TRIBUNAL JUDICIAIREDE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 22 Avril 2025

Dossier N° RG 22/04872 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JQXI

Minute n° : 2025/100

AFFAIRE :

[C] [G], [S] [N] épouse [G] C/ [H] [B] [Y], [M] [L] [I] épouse [Y]

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2025, prorogé au 22 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Alexandre ROBELET

M^e Grégory KERKERIAN

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [G]

Madame [S] [N] épouse [G]

demeurants [Adresse 2]

représentés par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [B] [Y]

Madame [M] [L] [I] épouse [Y]

demeurants [Adresse 1]

représentés par M^e Alexandre ROBELET, avocat au barreau de MARSEILLE

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier délivré le 12 juillet 2022, les époux [G] faisaient assigner les époux [Y] sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.

Les époux [Y] avaient vendu aux époux [G] par acte notarié en date du 17 juin 2020 une maison avec piscine et pool-house à [Localité 3], au prix de 855 000 €.

Les époux [G] avaient pris possession des lieux en juillet 2020. Ils avaient constaté des pertes de pression d’eau lorsque la piscine se remplissait au moyen du remplissage automatique. Le bassin de la piscine s’avérait en mauvais état et l’ouvrage était fuyard. Ils sollicitaient l’intervention d’un technicien qui constatait que les pièces à sceller avaient été grossièrement mastiquées ce qui était de nature à démontrer que les vendeurs n’ignoraient pas que la piscine fuyait.

Un procès-verbal de constat des désordres était dressé et les époux [G] par courrier RAR en date du 9 janvier 2021 mettaient en demeure les vendeurs de prendre en charge les travaux de reprise des désordres des vices cachés.

Par courrier RAR en date du 18 janvier 2021 ceux-ci contestaient les faits.

Les époux [G] obtenaient en référé la désignation d’un expert judiciaire.

M. [T] rendait son rapport le 27 mai 2022.

Les désordres étaient caractérisés et compromettaient la destination de l’ouvrage.

La piscine était vétuste et n’avait jamais été rénovée. Madame [Y] qui s’était chargée de la remise en eau après le nettoyage ne pouvait ignorer son état.

Les travaux de réfection de la piscine et des pompes de forage étaient évalués à 84 158,28 € TTC. Les préjudices étaient chiffrés à 43 200 €.

Les époux [G] demandaient la condamnation solidaire des vendeurs à leur verser les sommes suivantes :

– 74 451,88 € TTC au titre des travaux de reprise de la piscine

– 9706,40 € TTC au titre de la réfection des pompes de forage et des accessoires

– 43 200 € en réparation du préjudice de jouissance.

– 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

et à régler les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire avec distraction au profit de leur conseil.

Dans leurs conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 13 mai 2024 ils persistaient dans leurs prétentions. Ils sollicitaient que les condamnations portent intérêt à compter du dépôt du rapport d’expertise le 27 mai 2022.

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, les époux [Y] concluaient au rejet de l’ensemble des demandes et sollicitaient la condamnation des époux [G] à leur verser la somme de 5000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Ils contestaient les conclusions du rapport d’expertise et versaient aux débats les justificatifs prouvant qu’ils avaient régulièrement entretenu la piscine de 2015 à 2020.

Le défaut d’entretien était au contraire imputable aux époux [G]. Ceux-ci avaient laissé la piscine vide ce qui était contre-indiqué.

Les concluants contestaient avoir utilisé du silicone.

Concernant les fuites d’eau les concluants rappelaient qu’ils avaient fait installer le remplissage automatique. Ils expliquaient la surconsommation de produits par l’entretien d’une autre piscine dans une propriété familiale. Ils versaient aux débats les attestations de proches contredisant les constatations de l’expert.

Concernant les forages les acquéreurs avaient acheté en connaissance de cause : seul un forage sur trois alimentait le bien.

Ils observaient que les acquéreurs s’étaient adjoints en tant que conseil Monsieur [X] qui était leur ancien pisciniste. Celui-ci n’avait jamais rien consigné à titre d’information sur ses anciennes factures à leur attention.

Les époux [G] avaient pris possession des lieux le 17 juin 2020 et non le 10 juillet 2020. L’agent immobilier chargé de la vente de l’immeuble attestait que présents sur place le 17 juin 2020 ceux-ci avaient constaté que la piscine était propre, nettoyée et pleine. Madame [Y] les avait informés que la propriété était uniquement alimentée en eau par un forage. Les acquéreurs avaient visité la propriété à plusieurs reprises et y avaient entreposé des biens avant l’entrée en possession. Les acquéreurs n’avaient pas manifesté l’intention de louer le bien.

Au vu de l’ensemble de ces éléments les époux [Y] contestaient le bien-fondé de l’action engagée par les acquéreurs en garantie des vices cachés.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La procédure était clôturée à la date du 7 novembre 2024 par ordonnance en date du 13 mai 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du jeudi 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rapport d’expertise

Lors des opérations d’expertise qui se sont déroulées en présence des deux parties, Madame [Y] relatait que lors de l’achat du bien en 2015 la piscine n’avait pas fonctionné depuis trois ans. De 2015 à la mi-juin 2020 elle avait été entretenue par leurs soins. Ils avaient changé une pompe de filtration, remplacé des filtres, mais n’avait pas rénové le bâti. L’expert notait la présence de fentes sous margelle, d’une fissure de l’arase, de fentes autour des pièces.

L’expert notait que lorsque la piscine se remplissait, la pression n’était pas suffisante pour desservir la maison correctement. La visite des points de forage 2 et 3 permettait de constater leur vétusté et le défaut d’entretien.

L’expert remarquait que lors de l’acquisition de la propriété la piscine était pleine, claire, et en service, de sorte que les acquéreurs n’avaient pu se rendre compte de la baisse de pression dans l’habitation.

Le 25 avril 2016 les époux [Y] avaient signé un devis pour un contrôle complet du local technique de la piscine après vidange.

Lors de la vidange en février 2019 la présence de silicone à plusieurs endroits était visible.

Les époux [Y] ne pouvaient se rendre compte de la consommation d’eau excessive mais auraient dû être alertés par la surconsommation de produits d’entretien.

Concernant le préjudice de jouissance l’expert retenait la valeur locative avec piscine diminuée de la valeur locative sans piscine à multiplier par 24 mois pour tenir compte de la période de travaux soit un montant de 43 200 €.

L’expert retenait au vu des devis de remise en état un montant de 84 158,28 € TTC de coût des travaux.

Sur la demande de garantie au titre du vice caché

L’article 1641 du code civil dispose : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

L’article 1644 dispose : “(…) L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix”.

Le vice caché, lequel se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination, ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles précités.

L’acquéreur a l’obligation de rapporter la preuve de la réunion de conditions cumulatives s’il veut engager la garantie du vendeur : l’existence d’un vice, la gravité de ce vice, le caractère caché du vice, et l’antériorité de ce vice par rapport à la vente.

Lorsque, comme en l’espèce, l’acte de vente prévoit une clause exonératoire de garantie des vices apparents ou cachés, et que les vendeurs ne sont pas des professionnels du bâtiment, l’acquéreur doit prouver la mauvaise foi du vendeur.

Sur la garantie des vices cachés

L’acte de vente du 17 juin 2020 comprend la clause relative à l’état du bien selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison des vices apparents ou des vices cachés, en dehors du cas où l’acquéreur prouverait que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Concernant les dispositions relatives à la construction, il est mentionné que le logement, le garage et la clôture ont été réalisés en vertu d’un permis de construire délivré le 28 octobre 1999. Il n’est pas mentionné d’autorisation concernant la piscine. Il n’est pas contesté que celle-ci préexistait à l’acquisition par les époux [Y] en 2015.

* Concernant la piscine

Ceux-ci affirment n’avoir jamais connu de difficultés liées à son utilisation.

M. [X], exerçant sous les enseignes « Technic Piscine » et « Rêve d’O », pisciniste, a indiqué lors des opérations d’expertise qu’il était intervenu en février 2019 pour vidanger la piscine et la nettoyer. Il affirme avoir signalé à ce moment-là aux époux [Y] que les joints du carrelage étaient en mauvais état et qu’il faudrait les refaire. Néanmoins ne figure au dossier aucune pièce en ce sens et les époux [Y], qui ont laissé le dossier d’entretien de la piscine aux acquéreurs, contestent avoir reçu cette information.

En juin 2021 les filtres avaient été remplacés. L’entreprise de M. [X] n’était revenue qu’à la demande des époux [G] en raison d’un manque d’eau dans la maison. Il avait été constaté que l’électrovanne de mise à niveau de la piscine restait ouverte en permanence. En coupant le régulateur la pression était redevenue normale dans la maison. Le niveau de la piscine était descendu de 7 cm en 24 heures. Les investigations en janvier et février 2021 avaient montré que les canalisations étaient étanches et que l’eau passait entre les traversées de parois et le mur. Les presse-étoupe des projecteurs avaient été montés avec du silicone. Les traversées de parois des mini projecteurs étaient ouvertes à leurs extrémités et n’étaient pas étanches.

Les acquéreurs n’ont pu se rendre compte par eux-mêmes des vices affectant la piscine et l’alimentation en eau de l’habitation lors des visites alors que la piscine était pleine. Seule l’utilisation des installations sanitaires intérieures pouvait les mettre en évidence.

Les désordres d’étanchéité affectant la piscine sont de nature à porter atteinte à sa destination et à terme à nuire à la pérennité de l’ouvrage. L’alimentation en eau de l’habitation doit également être assurée selon un débit suffisant pour permettre une utilisation normale. Il s’agit de vices présentant le degré de gravité requis pour être retenus au titre de la garantie des vices cachés.

Les époux [G] ont acquis une maison avec une piscine. Il s’agit d’un élément déterminant de leur consentement à payer le prix convenu.

Néanmoins l’expert judiciaire a noté qu’il était « impossible » pour les époux [Y] en l’absence de facturation de s’apercevoir de la consommation d’eau excessive, celle-ci provenant d’un forage. L’expert se fonde sur une consommation excessive de produits d’entretien. Toutefois les époux [Y] produisent une attestation selon laquelle ils achetaient sur place les produits destinés à l’entretien d’une autre piscine. Etant profanes, ils ont pu attribuer cette surconsommation à la vétusté de l’installation, qu’ils ne contestent pas.

Il n’est pas établi que le masticage inapproprié des pièces à sceller ait été réalisé pendant les cinq ans durant lesquels ils ont été propriétaires de la maison. Le titre de propriété mentionne qu’ils ont acquis le bien par acte notarié du 31 mars 2015 d’une société de droit danois qui en était propriétaire avec d’autres biens depuis le 30 avril 2007.

Les époux [Y] produisent plusieurs attestations de personnes ayant séjourné chez eux selon lesquelles l’utilisation de la piscine était normale.

L’ensemble de ces éléments n’est pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi des époux [Y] concernant l’étanchéité de la piscine.

Par conséquent ils bénéficient de l’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente et les demandes relevant de la réfection de l’étanchéité de la piscine seront rejetées.

* Sur le forage

Les constatations de l’huissier, des techniciens et de l’expert ont permis d’établir que le remplissage automatique de la piscine entraînait une baisse de pression de l’eau dans l’habitation.

L’expert judiciaire rapporte que Madame [Y] constatant le mince filet d’eau de la douche à l’étage lui avait dit qu’elle ne pensait pas que c’était autant.

La chute du débit dans l’habitation lors du remplissage de la piscine ne peut être survenue subitement et n’a pu échapper aux époux [Y].

Il s’agit d’un désordre grave, s’agissant de l’alimentation en eau d’une habitation, conditionnant son habitabilité.

Les époux [Y] sont donc tenus de la garantie des vices cachés affectant l’installation d’alimentation en eau du bien.

Toutefois, concernant les trois forages, l’acte de vente précise qu’il existe une installation d’alimentation privée consistant en trois forages équipés de trois pompes, et qu’aucun constat de fonctionnement de la troisième pompe n’a été effectué.

Le vendeur a déclaré qu’il n’a rencontré aucun problème particulier avec cette installation.

Il est rappelé qu’aux termes de l’avant-contrat l’acquéreur a dispensé le vendeur de fournir un constat sur le fonctionnement de la pompe et de faire une analyse de l’eau, voulant faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. Il déclare avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation, à l’entretien au fonctionnement concernant cette installation, en faire son affaire personnelle et renoncer à exercer de ce chef un recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit.

Le vendeur a déclaré ne pas être en possession de l’autorisation inhérente à l’installation du forage susvisé.

Concernant l’alimentation en eau du bien, les acquéreurs n’ignoraient donc pas qu’elle n’était pas raccordée au réseau et que l’eau devrait être traitée. Ils étaient informés que la troisième pompe ne fonctionnait pas.

Les constatations ont permis d’établir que les matériels étaient vétustes ou n’avaient pas été entretenus depuis longtemps. La deuxième pompe n’était pas utilisée.

L’attestation établie le 23 août 2021 par l’entreprise JB Plomberie d’azur indiquait que pour éviter les pertes de pressions sur la maison un by-pass et une alimentation différenciée devaient être réalisés entre le forage 1 et les forages 2 et 3.

L’expert judiciaire a validé le devis de cette entreprise pour la remise en état des deux forages 2 et 3 pour un montant de 5209,60 € TTC.

Un autre devis du 11 mai 2021 pour la fourniture de deux pompes de forage pour un montant de 4496,80 € TTC a été également admis par l’expert.

La remise en état du troisième forage ne peut incomber aux vendeurs au regard de la clause susvisée qui permet d’écarter tout vice caché, les acquéreurs ayant acquis en toute connaissance de cause.

Le coût réparatoire sera donc limité aux postes suivants listés dans les devis établis par l’entreprise JB Plomberie d’azur :

– location mini pelle 260 €

– un ballon 516 €

– un tableau 534 €

– 1 raccord 390 €

– 2 vannes de compteur 34 €

– 1 robinet de pisage 15 €

– 2 compteurs divisionnaires 268 €

– 1 regard 165 €

– un Plymouth 280 €

– main-d’œuvre 505 €

– une pompe de forage 1989 €

– accessoires 55 €

soit 5002 € TTC.

* Sur le préjudice de jouissance

Les époux [G] sollicitent l’indemnisation du préjudice résultant de la privation de la piscine. L’expert s’est fondé sur la différence de valeur locative du bien avec et sans piscine. Néanmoins il n’est pas établi que les époux [G] aient acquis le bien aux fins de le louer.

Ils ont été privés de l’usage de la piscine au cours de l’été 2020 pendant quatre mois de juillet à octobre, et au cours de l’été 2021 de mai à octobre soit dix mois en tout. Ce désagrément sera apprécié à la somme de 1000 euros par mois.

Il est mentionné en page 31 du rapport d’expertise que dès le 11 octobre 2021 l’expert a donné son accord au démarrage des travaux de réfection. Ceux-ci ont donc été réalisés durant la saison hivernale.

Les époux [Y] seront donc condamnés à verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les dépens

Les défendeurs parties perdantes seront solidairement condamnés aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Les défendeurs parties perdantes sont solidairement condamnés à verser aux époux [G] la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [H] [Y] et Madame [M] [Y] née [I] à verser à Monsieur [C] [G] et Madame [S] [G] née [N] les sommes suivantes :

– 5002 € au titre des travaux réparatoires ce montant étant indexé sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 27 mai 2022

– 10 000 € au titre du préjudice de jouissance

– 5000 € au titre des frais irrépétibles

Condamne solidairement Monsieur [H] [Y] et Madame [M] [Y] née [I] aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SELARL Grégory Kerkérian et associés,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le Greffier, Le Président,