TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [U] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08807 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5T7

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDERESSE

Madame [U] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08807 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5T7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 septembre 2024, la SAS HENEO a donné en location une chambre meublée à Madame [U] [C] située dans la résidence sociale du [Adresse 3], appartement n°0312, 3ème étage.

La redevance initiale mensuelle était de 633,71 euros, charges et prestations annexes incluses.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAS HENEO a fait signifier le 5 août 2025 par acte de commissaire de justice, un commandement de payer la somme de 3.954,73 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 septembre 2025 à étude, la SAS HENEO a fait assigner Madame [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du contrat de location au 5 septembre 2025 soit un mois après l’expiration du commandement de payer, telle que figurant à la clause résolutoire ;

— constater que Madame [U] [C] est devenue occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [C], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— prononcer la suppression du délai prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de l’urgence et de la qualité d’occupant sans droit ni titre du défendeur ;

— juger qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles trouvés dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2.620,55 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 25 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal ;

— la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle en vigueur ;

— la condamner au paiement d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 2 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la SAS HENEO, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 2.627,03 euros au 30 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [U] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [U] [C] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [Etablissement 1]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil, quant à lui, prévoit que la résolution d’un contrat résulte, notamment, de l’application d’une clause résolutoire, et l’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Aux termes de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 10 septembre 2024 entre la [Etablissement 2] HENEO et Madame [U] [C] stipule que le gestionnaire peut résilier le contrat en cas d’impayés de redevances et un mois après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse. La SAS HENEO a fait délivrer à Madame [U] [C] le 5 août 2025 un commandement de payer la somme de 3.954,73 euros, soit plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement.

Il ressort du décompte produit par la SAS HENEO que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.

La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 5 septembre 2025, à minuit. En conséquence, Madame [U] [C] étant occupant sans droit ni titre depuis le 6 septembre 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas utile d’ordonner une astreinte, la présente décision pouvant faire l’objet d’une exécution forcée avec recours à la force publique.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SAS HENEO que Madame [U] [C] est redevable de la somme de 2.627,03 euros au 30 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [U] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du contrat de résidence, afin de préserver les intérêts de la demanderesse, le résidant est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue à la redevance, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Une telle indemnité d’occupation sera due par Madame [U] [C] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non-respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance. Il convient de prévoir que le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espère, Madame [U] [C], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Madame [U] [C] sera condamnée à verser à la SAS HENEO la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente ordonnance.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de la SAS HENEO ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 10 septembre 2024 entre la [Etablissement 2] HENEO et Madame [U] [C] concernant la chambre située [Adresse 3], appartement n°0312 au 3ème étage, sont réunies à la date du 5 septembre 2025, à minuit ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant de la redevance qui aurait été payée si le contrat s’était poursuivi et aux charges en sus ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] à payer à la société HENEO à titre provisionnel la somme de 2.627,03 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2026, incluant la mensualité de janvier 2026) au titre des redevances et indemnités d’occupation échues impayées à cette date avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Madame [U] [C] aux dépens ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] à payer à la SAS HENEO la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la demanderesse du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection