R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

*************

RENDU LE VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/03524 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755QA

Le 20 janvier 2026

AD/CB

DEMANDERESSES

Mme [P] [B] veuve [X]

née le 08 Août 1943 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8] – MARTINIQUE

Mme [U] [X] épouse [K]

née le 22 Mai 1971 à [Localité 14], demeurant [Adresse 8] – MARTINIQUE

représentées toutes deux par M^e Olivier RANGEON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] à [Localité 16] représenté par son syndic SQUARE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de M^me Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 18 novembre 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 20 septembre 1966 il a été établi un règlement de copropriété pour l’immeuble sis [Adresse 11] et [Adresse 12] à [Localité 16] cadastré section A n°[Cadastre 2] – [Cadastre 4] – [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Selon état descriptif cette copropriété était composée de 26 lots.

Selon acte notarié du 20 septembre 1966, il a été établi un règlement de copropriété pour l’immeuble voisin sis [Adresse 10] et 18-20 rue Saint-Jean cadastré section A [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Selon état descriptif cette copropriété était composée de 52 lots.

Lesdits règlements de copropriété faisaient mention d’une chaudière unique pour les deux immeubles, installée au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 11] et [Adresse 12] avec frais partagés ainsi que le service d’un concierge unique logé dans un local de l’immeuble sis [Adresse 10].

Mme [U] [X] épouse [K] et Mme [P] [B] veuve [X] sont propriétaires indivis d’un local commercial situé [Adresse 12] à [Localité 16].

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, Mme [P] [B] et Mme [U] [X] épouse [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] à [Localité 16] en annulation des décisions de l’assemblée générale de la copropriété du 27 avril 2024.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 17 octobre 2025, Mme [P] [B] veuve [X] et Mme [U] [X] épouse [K] demandent à la juridiction de :

Vu les articles 42 et suivants de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 10, 10-1 de la loi n°65-557 du 10/07/1965

— annuler toutes les décisions de l’assemblée générale de copropriété de la résidence [Adresse 15] à [Localité 16] en date du 27 avril 2024,

— annuler la résolution 4.1,

En conséquence,

— ordonner la convocation régulière d’une assemblée générale pour réactualiser les millièmes de chaque immeuble de la copropriété résidence [Adresse 15] à [Localité 16],

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15],

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] à [Localité 16] à leur régler la somme de 3 000 euros et ce par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions des articles 10-1 de la loi du 10/07/1965 outre les entiers dépens en ce compris les frais d’assignation du 23 juillet 2024,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes d’annulation, Mesdames [X] soutiennent que leur bâtiment comme celui adjacent bien que constituant deux copropriétés distinctes avec leur règlement de copropriété propre ont été gérés par les syndics successifs depuis les années 70 comme une seule et unique copropriété de 200.000 millièmes alors que chacun des règlements fait mention de 100.000 millièmes que l’assemblée aurait dû être convoquée par copropriété pour permettre un vote par bâtiment selon chaque règlement de copropriété et ne pouvait pas être préparée par un conseil syndical commun.

Elles précisent avoir reçu pour le compte de l’indivision une convocation pour l’assemblée du 27 avril par courriel avec lettre accusé réception que les plans ont été envoyés à tous les propriétaires des immeubles A et B sans distinction que le 27 avril 2024 s’est tenue une assemblée générale extraordinaire des deux copropriétés en même temps et dans la même salle, que le procès-verbal de l’assemblée du 27 avril 2024 a été adressé le 27 mai 2024, que la réunion aurait dû être convoquée par bâtiment pour que chaque vote soit répertorié pour chaque bâtiment en fonction de son règlement de copropriété ; qu’en effet Mme […] est nommée présidente de séance alors que son appartement est situé dans le bâtiment A, que Mme […] de Square Habitat a été nommée secrétaire de séance à l’unanimité alors que l’indivision [X] a rejeté tous les points de la séance, qu’il y a eu une modification de la répartition des charges globales de chaque immeuble sans que cette modification ait pu être acceptée à la double majorité par les copropriétaires de chaque immeuble.

A l’appui de sa demande d’annulation de la résolution 4.1 elles indiquent que le détail des différentes interventions n’est pas indiqué de sorte que le contenu et le motif de ces interventions n’est pas connu, que le second vote mentionné dans le point 4.1 n’est pas mentionné, que les votes de la résolution 4.1 ont été reportés.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 31 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] demande à la juridiction de débouter Mesdames [X] de leurs demandes et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Afin de s’opposer aux demandes adverses, le syndicat des copropriétaires précise que les deux immeubles bien que dotés chacun d’un règlement de copropriété ont toujours fonctionné en une copropriété unique avec un même syndic, un même conseil syndical, une assemblée générale commune et un compte bancaire unique, que l’ensemble des décisions ont toujours été prises sur la base des 203.250 tantièmes, que lors de l’assemblée générale du 29 octobre 2011, ces éléments avaient été rappelés et le syndic avait proposé de réaliser la gestion de 2 copropriétés indépendantes ou de conserver la gestion existante par une seule assemblée générale et que l’assemblée à l’unanimité avait décidé de conserver la gestion unique, que lors de l’assemblée générale du 21 janvier 2023, les copropriétaires ont adopté à l’unanimité des voix exprimées la résolution n°18.1 relative à la mise en conformité du règlement de copropriété conformément aux articles 208 et 209 de la loi ELAN, que par cette résolution l’assemblée générale a décidé de procéder à la réunion des deux copropriétés, que cette résolution avait d’ailleurs été adoptée par les consorts [X].

S’agissant de la contestation des tantièmes, le syndicat précise qu’il existe dans la résidence des parties communes non utilisées dont la cession au bénéfice du syndicat des copropriétaires est envisagée, que lors de l’assemblée du 21 janvier 2023 il avait été voté la résolution de confier au géomètre-expert [G] une mission de mise à jour du règlement de copropriété, que dans le cadre de ces opérations le géomètre [M] venant aux droits de M. [G] a constaté une différence de superficie dans la propriété [X], de sorte qu’une superficie complémentaire de 50M2 a été reprise dans le lot n°200 conduisant à des tantièmes complémentaires pour le copropriétaire, que dans la résolution n°4 il a été décidé la création de nouveaux lots dont le lot n°200 créé sur le lot [X] susceptible d’entraîner la revalorisation des millièmes de leur lot. Il précise que si les consorts [X] contestent le relevé du géomètre il leur appartient de solliciter une expertise judiciaire.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 18 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 18 novembre 2025 et mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation des décisions d’assemblée générale du 27 avril 2024

En application de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 " la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables (…) "

Aux termes de l’article 8 de ladite loi " Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère s’il y a lieu les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la situation de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ".

Il résulte également de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que :

— le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales ;

— chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ;

— tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Il se déduit de ces dispositions que seuls les copropriétaires sont titulaires du droit de vote à l’assemblée générale de la copropriété, les tiers ne pouvant participer au vote à peine de nullité de la décision.

En outre en application de l’article 26 dernier alinéa de la même loi, l’assemblée générale « ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la continuation de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ».

De surcroît, l’article 9 du décret du 17 mars 1967 précise que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée et l’article 17 du même décret précise que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote.

En l’espèce, à titre liminaire, il sera observé que le procès-verbal d’assemblée générale du 27 avril 2024 litigieux est intitulé " procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires [Adresse 15] " alors qu’il est constant et non contesté que cette assemblée concerne également l’immeuble sis [Adresse 11] et [Adresse 12] dans lequel l’indivision [X] est propriétaire d’un lot.

Ce procès-verbal précise notamment en sa résolution 1 que Mme […] a été élue présidente de séance alors qu’il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que cette dernière est propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble [Adresse 10] et [Adresse 7] et non de l’immeuble du [Adresse 11]-[Adresse 12].

De plus et surtout, il résulte des mentions figurant dans ce procès-verbal que les votes ont été décomptés au regard de l’intégralité des tantièmes représentant la réunion des copropriétaires des deux immeubles soit, 203.250 tantièmes.

Il se déduit de ces éléments que l’ensemble des copropriétaires au sein des deux immeubles sis [Adresse 10] et [Adresse 7] d’une part et [Adresse 11]-[Adresse 12] d’autre part ont été convoqués à une seule et unique réunion d’assemblée générale et que l’ensemble de ces copropriétaires ont été conviés au vote des différentes résolutions. Cette participation au vote de l’ensemble des copropriétaires ne fait d’ailleurs l’objet d’aucune contestation par le syndicat des copropriétaires.

Il sera en outre observé qu’un seul et unique procès-verbal est produit aux débats et que le syndicat des copropriétaires ne soutient pas que deux assemblées se seraient tenues le même jour de sorte qu’il peut être conclu qu’une seule et unique assemblée générale a été tenue le 27 avril 2024 pour les immeubles des [Adresse 10] et [Adresse 7] d’une part et [Adresse 11]-[Adresse 12] d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires soutient à cet égard qu’il existerait en réalité une seule copropriété depuis l’assemblée générale du 21 janvier 2023 au regard du vote de la résolution n°18.1.

Les résolutions 18 et n°18.1 de l’assemblée du 21 janvier 2023, dont se prévaut le syndicat des copropriétaires sont ainsi rédigées « résolution 18 Mise en conformité du règlement de copropriété : réalisation d’un audit du règlement de copropriété – Majorité simple » et « résolution 18-1 Validation du principe – Majorité simple »

«  Le syndic informe les copropriétaires que la loi Elan modifiée par la loi 308 du 21 février 2022 impose la mise à jour des règlements de copropriété qui ne mentionnent pas la consistance des lots transitoires, l’existence de parties communes sépciales ou à jouissance privative. A cette fin, les copropriétaires qui seraient concernés par l’un de ces cas doivent se manifester auprès du syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ayant été informée de l’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété prévue par les articles 208 et 209 de la loi Elan, l’assemblée générale décide de procéder à une mise à jour complète du règlement de copropriété comprenant un relevé complet de tous les lots (appartements, commerces, caves) détermination des éventuelles appropriations des parties communes, répartition des charges, contrôle et modification des quotes-parts de parties communes et spéciales, réunion des deux copropriétés, mise en conformité avec la loi Elan (définition des parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative).

L’assemblée a en outre décidé de confier cette mission à M. [G], géomètre. La résolution précisait par ailleurs que « le modificatif au règlement de copropriété sera approuvé lors de la prochaine assemblée »

Il ne peut se déduire de l’énoncé de cette résolution ne reprenant pas la question posée – alors de surcroît que l’ordre du jour permettant de connaître avec précision la question soumise à vote n’est pas produit aux débats – que les deux copropriétés aient fait l’objet d’une fusion, un tel acte portant nécessairement à la consistance du lot en ce qu’affectant les parties communes étant soumis au regard de l’article 26 précité à un vote à l’unanimité dans chacune des copropriétés.

En outre, il sera observé que cette résolution adoptée à la majorité simple fait en réalité mention à la validation du principe d’audit afin d’envisager une mise en conformité de la copropriété à la loi Elan comprenant un relevé des lots ainsi qu’une réunion des deux copropriétés et ne précise nullement en des termes clairs que les deux copropriétés sont fusionnés. Un projet de réunion est uniquement évoqué.

D’ailleurs, il sera observé que le syndicat des copropriétaires ne produit pas aux débats le projet de règlement de copropriété qui aurait été soumis au vote des copropriétaires en vue de procéder à la fusion alléguée.

D’ailleurs, à ce jour un règlement distinct par copropriété est toujours applicable.

Le fait que l’assemblée du 21 janvier 2023 ait validé le principe d’un audit pour envisager la réunion des deux copropriétés ne permet pas de conclure à l’existence d’une copropriété unique à la date du 27 avril 2024.

Est en outre indifférent le fait que les deux copropriétés aient fonctionné dans les faits comme une seule et unique copropriété. Si les copropriétaires entendaient gérer les deux immeubles comme une seule copropriété, il leur appartenait préalablement de mettre en œuvre une procédure de fusion des copropriétés dans le respect des formes, quitte ensuite à réserver des parties communes spéciales ou à créer des syndicats secondaires. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

De même, le fait que Mme [X] ait pu à l’occasion d’une précédente assemblée générale voter en faveur d’une gestion commune des immeubles ne saurait valoir renonciation par cette dernière à se prévaloir du manquement aux règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1065 en vue d’obtenir l’annulation d’une décision ultérieure d’assemblée générale.

Il est ainsi acquis qu’un tiers à l’assemblée générale a été nommé président de séance et que des tiers à la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 11] et [Adresse 12] à [Localité 16] ont participé aux votes des différentes résolutions lors de l’assemblée générale du 27 avril 2024. Ces éléments suffisent à invalider les décisions de l’assemblée.

Dès lors, il conviendra de prononcer l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 27 avril 2024.

En revanche, il n’appartient pas à la juridiction d’ordonner la convocation régulière d’une assemblée générale pour réactualiser les millièmes de chaque immeuble de la copropriété résidence [Adresse 15] à [Localité 16], alors qu’au surplus aucun moyen tant en fait qu’en droit n’a été développé par les consorts [X] dans le corps de leur discussion à l’appui d’une telle prétention qui sera en conséquence nécessairement rejetée.

Il appartiendra au syndicat des copropriétaires de tirer les conséquences qui s’imposent de l’annulation ordonnée de toutes les décisions de l’assemblée générale de copropriété de la résidence [Adresse 15] à [Localité 16] en date du 27 avril 2024.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris les frais d’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard des considérations d’espèce, et notamment du fait que la gestion commune des deux copropriétés a été mise en œuvre pendant de nombreuses années sans contestation de la part des consorts [X], il n’ y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre des frais irrépétibles. Les demandes en ce sens tant de Mme [P] [B] veuve [X] et Mme [U] [X] épouse [K] d’une part et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] d’autre part seront en conséquence rejetées.

Mme [P] [B] veuve [X] et Mme [U] [X] épouse [K] seront dispensées de participer à la dépense commune des frais de la procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il n’appartient pas à la présente juridiction de rappeler les textes applicables en matière d’exécution provisoire des décisions, de sorte qu’il n’y a pas lieu de rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir comme le sollicitent les consorts [X].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de toutes les décisions de l’assemblée générale de copropriété de la résidence [Adresse 15] à [Localité 16] en date du 27 avril 2024 ;

REJETTE la demande de Mme [P] [B] veuve [X] et de Mme [U] [X] épouse [K] aux fins d’ordonner la convocation régulière d’une assemblée générale pour réactualiser les millièmes de chaque immeuble de la copropriété résidence [Adresse 15] à [Localité 16],

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] aux dépens en ce compris les frais d’assignation ;

DISPENSE Mme [P] [B] veuve [X] et Mme [U] [X] épouse [K] de participer à la dépense commune des frais de la procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LE GREFFIER LE PRESIDENT