TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE DIJON

Affaire : [M] [G]

c/

S.A.R.L. HB [R] IMMOBILIER

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] A [Localité 3] representé par son syndic en exercice la SARL HB [R] IMMOBILIER

N° RG 25/00086 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVIB

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Brigitte BONANDRINI – 26la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES – 46

ORDONNANCE DU : 20 AOUT 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

Mme [M] [G]

née le 08 Octobre 1976 à [Localité 3]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

S.A.R.L. HB [R] IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] representé par son syndic en exercice la SARL HB [R] IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Brigitte BONANDRINI, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 juin 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [M] [G] a acquis le 17 décembre 2018 un bien immobilier situé dans un ensemble immobilier en copropriété au [Adresse 6] ; le syndic de la copropriété est la société HB [R] Immobilier.

Par actes de commissaire de justice du 14 février 2025, Mme [G] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] prise en la personne de son syndic en exercice la société HB [R] Immobilier et la société HB [R] Immobilier au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 aux fins de voir :

— ordonner une expertise judiciaire ;

— réserver les frais irrépétibles et les dépens de l’instance ;

— condamner la société HB [R] Immobilier à lui transmettre les procès-verbaux des assemblées générales des 5 derniers exercices, un justificatif de la mission confiée à une entreprise pour effectuer une recherche de fuite ou, dans le cas où la fuite aurait été clairement identifiée, le devis régularisé pour la réalisation des travaux de reprise ; la copie de l’attestation d’assurance de la copropriété sur les 5 dernières années, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard après l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— se déclarer compétent pour liquider l’astreinte.

Dans ses dernières écritures, Mme [G] a maintenu sa demande d’expertise, renonçant à sa demande de production de pièces sous astreinte compte tenu de la communication de certaines des pièces sollicitées et des explications du syndic sur l’inexistence des autres pièces.

Mme [G] a exposé que :

en 2019, elle a commencé à procéder à des travaux de rénovation de l’appartement ; en 2021, elle a commencé à détecter quelques problématiques quant à la présence de pigeons dont les fientes tombaient directement sur son toit et sur ses velux et sur le fait que l’évacuation des eaux pluviales était encombrée de fientes et débordait ; elle déplorait alors des infiltrations d’eau ; elle avertissait le syndic en juin 2021 et aucune diligence n’était effectuée, malgré ses relances, si bien qu’elle était contrainte de se rendre sur son toit et de le nettoyer ainsi que l’évacuation des eaux pluviales ;

le 3 août 2023, elle adressait un courrier recommandé au syndic dont un membre se rendait sur place et constatait les désordres et la présence de ruissellement d’eau sur le mur de l’appartement ; l’entreprise mandatée par le syndic indiquait que l’ensemble était dans un tel état qu’elle ne pouvait intervenir ; Mme [G] mandatait une entreprise pour procéder à l’installation de piquets anti-pigeons et faisait procéder à un devis pour la réfection du toit ; lors de l’assemblée générale du 2 juin 2024, les autres co-propriétaires rejetaient la demande de paiement des travaux, en l’absence d’autres devis qu’il appartenait au syndic de proposer ;

le 27 septembre 2024, un constat était effectué par un commissaire de justice qui constatait à l’intérieur de l’appartement des traces de ruissellement sur le placo et des traces de moisissures dans l’appartement et dans le caveau avec la dégradation d’objets, vêtements et matériels se trouvant dans le caveau ;

Mme [G] est en conséquence dans l’impossibilité de poursuivre les travaux et subit un préjudice de jouissance important et n’a pas d’autre choix que de saisir le juge des référés, étant précisé que le 11 juin 2025, soit après l’assignation et les conclusions en défense du 16 mai 2025, une expertise amiable a eu lieu à laquelle la société HB [R] Immobilier ne s’est pas présentée ; l’expert a retenu que le logement subissait toujours des infiltrations et que la couverture se trouve dans un état de vétusté et d’entretien critique.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] et la SARL HB [R] Immobilier ont demandé au juge des référés de :

— acter le fait que sous les plus expresses protestations et réserves, notamment quant à la présentation des faits telle que ressortant de l’assignation, ils ne s’opposent pas à l’expertise sollicitée , aux frais avancés de Mme [G] ;

— débouter Mme [G] de sa demande de communication de pièces sous astreinte, la société HB [R] Immobilier ayant versé aux débats les éléments en sa possession sur les demandes formées ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils font notamment observer que l’appartement de Mme [G] appartient en fait à trois des bâtiments de la copropriété, étant précisé que son lot (n°9) supporte seul les charges du bâtiment F, celles des bâtiments D et E étant réparties au prorata des propriétaires des lots situés dans ces immeubles ; qu’il ne peut être affirmé que le syndic se serait désinteressé des demandes de Mme [G] relativement aux désordres, que M. [R] s’est rendu sur place, qu’il a missionné et la copropriété a réglé, une entreprise ayant procédé au curage des chéneaux et à la mise en place de dispositifs anti-pigeons ; que la réfection du toit a été soumise à l’AG de 2024 et le principe voté, contrairement à ce qui est indiqué dans l’assignation, qu’il a été demandé au syndic de solliciter des devis auprès de l’entreprise Bourneaud dans laquelle travaille l’un des copropriétaires, ce qu’il a fait en juin et octobre 2024, sans obtenir de réponse.

La société HB [R] Immobilier a versé aux débats les pièces dont elle dispose, les documents d’assurance pour la copropriété, quatre procès-verbaux d’assemblée générale, les demandes de devis à l’entreprise Bourneaud et la facture Gentil.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, Mme [G] justifie par les pièces versées aux débats, en l’espèce notamment le procès-verbal de constat de Maître [O], huissier de justice en date du 20 septembre 2024 et le rapport d’expertise dégât des eaux du 11 juin 2025, d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire, mesure d’instruction à laquelle les défendeurs ne s’opposent pas.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de Mme [G] par application de l’article 145 du code de procédure civile à ses frais avancés.

Il convient de constater que le juge des référés n’est plus saisi de la demande de production de pièces aux termes des dernières écritures de Mme [G] suite à la communication de pièces par la société HB [R] Immobilier.

Les dépens seront provisoirement laissés à la charge de Mme [G].

.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Donnons acte au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] et à la SARL HB [R] Immobilier que sous les plus expresses protestations et réserves, ils ne s’opposent pas à l’expertise sollicitée ;

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [H] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Mèl : [Courriel 10]

expert inscrit sur la liste établie par la cour d’appel de [Localité 3], avec mission de :

Convoquer les parties ;

Se rendre au [Adresse 6] à [Localité 3] ;

Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission et notamment les rapports d’expertise amiable ;

S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;Établir un historique succinct des éléments du litige ;

Examiner les lieux afin de déterminer l’existence des désordres allégués dans l’assignation et produire toutes photographies utiles ;

Déterminer la nature, la cause et l’origine de ces désordres ;

Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ;

Procéder si nécessaire dans un bref délai, aux premières constatations nécessaires et à toutes préconisations pour des mesures conservatoires afin d’éviter la survenance d’une aggravation des désordres et des dommages ;

Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par la demanderesse ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 4 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [M] [G] à la régie du tribunal au plus tard le 30 septembre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 mars 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Condamnons provisoirement Mme [M] [G] aux dépens.

Le Greffier Le Président