Tribunal Judiciaire de Draguignan, Referes generaux, 10 septembre 2025, n° 25/04384

TJ Draguignan 10 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
La cour a constaté que l'association n'a pas satisfait aux causes du commandement de payer, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le maintien de l'association dans les lieux sans titre constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation en raison de l'occupation sans droit
La cour a estimé que l'indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer est justifiée et ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a jugé que la part non contestable de la créance s'élève à un montant déterminé, justifiant la provision demandée.
Accepté
Dépens liés à la procédure
La cour a condamné l'association aux dépens, y compris les frais de commandement, en raison de sa non-comparution.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner l'association à payer une somme pour couvrir les frais de justice des bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, réf. generaux, 10 sept. 2025, n° 25/04384
Numéro(s) :	25/04384
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laura CUERVO
Parties :	Association VIVANTS ET ASSOCIES

Texte intégral

T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 25/04384 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KWTC

MINUTE n° : 2025/ 398

DATE : 10 Septembre 2025

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEURS

Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [F] [U] née [D], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Association VIVANTS ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 16 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Laura CUERVO

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Laura CUERVO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 novembre 2017, Monsieur [C] [U], Madame [L] [D] épouse [U], en leur qualité d’usufruitiers et Monsieur [P] [U] et Monsieur [B] [U], nus propriétaires, ont donné à bail professionnel à l’association VIVANTS ET ASSOCIES un local situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant paiement d’un loyer annuel de 6.840 euros HT, payable mensuellement par terme de 570 euros et d’avance le 5 de chaque mois, outre le paiement des provisions sur charges.

L’association VIVANTS ET ASSOCIES ayant laissé certains loyers impayés, Monsieur [C] [U], Madame [L] [D] épouse [U], Monsieur [P] [U] et Monsieur [B] [U] lui ont fait délivrer le 20 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 1.696,44 euros au principal, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 27 mai 2025, auquel ils se réfèrent à l’audience du 16 juillet 2025 et auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, Monsieur [C] [U], Madame [L] [D] épouse [U], Monsieur [P] [U] et Monsieur [B] [U] ont fait assigner l’association VIVANTS ET ASSOCIES en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de l’occupant et de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur de 1.440,38 par mois à compter du 21 février 2025. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 3.311,09 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 9 avril 2025, de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens.

Bien qu’assignée par acte remis à personne, l’association VIVANTS ET ASSOCIES n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 16 juillet 2025.

SUR QUOI,

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.

L’association VIVANTS ET ASSOCIES n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 février 2025.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique.

Les bailleurs sollicitent en application de l’article 6 relative à la clause pénale insérée au contrat de bail (page 9), de fixer l’indemnité d’occupation à hauteur 1.440,38 euros par mois, égale au double du montant du loyer ainsi qu’une provision au titre des loyers impayés comprenant notamment des pénalités de retard de 16 euros par loyer échu impayé pour la période du 1er décembre 2024 au 28 février 2025, en application de la même clause pénale.

Il est constant que l’indemnité forfaitaire d’occupation majorée qui a été contractuellement prévue s’analyse comme une clause pénale, de même que les pénalités de retard assortissant les loyers impayés.

Or, s’il appartient au juge des référés d’appliquer une clause contractuelle claire et précise, et en l’occurrence une clause pénale, il ne peut, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, la modérer s’il l’estime manifestement excessive. Ce pouvoir relève de la seule juridiction au fond.

En l’espèce, en l’état de la “clause pénale” précitée, le contrat de bail ne prévoit pas une mais plusieurs clauses pénales afin de réparer le préjudice subi par bailleur résultant de la résiliation du bail. Ainsi, il est fort probable que ces pénalités contractuelles, cumulées, excèdent le préjudice effectivement subi par les bailleurs. Outre le fait qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail, il n’a pas le pouvoir d’appliquer une seule clause pénale au détriment des autres, ni même de la ou les modérer selon la ou les clauses pénales retenues.

Ainsi, l’application de la clause pénale relative à l’indemnité d’occupation majorée ainsi que la demande correspondant aux pénalités assortissant les loyers impayés se heurtent à une contestation sérieuse.

En revanche, l’obligation du preneur de régler, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 720,19 euros par mois, destinée à compenser une occupation sans droit ni titre, ne se heurte à aucune contestation sérieuse, de sorte qu’il sera fait droit à la demande à hauteur de ce montant, à compter du 20 février 2025, outre les taxes et provisions sur charges, ce jusqu’à la libération complète des lieux .

Sur la demande de provision, il ressort des pièces et notamment du décompte arrêté au 9 avril 2025 que la part non sérieusement contestable de la créance s’élève à la somme de 3.132,82 euros, de sorte qu’il sera fait droit à la demande à hauteur de ce montant à valoir sur les loyers, charge, taxe et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2025.

Le surplus de la demande d’un montant de 178,27 euros, soit la somme de 130,27 euros correspondant aux frais du commandement, relève des dépens et la somme totale de 48 euros (16euros x3), correspondant aux pénalités assortissant les loyers impayés pour la période du 1er décembre 2024 au 28 février 2025, constitue une fraction sérieusement contestable de la créance, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

L’association VIVANTS ET ASSOCIES sera condamnée aux dépens, frais de commandement inclus (130,27 euros) et devra, en outre à son adversaire une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les requérants seront déboutés du surplus de leurs demandes principales et accessoires.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 9 novembre 2017, entre Monsieur [C] [U], Madame [L] [D] épouse [U], usufruitiers, Monsieur [P] [U] et Monsieur [B] [U], nus propriétaires et l’association VIVANTS ET ASSOCIES à la date du 20 février 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la l’association VIVANTS ET ASSOCIES et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS l’association VIVANTS ET ASSOCIES à payer à Monsieur [C] [U], Madame [L] [D] épouse [U], Monsieur [P] [U] et Monsieur [B] [U] une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 720,19 euros (SEPT CENT VINGT EUROS ET DIX-NEUF CENTS) par mois à compter du 20 février 2025, outre les taxes et provisions sur charges, ce jusqu’à la libération complète des lieux;

CONDAMNONS l’association VIVANTS ET ASSOCIES à payer à Monsieur [C] [U], Madame [L] [D] épouse [U], Monsieur [P] [U] et Monsieur [B] [U] une provision de 3.132,82 euros (TROIS MILLE CENT TRENTE-DEUX EUROS ET QUATRE-VINGT-DEUX CENTS) à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échues arrêtés au 30 avril 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS l’association VIVANTS ET ASSOCIES aux dépens, frais de commandement inclus ;

CONDAMNONS l’association VIVANTS ET ASSOCIES à payer à Monsieur [C] [U], Madame [L] [D] épouse [U], Monsieur [P] [U] et Monsieur [B] [U] une somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT