie perdante » au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] et Monsieur [F] sont solidairement tenus du paiement des dépens.

Compte tenu de l’équité, Madame [S] et Monsieur [F] sont condamnés à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les faits de l’espèce justifient de ne pas écarter l’exécution provisoire qui est de droit et qui, en l’occurrence, est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire, rendue par mise à disposition et en premier ressort :

— FAIT DROIT à la demande principale de la société CDC HABITAT SOCIAL ;

— PRONONCE la résiliation du contrat de bail d’habitation, par application des dispositions de l’article 1728 du code civil et des articles 11 et 15 du contrat de bail, concernant le logement de type T3 (et ses annexes) situé [Adresse 2], à [Localité 6] ;

— AUTORISE la société CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l’expulsion immédiate de Madame [Z] [S] et Monsieur [G] [F] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, concernant le logement de type T3 (et ses annexes) situé [Adresse 2], à [Localité 6] ;

— AUTORISE la société CDC HABITAT SOCIAL à faire transporter les meubles, objets mobiliers et véhicules garnissant les lieux dans tous garde-meubles de son choix, aux frais des locataires ;

— DIT que Madame [Z] [S] et Monsieur [G] [F] seront tenus solidairement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— CONDAMNE solidairement Madame [S] et Monsieur [F] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes ;

— DÉBOUTE Madame [S] et Monsieur [F] de l’intégralité de leurs demandes ;

— DIT n’y avoir pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— CONDAMNE solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [G] [F] à supporter les dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Olivier PERRIN, vice-président, et par Madame Martine LECOMTE, greffier.

La greffière Le juge