T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/08379 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KOQK

MINUTE n° : 2024/ 655

DATE : 11 Décembre 2024

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires LE CAPITOLE représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 7] PLAGE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE 43, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 13 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Jean philippe FOURMEAUX

2 copies expertises

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

M^e Jean philippe FOURMEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de cession du 25 mai 2023, la SCI POISSON D’OR a donné à bail commercial à la SARL LE 43 un local constituant le lot n° 2 au sein de la copropriété dénommée LE CAPITOLE, situé [Adresse 5] à FREJUS, dans lequel elle exploite une activité de restauration.

Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2008, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LE CAPITOLE a donné à bail commercial à la SARL CHARLICO, venant aux droits de la SARL CHARLICO, deux vides-sanitaires, comportant : dans le premier, un bac à graisse, une pompe de relevage et différents moteurs servant à la réfrigération et dans le deuxième, un moteur de réfrigération et un adoucisseur.

Arguant le défaut d’entretien des vides-sanitaires par le preneur, causant un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LE CAPITOLE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 7] PLAGE a fait assigner la SARL LE 43, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, en référé d’heure à heure, aux fins d’obtenir sa condamnation, sous astreinte, à réparer et au besoin, remplacer les deux pompes de relevage situées dans le vide sanitaire qu’elle loue, d’apporter la preuve qu’elle s’est acquittée de son obligation par la remise au syndic de la copropriété le procès-verbal de réception des travaux signé par la ou les entreprises qui auront effectués les travaux, autoriser le syndicat des copropriétaires, au terme d’un délai de 8 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, à faire procéder aux frais avancés de la sa SARL LE 43 les travaux nécessaires pour cesser le trouble. Il est sollicité en outre, sa condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par concluions notifiées par RPVA le 13 novembre 2024, la SARL LE 43 a sollicité à titre principal le rejet des demandes et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert. Il est sollicité en tout état de cause, le rejet des demandes ainsi que la condamnation du syndicat au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

MOTIFS

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le trouble manifestement illicite donnant pouvoir juridictionnel au juge des référés pour prendre les mesures propres à le faire cesser conformément à l’article 835 du code de procédure civile s’entend de tout fait qui, directement ou indirectement, constitue la violation d’une règle de droit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LE CAPITOLE produit une attestation de la société DL ASSAINISSEMENT et un procès-verbal de constat du 18 octobre 2024, faisant état d’une inondation d’eaux usées dans les parties communes.

Il résulte de ces éléments que l’écoulement provient de la porte donnant sur le vide sanitaire où se situe les pompes de relevage du restaurant exploité par la SARL LE 43 et se répand dans le sous-sol.

Le syndicat soutient, par ailleurs, à l’appui du courrier établi le 23 septembre 2024 par le chef du service hygiène et santé environnementale que le poste d’eaux usées du vide sanitaire est actuellement hors service et ne permet plus l’évacuation des eaux usées de l’établissement vers le collecteur public.

Pour autant, au vu de la nature des désordres, en l’absence de rapport d’expertise d’un technicien et à défaut d’élément permettant d’établir les causes exactes et l’origine des désordres et compte-tenu des factures d’entretien et du procès-verbal de constat du 18 septembre 2024 produits par le preneur, le trouble manifestement illicite causé la SARL LE 43 n’est pas caractérisée, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes principale.

Toutefois, l’article 145 du code de procédure civile prévoit : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, compte-tenu des désordres constatés par le syndicat mais également par la SARL LE 43 dans le procès-verbal de constat du 18 septembre 2024 et de la nécessité d’une mesure d’investigation, afin de déterminer l’origine des désordres en vue de la résolution du litige opposant les parties, toute action en ce sens n’étant pas manifestement vouée à l’échec, la SARL LE 43 justifie d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise, de sorte qu’il sera fait droit à la demande reconventionnelle.

L’expertise sera ordonnée aux frais avancés de la SARL LE 43, eu égard à la nature de sa demande à laquelle il est fait droit dans son intérêt.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LE CAPITOLE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 7] PLAGE conservera la charge des dépens ainsi que ses frais irrépétibles, sans que l’équité ne commande de faire droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formulée par son adversaire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 145 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales ;

ORDONNONS une expertise ;

M. [R] [U]

[Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.11.27.93.63

Mèl : [Courriel 6]

Qui aura pour mission de :

— se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment l’ensemble des pièces contractuelles, factures d’entretien, procès-verbaux de constats, rapports…

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 7] ;

— dire si les parties communes et notamment le vide-sanitaire comprenant les pompes de relevage présentent les désordres relatés dans l’assignation et constatés dans le courrier établi le 23 septembre 2024 par le chef du service hygiène et santé environnementale et le procès-verbal de constat du 18 octobre 2024 ; les décrire ;

— dire également si les parties communes et notamment le vide-sanitaire comprenant les pompes de relevage présentent les désordres relatés dans les conclusions de la SARL LE 43 notifiées par notifiées RPVA le 13 novembre 2024 et dans le procès-verbal de constat du 18 septembre 2024 ;

— dire notamment si le vide sanitaire loué présente des infiltrations d’eaux météoritiques ou d’eau de mer ; dans l’affirmative, dire si elles rendent le local impropre à sa destination ;

— dire si les pompes de relevage sont présentes dans le vide-sanitaire ; le cas échéant, décrire la situation de l’installation de l’ensemble des pompes de relevage ; dire si l’installation présente des malfaçons, non-conformités, défaut d’entretien et désordres ;

— en rechercher l’origine et les causes, dire notamment si les règles de l’art applicables ont été respectées ;

— décrire les travaux de réparation permettant d’y remédier, en chiffrer le coût et la durée ;

— fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis par l’ensemble des parties ainsi que d’établir un compte entre elles ;

Disons que la SARL LE 43 devra consigner au greffe de ce tribunal, au plus tard le 11 février 2025 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de quatre milles euros (4.000€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert ;

Disons que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l’expert organisera la première réunion ;

Disons que l’expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;

Disons toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges;

Disons que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu;

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;

Disons qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D’UN MOIS ;

Disons qu’à l’issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 11 août 2025, sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu’il pourra se contenter d’adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe ;

Disons qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui assurera le contrôle et s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LE CAPITOLE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 7] PLAGE aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE