REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00338 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HF4F

N° minute : 25/00407

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [D] [J] [Z]

né le 22 Juin 1970 au CONGO

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [N] [V]

née le 22 Novembre 1967 à [Localité 4] (CONGO

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 16 Octobre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

copies délivrées le 27 NOVEMBRE 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Monsieur [D] [J] [Z]

Madame [C] [N] [V]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 27 NOVEMBRE 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 juillet 2015, l’OPH DYNACITE a consenti un bail d’habitation à M. [D] [Z] et Mme [C] [V] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 517,07 euros, provision sur charges incluse.

Suivant acte sous seing privé à effet à compter du 15 juillet 2015, l’OPH DYNACITE leur a aussi consenti un bail concernant un garage situé [Adresse 5] à [Localité 6] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 41 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 4 février 2025, l’OPH DYNACITE a fait commandement à M. [D] [Z] et Mme [C] [V] d’avoir à payer la somme en principal de 1.873,06 euros et visant la clause résolutoire des baux.

Par acte délivré par commissaire de justice du 7 juillet 2025, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 9 juillet 2025, l’OPH DYNACITE a fait assigner M. [D] [Z] et Mme [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation des baux, par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs :

— au paiement de la somme de 3.520,74 euros au titre des loyers échus à fin mai 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 460 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 16 octobre 2025, l’OPH DYNACITE, représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, ramenant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 636,92 euros arrêtée au 13 octobre 2025. Il a indiqué penser que le logement fait l’objet de sous-location sur AIRBNB.

Assignés à étude, M. [D] [Z] et Mme [C] [V] n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH DYNACITE justifie avoir saisi le 7 février 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation des baux et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, les contrats de baux conclus entre les parties contiennent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 4 février 2025, l’OPH DYNACITE a fait commandement à M. [D] [Z] et Mme [C] [V] d’avoir à payer la somme en principal de 1.873,06 euros. Ce commandement, délivré en étude pour tous deux, reproduit la clause résolutoire insérée aux contrats de baux et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des deux baux par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 5 avril 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [D] [Z] et Mme [C] [V] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 5 avril 2025. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à l’OPH DYNACITE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation des baux.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Le contrat de bail stipule en son article 10 la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les baux signés en juillet 2015 et un dernier décompte faisant état à la date du 13 octobre 2025 d’une dette de 636,92 euros.

Il y a donc lieu de condamner M. [D] [Z] et Mme [C] [V] à payer à l’OPH DYNACITE la somme de 636,92 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 13 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans les contrats de baux.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [D] [Z] et Mme [C] [V] n’ont pas comparu à l’audience, et personne n’a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail.

Il ne peut donc pas leur être accordé des délais de paiement qui suspendraient les effets de la clause résolutoire, même si d’importants efforts de réglement ont été faits fin septembre-début octobre 2025. En outre, le bailleur pense que le logement fait l’objet de sous location prohibée sur AIRBNB.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M. [D] [Z] et Mme [C] [V] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 4 février 2025 et de l’assignation du 7 juillet 2025.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de l’OPH DYNACITE l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 8 juillet 2015 conclu entre l’OPH DYNACITE d’une part et M. [D] [Z] et Mme [C] [V] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] (01) sont réunies au 5 avril 2025,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à effet au 15 juillet 2015 conclu entre l’OPH DYNACITE d’une part et M. [D] [Z] et Mme [C] [V] d’autre part, et portant sur un garage situé [Adresse 5] à [Localité 6] (01) sont réunies au 5 avril 2025,

Ordonne la libération des lieux (garage compris),

Dit qu’à défaut par M. [D] [Z] et par Mme [C] [V] d’avoir libéré les lieux (garage compris) DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

Condamne solidairement M. [D] [Z] et Mme [C] [V] à payer à l’OPH DYNACITE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation des baux et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne solidairement M. [D] [Z] et Mme [C] [V] à payer à l’OPH DYNACITE la somme de 636,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [D] [Z] et Mme [C] [V] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 4 février 2025 et de l’assignation du 7 juillet 2025,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,