TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 27 Juin 2025

Dossier N° RG 20/05761 – N° Portalis DB3D-W-B7E-I26N

Minute n° : 2025/

AFFAIRE :

[X] [M] C/ [S] [I], S.C.I. L’AMANDIE

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Janvier 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, prorogé à plusieurs reprises, puis au 27 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Delphine DIDDI

M^e Julie O’RORKE

M^e Michaela SCHREYER

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [X] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Julie O’RORKE, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [I]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Delphine DIDDI, avocat au barreau de TOULON

S.C.I. L’AMANDIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Michaela SCHREYER, avocat au barreau de GRASSE

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier en date du 14 septembre 2020, Madame [M] faisait assigner Monsieur [I] et la SCI L’Amandie sur le fondement des articles 1240, 1241 du Code civil.

Propriétaire indivise avec Monsieur [I] d’une parcelle de terre bâtie constituant le lot 9 du lotissement [Adresse 5] cadastré B [Cadastre 3] à la Croix Valmer, Madame [M] exposait que celui-ci était régulièrement inondé par les eaux de ruissellement provenant de la propriété voisine, constituant le lot 10 du lotissement appartenant à La SCI L’amandie. Celle-ci avait aggravé la servitude naturelle d’écoulement des eaux, le mur de soutènement séparant les deux propriétés s’était effondré, et les arbres implantés sur le fond de la SCI excédaient la hauteur des 2 m fixé par le règlement du lotissement. De plus la SCI avait créé une vue droite sur le bien par l’édification d’une terrasse sur pilotis puis par une extension de cette terrasse à plus de 7 m de hauteur.

Madame [M] et Monsieur [I] obtenaient par ordonnance de référé en date du 2 novembre 2016 la désignation d’un expert judiciaire, dont la mission était étendue par ordonnance en date du 3 juillet 2018.

Monsieur [O], expert, remettait son rapport le 14 juin 2019.

Il résultait de ses constatations :

– que la haie séparant les propriétés variait de 2,30 m à 3,75 m depuis le sol où elle était plantée. Elle servait de brise vue entre les deux parcelles au profit du fonds dominant

– qu’aucun système de récupération des eaux d’écoulement des zones étanches de drainage n’avait été prévu sur la parcelle de la SCI et que la servitude avait été aggravée par la réalisation de travaux et le nivellement des terres sans prendre en compte l’érosion naturelle du talus

– que le mur d’enrochement laissait apparaître de nombreuses déformations du fait d’un manque de drainage ainsi qu’une zone détériorée à la suite de la chute d’un arbre, entraînant un risque d’éboulement.

L’expert chiffrait les travaux relatifs à la haie à 1344,88 € TTC.

Le coût des travaux de reprise relatifs aux eaux de ruissellement, au mur de soutènement et au drainage s’élevait à 31 958,40 € TTC.

En réponse aux chefs de mission relatifs à la détermination du terrain naturel du lot de la SCI et à la vérification d’une surélévation du terrain et de la construction, l’expert s’était adjoint un sapiteur géomètre expert, qui constatait une différence de 2 m en altitude. La réalisation de la terrasse en contrebas de la piscine permettait d’avoir une vue panoramique ainsi qu’une vue directe sur la parcelle [M] [I]. Néanmoins cette vue aurait été encore plus préjudiciable depuis le terrain naturel.

L’expert évaluait les préjudices matériels associés aux troubles subis par les demandeurs à une perte de valeur du bien de 10 à 15 % outre le coût des travaux.

Madame [M] demandait au tribunal :

– d’ordonner la démolition de la terrasse suspendue ayant fait l’objet de la non opposition à la demande de déclaration préalable du 13 juin 2019 ainsi que les extensions antérieures à l’est

– d’ordonner l’exécution de travaux : réfection du mur séparatif, abattage de la haie, modification des aménagements, écoulement des eaux et drainage, au besoin sous astreinte

– de condamner la SCI à lui payer la somme de 228 550 € au titre des préjudices déterminés par le rapport d’expertise soit 158 550 €, au titre du préjudice de jouissance de la bande de terrain longeant le mur éboulé 50 000 €, au titre de l’apport d’eau en façade ouest, 20 000 €.

La demanderesse demandait la condamnation de la SCI à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil et à lui verser la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions Madame [M] relatait que le juge des référés avait octroyé à la SCI la servitude de tour d’échelle nécessaire à la réalisation des travaux qui démarraient le 1er avril 2021.

Parallèlement Madame [M] saisissait le tribunal administratif d’une demande tendant à prononcer l’irrégularité de la terrasse suspendue. Il était fait droit à ses prétentions par jugement en date du 22 mars 2022.

Concernant les travaux exécutés la SCI avait fait ériger un mur allant bien au-delà de ce qui était prévu. Une action distincte était nécessaire, fondée sur les troubles du voisinage. Aussi les demandes tendant à effectuer les travaux n’étaient pas maintenues.

Concernant les préjudices chiffrés par l’expert, correspondant à une perte de la valeur du bien de 10 à 15 % Madame [M] maintenait ses précédentes demandes.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, la SCI L’Amandie exposait que dès la réception du pré-rapport d’expertise le 30 août 2017 préconisant la reprise du mur, elle avait immédiatement sollicité l’autorisation de réaliser les travaux préconisés par l’expert, mais s’était heurtée à un refus de la demanderesse. À la suite du dépôt du rapport le 14 juin 2019, la concluante avait à nouveau sollicité l’accord des consorts [M] [I] pour réaliser les travaux. Par correspondance officielle du 19 février 2020, Madame [M] lui avait opposé un refus, exigeant une construction différente des préconisations de l’expert avec réduction de la hauteur, évacuation des terres à l’arrière, suppression de l’extension à 3 m de haut. Ces exigences étaient irréalisables et en contradiction avec les préconisations de l’expert. La SCI avait dû assigner les consorts [M] [I] en référé pour obtenir par ordonnance du 25 novembre 2020 la servitude de tour d’échelle requise.

La SCI faisait intervenir un géomètre expert afin de matérialiser la limite des propriétés et dresser un état des lieux afin de déterminer l’exacte hauteur du mur à reconstruire selon les préconisations de l’expert. Dès le 24 juin 2021 Madame [M] revenait sur son accord et refusait l’accès à son terrain à l’entreprise mandatée par la SCI, lâchant son chien et jetant des pierres sur les salariés. Entre le 28 et le 29 juin elle démontait elle-même les coffrages du mur afin d’empêcher la poursuite des travaux.

À la demande de la SCI par ordonnance du 13 juillet 2021 le juge des référés constatait que la hauteur du mur n’était pas dépassée et liquidait l’astreinte assortissant la servitude de tour d’échelle.

Concernant la demande de démolition de la terrasse suspendue, la SCI soulevait une fin de non-recevoir tirée de la prescription. La SCI sollicitait également la désignation d’un expert afin de déterminer la valeur du bien des consorts [M] [I]. Par ordonnance du juge de la mise en état du 3 janvier 2023 la fin de non-recevoir et la demande subsidiaire d’expertise étaient rejetées. Toutefois par arrêt de la cour d’appel en date du 6 juillet 2023 la demande de démolition de la terrasse suspendue était déclarée irrecevable de même que celle portant sur les préjudices liés à l’édification de cet ouvrage.

À la date des conclusions, le mur de soutènement avait été reconstruit selon les préconisations de l’expert et en conformité avec la déclaration d’opposition en date du 27 juin 2018 à la déclaration préalable de travaux. Une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée le 5 juillet 2022 et non contestée par la commune.

Le recours en annulation de la décision de non opposition a été rejeté par jugement du Tribunal administratif de Toulon en date du 23 février 2024.

Concernant la demande de réalisation des travaux selon un devis de la société Tonic Services présenté par la demanderesse, la SCI demandait que soit homologuée la méthodologie de reprise du mur selon les préconisations de l’expert judiciaire et le devis de l’entreprise Agostinho.

L’expert avait relevé que le mur séparatif constituait une infraction au cahier des charges du lotissement mais celui-ci avait été réalisé plus de 20 ans auparavant, pour des raisons techniques, permettant à chacun des lots de réaliser une plate-forme et de bénéficier d’une surface maximum de leur parcelle. La SCI observait que le mur avait été nécessairement réalisé avec l’accord des consorts [M] [I] puisqu’il avait été construit à partir de leur parcelle.

La SCI demandait donc l’homologation des préconisations de l’expert judiciaire et la validation des travaux qu’elle avait fait exécuter par la société AF Construction pour un coût de 106 281,36 €, outre le coût financier de la suspension du chantier pendant six jours en raison du refus d’accès opposé par la demanderesse pour un montant de 5665 € TTC.

Concernant les demandes d’indemnisation la SCI soutenait que le préjudice de moins-value du bien de 10 à 15 % selon l’expert n’existait pas puisque les travaux préconisés avaient été réalisés ainsi que l’établissait un constat du 20 avril 2022. Il avait été mis un terme à l’écoulement des eaux, au trouble de jouissance provenant de la dangerosité du mur, à l’inondation de la cave, et à la perte de l’ensoleillement par la hauteur des haies.

Par ailleurs les consorts [M] [I] n’habitaient plus ce bien à la suite de leur séparation. La propriété souffrait d’un manque d’entretien qui devait conduire au rejet de la demande de dommages-intérêts au titre d’une moins-value.

Concernant l’irrégularité de la construction au regard du cahier des charges, du POS et du PLU, ces documents d’urbanisme n’existaient pas à l’époque de la construction du mur et ne pouvaient donc fonder une demande d’indemnisation.

Le jugement du tribunal administratif de Toulon du 23 février 2024 avait relevé le défaut d’intérêt à agir de Madame [M] s’agissant d’une reconstruction de l’ancien mur. La SCI demandait donc de plus fort le rejet de cette prétention fondée sur l’irrégularité au regard des documents d’urbanisme.

Concernant les nuisances provenant de la servitude d’écoulement des eaux, l’expert avait relevé que l’inondation du sous-sol et l’humidité dans la cuisine était due à un défaut d’aménagement du terrain et du traitement des parties de murs enterrés, ainsi qu’à l’absence de couverture sur la descente d’escalier permettant l’accès au sous-sol et le relief insuffisant du mur maintenant les terres de la cage d’escalier.

Par ailleurs les deux maisons avaient été implantées de manière non conforme aux cotes altimétriques du permis de construire. Les demandeurs avaient donc contribué à leur propre dommage. Ainsi la demande d’indemnisation à ce titre n’était pas fondée.

Concernant l’éboulement du mur, celui-ci n’avait jamais eu lieu. Le préjudice était limité à un risque auquel la SCI avait demandé de remédier dès 2017 et s’était heurtée au refus de Madame [M].

Quant à la perte d’ensoleillement du fait de la haie, soutenue par la demanderesse, qui estimait également subir un préjudice de vue du fait de sa réduction, les végétaux avaient été rabattus selon constat du 20 avril 2022. La perte d’ensoleillement trouvait son origine dans la configuration naturelle des lieux.

Le préjudice relatif à la zone impactée par l’éboulement n’existait pas, l’éboulement n’ayant pas eu lieu.

De même les inondations de la cave étaient dues à des défauts d’aménagement du terrain et à l’absence de couverture de l’escalier y descendant. L’expert avait écarté la demande de nettoyage consécutif aux inondations.

A titre reconventionnel, la SCI réclamait la somme de 10 000 € de dommages-intérêts au titre de l’opposition injustifiée de la partie demanderesse à la réalisation des travaux et au surcoût généré. Elle réclamait également la somme de 10 000 € au titre du préjudice causé par le défaut d’entretien du bien, générant invasion de moustiques, odeurs nauséabondes et accumulation de déchets.

La SCI demandait la condamnation de la partie demanderesse à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture différée au 20 décembre 2024 était rendue le 17 juin 2024. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de dommages-intérêts de la partie demanderesse

* Le cabinet Saretec commis par l’assureur de Madame [M] pour constater l’entretien et la taille de la haie séparative, la gestion des eaux et la stabilité du mur mitoyen s’était rendu sur les lieux en présence des deux parties le 12 novembre 2014.

La taille de la haie avait été estimée à deux jours de travail soit 600 € hors-taxes.

Il était constaté que la cave de Madame [M] était complètement enterrée. Les eaux de ruissellement venant du fonds supérieur pouvaient être considérées comme un élément aggravant mais non comme le fait générateur de l’inondation de la cave.

L’éboulement du mur sur la partie haute de la propriété en partie repris par le jardinier de la SCI L’Amandie, nécessitait des moyens des destinations et financiers conséquents car il contribuait à la stabilité de la maison de la SCI en surplomb de la propriété de l’assurée.

* Le rapport d’expertise judiciaire confirmait que l’entretien de la haie n’était pas conforme à la réglementation en vigueur au sein du lotissement. L’existence d’une vue directe après rabattement de la haie à 2 m résultait de la position dominante de la parcelle par rapport à celle de la demanderesse. Des brise-vue pouvaient être créés.

La partie défenderesse justifie d’avoir rabattu la haie selon constat d’huissier en date du 20 avril 2022. Il résulte des clichés versés aux débats que la construction de Madame [M] se situe en contrebas d’un terrain pentu. Le choix de ce terrain pour construire une maison d’habitation impliquait dès l’origine une perte d’ensoleillement, ainsi que la vue depuis les fonds en surplomb sur la construction.

La partie défenderesse expose avoir supprimé la partie des végétaux qui ne respectait pas les règles du lotissement en cours d’instance.

Concernant l’absence de système de récupération des eaux d’écoulement des zones étanches du fonds de la SCI et les travaux réalisés qui aggravaient la servitude d’écoulement des eaux, l’expert constatait la réalité des désordres. Néanmoins l’expert précisait que ceux-ci n’étaient pas entièrement liés à l’aménagement de la parcelle de la SCI mais trouvaient aussi leur origine dans les vices de construction et le défaut d’aménagement du terrain des consorts [M] [I]. En effet la cage d’escalier d’accès à la cave et au vide sanitaire n’était pas couverte de sorte qu’elle était régulièrement inondée. Les murs enterrés étaient dépourvus d’étanchéité. Les constatations de l’expert judiciaire corroboraient celles du cabinet Saretec. Il sera observé que le choix par les consorts [M] [I] d’un terrain en contrebas d’un sol naturel pentu aurait dû conduire les constructeurs de leur habitation à prévoir un surcroît d’eaux de ruissellement et à protéger la construction. De plus les opérations d’expertise ont permis d’établir que les maisons des deux parties avaient été implantées de manière non conforme aux cotes altimétriques des permis de construire, la maison [M] [I] ayant été édifiée sur un sol plus bas que prévu.

Ce poste de préjudice ne peut donc être totalement imputé aux aménagements de la SCI. En toute hypothèse les travaux à réaliser sur la construction de la demanderesse ne peuvent être mis à la charge de la SCI.

Concernant le mur séparatif, la SCI établit avoir procédé à la reconstruction selon les préconisations de l’expert, les travaux étant achevés et une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ayant été déposé le 5 juillet 2022 et n’ayant pas été contesté par la commune.

La SCI établit avoir tenté dès 2017 de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire et en avoir été empêchée par Madame [M]. Ces faits sont attestés par les procédures qu’a dû engager la SCI pour obtenir une servitude de tour d’échelle puis l’exécution de cette décision.

Dans ces conditions la partie demanderesse n’est pas fondée à se plaindre d’un préjudice qu’elle a elle-même contribué à prolonger. Par ailleurs les opérations d’expertise ont permis d’établir que le mur n’avait pu être édifié qu’à partir du fonds de la demanderesse.

La demande de réalisation des travaux selon le devis de l’entreprise Tonic Services ne repose sur aucune constatation technique et ne peut y être fait droit.

Concernant le risque d’éboulement du mur, Madame [M] n’établit pas que le risque se soit jamais réalisé.

L’expert judiciaire indique avoir chiffré le préjudice subi par la partie demanderesse à une perte de valeur du fonds de 10 à 15 % et à 20 % en incluant le montant des travaux. Il est établi que la reconstruction du mur dès 2017 n’a échoué que du fait de la partie demanderesse, que le préjudice d’ensoleillement et d’écoulement des eaux résultait en partie de la situation du fonds et des vices de construction affectant la maison de la demanderesse.

Les consorts [I] [M] n’habitent plus le fonds, depuis au moins 2021 selon les adresses mentionnées à leurs écritures.

Les préjudices subis seront donc appréciés à la somme globale de 3000 €.

Sur les demandes reconventionnelles

La SCI L’Amandie évoque à juste titre l’attitude irrationnelle de ses voisins en pleine contradiction avec leurs propres intérêts. Outre le préjudice lié à des comportements allant jusqu’à la violence, et occasionnant un dépôt de plainte de l’entreprise, les troubles occasionnés ont trouvé une traduction financière puisque le retard des travaux sur une durée de six jours a généré un surcoût de 5665 € TTC selon correspondance de l’entreprise AF Construction du 6 juillet 2021 et attestation comptable.

Madame [M] sera condamnée à verser à la défenderesse la somme de 6000 € au titre de ces préjudices. L’assignation a été délivrée au nom de Madame [M] seule de même que les dernières écritures. La SCI sera donc déboutée de sa demande de condamnation solidaire à l’encontre de Monsieur [I].

La SCI L’Amandie produit un constat en date du 20 avril 2022 montrant en page 18 que la piscine de Madame [M] n’est pas entretenue. Ils annexent à leurs conclusions une série de clichés montrant un défaut d’entretien de la végétation et la présence de déchets.

La défenderesse soutient qu’il en résulte pour elle un préjudice de jouissance de son propre fonds du fait de la vue, des odeurs nauséabondes et de la présence de moustiques. Néanmoins ces nuisances ne sont pas suffisamment établies et ne résultent en l’état que des affirmations de la partie défenderesse. La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les dépens

Compte tenu des circonstances de l’espèce le tribunal fait masse des dépens incluant les frais d’expertise, et condamne chacune des parties à en payer la moitié.

Sur les frais irrépétibles

Il est établi au dossier que le comportement de la partie demanderesse a largement contribué à la prolongation du litige et à la multiplication des instances judiciaires. En application de l’article 700 du Code de procédure civile la partie demanderesse sera condamnée à verser à la SCI la somme de 5000 €.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI L’Amandie à verser à Mme [X] [M] la somme de 3000 euros au titre des préjudices subis du fait des aménagements du fonds de la SCI, et du défaut d’entretien de la haie,

Déboute Madame [X] [M] de ses demandes pour le surplus,

Condamne Mme [X] [M] à verser à la SCI L’Amandie la somme de 6000 euros au titre du préjudice moral résultant de l’obstruction à l’exécution des décisions de justice notamment par des voies de fait,

Déboute la SCI L’Amandie de ses demandes de condamnation à l’encontre de M. [S] [I],

Déboute la SCI L’Amandie de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

Condamne la SCI de L’Amandie d’une part et Madame [X] [M] d’autre part, à régler la moitié des dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise,

Condamne Madame [X] [M] à verser à la SCI L’Amandie la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Président,