T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/06994 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KMDM

MINUTE n° : 2025/ 225

DATE : 07 Mai 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Madame [V] [B]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas BASTIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (Avocat Postulant) et M^e Benoit PAUL, avocat au barreau de MARSEILLE (Avocat Plaidant)

DEFENDEURS

Monsieur [X] [C]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (Avocat Postulant) et M^e FROMENTEZE, avocat au barreau de CAHORS (Avocat Plaidant)

Madame [O] [A] épouse [C]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (Avocat Postulant) et M^e FROMENTEZE, avocat au barreau de CAHORS (Avocat Plaidant)

S.A.S. IMMOBILIERE DE FRANCOISE,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-philippe NOUIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du12 Mars 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 23 Avril 2025, prorogée au 30 Avril 2025 et 07 mai 2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Nicolas BASTIANI

M^e Jean-louis BERNARDI

M^e Jean-philippe NOUIS

2 copies expertises

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Nicolas BASTIANI

M^e Jean-louis BERNARDI

M^e Jean-philippe NOUIS

EXPOSE DU LITIGE

Soutenant que sa maison individuelle acquise auprès de Monsieur et Madame [C] par acte notarié du 14 octobre 2023 présenterait de nombreux désordres, Madame [B] [V] a fait assigner Monsieur [C] [X] et Madame [C] [O] devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Draguignan saisie en référé, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et ce par exploit délivré le 16 septembre 2024. Elle sollicite le bénéfice de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que la condamnation solidaire des époux [C] aux dépens avec distraction au bénéfice de M^e PAUL.

Suivant exploit délivré le 25 octobre 2024, Monsieur et Madame [C] ont appelé en cause la SAS IMMOBILIERE DE FRANCOISE dans l’instance en cours.

A l’audience du 12 mars 2025, Madame [B] [V] représentée, a maintenu ses prétentions en expliquant que trés rapidement après l’occupation des lieux, elle a souffert de plusieurs désagréments. Ainsi, elle produit un constat de commissaire de justice attestant des remontées capillaires d’humidité endommageant les murs ainsi que des remontées d’odeurs d’égout des canalisations. Elle fait valoir que la responsabilité des vendeurs peut être recherchée et sollicite une mesure d’expertise préalable pour constater et déterminer l’ampleur des désordres grevant l’immeuble et le rendant impropre à sa destination. Elle argue à travers des messages échangés et la rapidité des désordres survenus juste après l’achat que les vendeurs comme l’agence immobilière en sa qualité de professionnel de l’immobilier ne pouvaient en ignorer l’existence et ne peuvent donc se prévaloir de l’exclusion de la garantie des vices cachés mentionnée à l’acte de vente.

Monsieur [C] [X] et Madame [C] [O] représentés, soulèvent l’absence de motif légitime à la demande d’expertise en faisant valoir que Mme [B] a réalisé de nombreux travaux ne permettant plus de constater la réalité des désordres et que lors du constat d’huissier, certains étaient inexistants. Subsidiairement, ils opposent les plus expresses réserves de garantie et sollicitent que les opérations d’expertise soient déclarées communes et opposables à la SAS IMMOBILIERE DE FRANCOISE avec un complément d’expertise proposé. Ils conclutent au débouté du surplus des demandes au titre des frais irrépétibles.

La SAS IMMOBILIERE DE FRANCOISE représentée, conclut au débouté de Mme [B] et subsidiairement formule toutes protestations et réserves d’usage. Elle sollicite le bénéfice de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que non seulement les désordres allégués par la demanderesse ne sont pas démontrés mais qu’au surplus, les vendeurs ne peuvent voir engager leur responsabilité pour des vices cachés. S’agissant de son intervention, elle ajoute n’avoir jamais constaté aucun désagrément lors des visites pour vente entre mai 2023 et octobre 2023, et qu’au surplus, elle n’a pas la qualité de professionnelle du bâtiment.

SUR QUOI

Il apparaît d’une bonne administration de la justice que de prononcer la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 24/08325 et RG 24/06994 sous ce dernier numéro, la seconde assignation concernant une partie à l’acte de vente de l’immeuble objet du litige.

En vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Madame [B] [V] justifie en sus de sa qualité de propriétaire de l’immeuble cadastré section E n°[Cadastre 3] lieudit “[Localité 8]”, par la production d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 juillet 2024, de la vraisemblance de certains désordres comme la présence importante d’humidité dans certaines pièces de la maison.

Effectivement, aucun constat ne vient corroborer la remontée d’odeurs nauséabondes dont se plaind la requérante comme celui concernant l’existance de voies d’eau en provenance de la porte d’entrée et du mur pignon. Il sera par ailleurs souligné que sur ce dernier point, un rail existe devant la porte d’entrée ce qui rend visible le dispositif pour tout acquéreur.

Dès lors l’existence de certains désordres reste suffisamment plausible pour justifier une expertise judiciaire et les éléments de preuve non contradictoires fournis par la requérante ne permettent pas de conclure de manière certaine à une potentielle responsabilité des vendeurs, qu’il s’agisse de la confirmer ou de l’infirmer. Le débat quant à la nature des désordres, leur antériorité et la connaissance possible ou non par les vendeurs ne relève pas de la compétence du juge des référés, et ne peut donc constituer une contestation sérieuse à la demande d’expertise.

En l’état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour sa résolution, il échet de faire droit à la demande d’expertise judiciaire aux frais avancés de madame [B]. S’agissant du complément de mission sollicité par les époux [C], il y sera fait droit quant à la liste à établir des travaux réalisés par Mme [B] entre le 14 octobre 2023 et le 24 juillet 2024 et les éventuelles incidences sur l’état de l’immeuble au regard des désordres retenus à savoir un phénomène de moississures accéléré des murs de la cuisine et du séjour ainsi que des chambres de la maison en raison de remontées capillaires importantes.

En revanche, il est évident que l’agence immobilière en charge de la vente ne peut-être tenue à garantie à l’encontre de l’acquéreur, qui par ailleurs en sa qualité de requérante à l’instance ne formule aucune demande à son encontre. Le débat quant à une faute contractuelle imputable ou non à l’agence immobilière relevant d’une appréciation du juge du fond, la SAS IMMMOBILIERE DE FRANCOISE sera donc mise hors de cause et les époux [C] rejetés de ce chef de prétention.

La demanderesse, compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’elle a intérêt à la mesure d’expertise, conservera la charge des dépens de la présente instance. Pour des motifs identiques, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son profit.

En revanche, inutilement appelée en cause, les époux [C] seront condamnés à verser à la SAS IMMOBILIERE DE FRANCOISE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des Référés, Statuant suivant décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCONS la jonction des instances sous le seul numéro RG 24/06994 ;

METTONS hors de cause la SAS IMMOBILIERE DE FRANCOISE,

ORDONNE une mesure d’expertise ;

DESIGNONS en qualité d’expert :

[Y] [D]

[Adresse 5]

Port. : 06.62.07.30.65

Mèl : [Courriel 7]

avec mission de :

— procéder à l’examen de l’immeuble situé sis [Adresse 1],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— décrire l’état de cet immeuble et examiner les désordres allégués dans l’assignation à savoir un phénomène de moississures accéléré des murs de la cuisine et du séjour ainsi que des chambres de la maison en raison de remontées capillaires importantes ; dire s’ils existent, le cas échéant les décrire et préciser s’ils rendent ou non l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné; dans l’hypothèse où ces désordres affecteraient l’ouvrage dans un de ses biens d’équipement sans toutefois rendre l’immeuble impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert; préciser en ce cas si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement;

— le cas échéant, en déterminer les causes, et rechercher s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur non averti et si celui-ci pouvait en apprécier la portée; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation antérieure à l’acquisition,

— lister les travaux réalisés par Mme [B] entre le 14 octobre 2023 et le 24 juillet 2024 et indiquer s’ils peuvent avoir eu des effets sur les désordres dénoncés et constatés , le cas échéant préciser lesquels ;

— Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues,

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux en distinguant suivant l’origine des vices et désordres;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

DISONS que Madame [B] [V] devra consigner au greffe de ce tribunal, au plus tard le 23 juin 2025 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de trois mille cinq cents euros (3.500€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert;

DISONS que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l’expert organisera la première réunion ;

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;

DISONS toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges;

DISONS que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu ;

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D’UN MOIS ;

DISONS qu’à l’issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 30 mars 2026 sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu’il pourra se contenter d’adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe ;

DISONS qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes,

CONDAMNONS Monsieuir [C] [X] et Madame [C] [O] à verser à la SAS IMMOBILIERE DE FRANCOISE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens resteront à la charge de Madame [B] [V].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE