TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Clothilde HUMBERT

Madame [P] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03182 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MFJ

N° MINUTE :

2/2024

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

ELOGIE-SIEMP

Société Anonyme à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Kosma A.A.R.P.I. en la personne de Maître Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0517

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [D]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Clothilde HUMBERT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire F1

Madame [P] [Z]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03182 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MFJ

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2021, ELOGIE-SIEMP a donné en location à Madame [Z] et Monsieur [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 607,71 euros par mois.

Monsieur [D] a délivré congé le 06 septembre 2023, courrier réceptionné par le bailleur le 08 septembre 2023.

Madame [Z] et Monsieur [D] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, ELOGIE-SIEMP leur a fait délivrer, à chacun, un commandement de payer les 25 octobre 2023 et 02 novembre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 6797,55 euros, pour l’un et 6964,37 euros pour l’autre qui se sont révélés infructueux.

Par actes de commissaire de justice des 05 et 07 mars 2024, ELOGIE-SIEMP a respectivement fait assigner Madame [Z] et Monsieur [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ être déclaré recevable et bien fondé en ses demandes,

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

▸ ordonner l’expulsion de Madame [Z] et Monsieur [D] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique,

▸ l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés indûment dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs,

▸ condamner solidairement Madame [Z] et Monsieur [D] à lui payer la somme de 8725,09 euros, à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

▸ condamner solidairement Madame [Z] et Monsieur [D] à lui payer à compter de la résiliation une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

▸ dire que les locataires devenus occupants sans droit ni titre resteront soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances,

▸ condamner in solidum Madame [Z] et Monsieur [D] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance y compris le coût des commandements.

La dénonciation au préfet est intervenue le 08 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mai 2024 et renvoyée au 04 septembre 2024.

A cette date, ELOGIE-SIEMP a sollicité par l’intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la créance à la somme de 14143,08 euros.

En défense, Madame [Z], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Monsieur [C] était représenté par un conseil lequel a fait état de sa situation personnelle et financière, rappelant qu’il a quitté le logement et délivré congé le 08 septembre 2023, et contestant à ce titre les demandes formulées au titre du bail d’habitation et la dette locative, sollicitant à titre subsidiaire une fixation de la dette jusqu’au 07 septembre 2023 seulement et les plus larges délais pour son paiement.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier avant l’audience, mentionnant l’absence de Madame [Z] aux rendez-vous fixés par l’assistante sociale.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur les demandes concernant Monsieur [D] :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lequel, selon l’article 2 de la même loi, est d’ordre public, "Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois : 1°Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17, (…)", c’est-à-dire en zone de tension locative, comme c’est le cas en l’espèce, à [Localité 5].

L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Cette dernière disposition introduite par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), entrée en vigueur le 27 mars 2014, est applicable au bail litigieux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [D] a donné congé par lettre reçue le 08 septembre 2023 par le bailleur. Le congé a donc pris effet au 09 octobre suivant à l’expiration du préavis réduit d’un mois, étant observé que le bailleur n’avait pas la possibilité de refuser ce congé, quand bien même le bail est solidaire.

En raison de la clause de solidarité prévue par le contrat et faute de remplacement par un nouveau colocataire, Monsieur [D] était tenu solidairement au paiement de la dette locative pendant six mois, soit toute dette née antérieurement au 10 avril 2024.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 08 mars 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 07 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la CAF le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 et 07 mars 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de six semaines aux deux commandements de payer des 25 octobre 2023 et 02 novembre 2023, compte-tenu de leur délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a en effet réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier et il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi il y a lieu de retenir un délai de 2 mois dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [Z] et Monsieur [D], locataires d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 27 juillet 2021, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance des commandements de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 03 janvier 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [Z] et Monsieur [D] restaient devoir solidairement la somme de 14143,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 août 2024.

Néanmoins, en l’absence de Madame [Z] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance, et confirmé par le décompte locatif produit, établi au 16 janvier 2024, soit la somme de 8725,09 euros.

Compte-tenu de la clause de solidarité, Madame [Z] et Monsieur [D] seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’absence d’éléments financiers concernant la situation de Monsieur [D] et sa capacité de remboursement, outre l’opposition du bailleur et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par Madame [Z] dont la dette locative est en constante augmentation, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités de remboursement pour acquitter la dette.

Monsieur [D] ayant d’ores et déjà quitté les lieux, Madame [Z] est occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Madame [Z] et Monsieur [D] à son paiement à compter de la résiliation du bail le 03 janvier 2024 et jusqu’au 09 avril 2024 inclus pour Monsieur [D] et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire pour Madame [Z].

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Madame [Z] et Monsieur [D] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [Z] et Monsieur [D] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de payer, des assignations et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 03 janvier 2024, du bail consenti par ELOGIE-SIEMP à Madame [Z] et Monsieur [D] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à Madame [Z], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, ELOGIE-SIEMP pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Madame [Z] et Monsieur [D] à payer à ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion pour Madame [Z] et jusqu’au 09 avril 2024 inclus pour Monsieur [D] ;

Condamne solidairement Madame [Z] et Monsieur [D] à payer à ELOGIE-SIEMP la somme de 8725,09 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 16 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne in solidum Madame [Z] et Monsieur [D] à payer à ELOGIE-SIEMP une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [Z] et Monsieur [D] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements de payer, des assignations et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.