TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Affaire : S.C.I. SODA

c/

S.A.S.U. SPP ETANCHEITE

N° RG 24/00601 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-ISDB

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Emilie CAMPANAUD – 47

ORDONNANCE DU : 12 FEVRIER 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Catherine PERTUISOT, 1ère Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. SODA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Emilie CAMPANAUD, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. SPP ETANCHEITE

[Adresse 4]

[Localité 1]

non représentée

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 8 janvier 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 juin 2018, la SCI Soda a donné à bail à la SASU SPP Etanchéité des locaux commerciaux, situés [Adresse 7] à Dijon (21), moyennant le paiement d’un loyer annuel de 29.640 € hors taxes.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur le recouvrement de la somme globale de 21.205,80 € correspondant aux loyers échus sur la période courant de juin à octobre 2024, outre majorations de retard.

Par acte du 28 novembre 2024, la SCI Soda a assigné la SASU SPP Etanchéité en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail commercial à la date du 16 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la SASU SPP Etanchéité au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation équivalente au montant du loyer exigible assorti des charges et accessoires ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner le preneur au paiement d’une indemnité provisionnelle égale à 2 % des indemnités d’occupation au titre de la clause pénale ;

— condamner à titre provisionnel la SASU SPP Etanchéité à lui verser la somme de 20.964 € correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêté au 18 novembre 2024 ;

— condamner le preneur au paiement de la somme provisionnelle de 419,28 € au titre de la clause pénale ;

— dire que l’ensemble des sommes porteront intérêts au taux annuel de 10 % ;

— condamner la SASU SPP Etanchéité à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le preneur aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, des frais de levée d’état de dénonciation aux créanciers inscrits.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2025.

A cette occasion, la SCI Soda, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de celles-ci, la société expose que la SASU SPP Etanchéité a pris à bail, à compter du 1er juillet 2018, des locaux commerciaux à destination de bureaux et d’atelier, pour un loyer annuel hors taxes de 29.640 € payable mensuellement le 5 de chaque mois, assorti d’une provision sur charges foncières hors ordures ménagères de 6.000 € par an.

Elle précise que le preneur a rencontré des difficultés pour régler les sommes dues à compter du mois de juin 2024, et a ainsi été destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur le recouvrement de la somme totale de 21.419,31 €. Elle indique que suite à ce commandement, le preneur s’est acquitté de la somme de 4.018,80 €, imputée sur le mois de juin 2024, mais n’a pas été en mesure de régler le loyer de novembre 2024.

La société soutient que dès lors que les sommes objets du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise et emporte résiliation du bail commercial à la date du 16 novembre 2024. Elle affirme que le preneur doit en outre condamné au paiement des arriérés de loyers et charges, de la pénalité forfaitaire prévue à l’article 15 du bail, et d’une indemnité d’occupation.

La SAS SPP Etanchéité, régulièrement assignée par exploit de commissaire de justice remis à personne morale le 28 novembre 2024, n’était ni présente, ni représentée à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Attendu que l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ;

Attendu en l’espèce que la SCI Soda soutient que la clause résolutoire, prévue au bail du 25 juin 2018, est acquise dès lors que le preneur ne s’est pas acquitté des loyers et charge échus dans le délai imparti par le commandement de payer ;

Que la demanderesse sollicite subséquemment du juge des référés qu’il ordonne l’expulsion du preneur des locaux commerciaux, occupés sans droits ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Attendu que le bail comporte, en son article XV alinéa 1, une clause résolutoire rédigée en ces termes : "Il est expressément convenu que, à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, charges, taxes, prestations et fournitures individuelles à son échéance, ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après une sommation d’avoir à s’y conformer, faite par un commandement de payer (mentionnant le dernier délai, conformément au décret du 30.09.53, article 25) resté sans effet et qui, de convention expresse constituera une mise en demeure suffisante, le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit, s’il plaît au bailleur, sans que ce dernier ait à faire la preuve d’aucun préjudice ; l’expulsion du preneur aura lieu sur simple ordonnance de référé, sans aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres, mêmes réelles, ou exécutions ultérieures. Compétence est en tant que de besoin attribuée au juge des référés pour constater le manquement et le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du preneur par une ordonnance ; dans ce cas, les loyers d’avance et dépôts de garantie resteront acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation, sans préjudice de tous autres dus".

Qu’il importe de préciser que le bail emporte obligation pour le preneur de s’acquitter des sommes suivantes :

— un loyer mensuel de 2.470 € (hors indexation), assorti de la taxe sur la valeur ajoutée à hauteur de 20 %, payable le 5 de chaque mois,

— une provision sur taxe foncière hors ordures ménagères de 500 € par mois, majorée de la taxe sur la valeur ajoutée ;

Que la demanderesse produit un relevé comptable faisant état d’un arriéré de loyers et charges d’un montant global de 20.790 € sur la période courant de juin 2024 à octobre 2024 ;

Que le 15 octobre 2024, la SCI Soda a fait délivrer à la SASU SPP Etanchéité un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur le recouvrement de cette somme, outre 415,80 € de pénalité de retard ;

Qu’en l’absence de comparution du preneur, force est de constater qu’il n’est pas contesté que ces sommes n’ont pas été acquittées dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer, délai expressément renseigné dans l’acte ;

Que dans ces conditions, la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 18 novembre 2024, premier jour ouvré suivant l’écoulement du délai d’un mois ;

Qu’il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de la SASU SPP Etanchéité, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux occupés, sis [Adresse 7] à [Localité 6] (21), avec en tant que de besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Qu’il n’y a pas lieu à assortir cette décision de l’astreinte ;

Sur la demande de provision et l’indemnité mensuelle d’occupation

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Que selon le décompte en date du 9 octobre 2024, il est établi que le preneur demeure redevable de la somme de 20.790 € au titre des loyers et charges échus entre le 1er juin 2024 et le 31 octobre 2024 ;

Qu’en l’absence de toute contestation, il convient de condamner la SASU SPP Etanchéité au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

—  20.790 € correspondant à l’arriéré de loyers et charges échus à la date du 30 octobre 2024,

—  4.192,80 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer et des charges après application de la taxe sur la valeur ajoutée, à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’à libération complète et définitive des lieux ;

Qu’il convient de constater que la bailleresse ne produit pas de décompte régularisé des loyers et charges échus entre le 1er et le 18 novembre 2024, de sorte qu’il doit être dit n’y avoir lieu à référé à ce titre ;

Sur la clause pénale

Attendu que l’article XV alinéa 3 du bail stipule que : « Le défaut de paiement 10 jours après l’échéance, entraînera une pénalité forfaitaire égale à 2 % du montant de la facture échue, et un intérêt de retard de 10 % » ;

Qu’en application de cette clause, la SASU SPP Etanchéité doit être condamnée au paiement de la somme de 415,80 €, correspondant à 2 % de l’arriéré de loyers et charges (20.790€) ;

Que s’agissant des intérêts de retard, si la demanderesse fait état d’un taux annuel de 10 %, force est de constater que la clause susvisée ne prévoit aucune périodicité, ni assiette et est donc inapplicable en l’état ;

Qu’étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter une clause imprécise, il convient de dire n’y avoir lieu à référé au titre des intérêts de retard de 10%.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Attendu que succombant à l’instance, la SASU SPP Etanchéité sera condamnée au paiement de la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que la partie défenderesse assumera en outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la dénonciation aux créanciers inscrits ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au secrétariat-greffe,

Constatons la résiliation de plein droit du bail commercial consenti par la SCI Soda à la SASU SPP Etanchéité, à la date du 18 novembre 2024 ;

Ordonnons en conséquence l’expulsion de la SASU SPP Etanchéité, et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 6] (21), avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ce, dans les huit jours de la notification de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu à assortir cette décision de l’ astreinte ;

Condamnons la SASU SPP Etanchéité à verser à la SCI Soda les sommes provisionnelles suivantes :

—  20.790 € au titre de l’arriéré de loyers et charges échus entre le 1er juin et le 31 octobre 2024 ;

—  4.192,80 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux ;

Disons que l’indemnité d’occupation due au titre du mois de novembre 2024 devra être calculée prorata temporis, sur la seule période comprise entre le 18 et le 30 novembre 2024 ;

Condamnons la SASU SPP Etanchéité, à titre provisionnel, au paiement de 415,80 € au titre de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant la demande formulée par la SCI Soda au titre des loyers et charges échus entre le 1er et le 17 novembre 2024 ainsi que s’agissant les intérêts de retard au taux de 10% ;

Condamnons la SASU SPP Etanchéité au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la SASU SPP Etanchéité assumera la charge des entiers dépens, en ce qui compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation aux créanciers inscrits ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Président