TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Joanne GEORGELIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09703 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DUN

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 avril 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne et assisté de M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937

Madame [W] [G] épouse [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09703 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DUN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 août 2016, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [N] [O] et Mme [W] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 672,39 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3089,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [O] et Mme [W] [O] le 10 novembre 2023.

Par assignation du 30 septembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [N] [O] et Mme [W] [O], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, autoriser la séquestration des meubles, et obtenir la condamnation solidaire de M. [N] [O] et Mme [W] [O] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  11310,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2024 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 28 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée dans l’attente de la décision d’aide juridictionnelle.

À l’audience du 6 février 2025, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au 30 janvier 2025, s’élève désormais à 10877,55 euros. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [N] [O] comparant et assisté par son conseil et Mme [W] [O], comparante, reconnaissent le montant de la dette locative qu’ils expliquent par une perte importante de revenus mais précisent avoir procédé à un paiement le 31 janvier 2025. Ils indiquent avoir commencé à régler la dette et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 250 euros en plus du loyer courant. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, la diminution de l’indemnité d’occupation et à être dispensés de payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 6 février 2025, M. [N] [O] a communiqué la décision de désignation de son conseil au titre de l’aide juridictionnelle.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Au terme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3089,73 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er janvier 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à la reprise du paiement du loyer, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 janvier 2025, M. [N] [O] et Mme [W] [O] lui devaient la somme de 10877,55 euros, après déduction de frais de procédure.

M. [N] [O] et Mme [W] [O] versent au décompte en date du 31 janvier 2025 duquel il ressort qu’ils sont redevables de la somme de 10691,80 euros, après déduction des frais de procédure. Ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Cette condamnation sera solidaire au regard de la clause de solidarité prévue par le contrat en son article 9 et de leur mariage, conformément aux articles 220 et 1310 du code civil.

Toutefois, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [N] [O] et Mme [W] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte versé aux débats par M. [N] [O] et Mme [W] [O] allant jusqu’au 31 janvier 2025, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite, les défendeurs payant une somme supérieure à leur loyer courant depuis le mois de novembre 2024. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de M. [N] [O] et Mme [W] [O] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 250 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [O] et Mme [W] [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à verser 250 euros à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 août 2016 entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [N] [O] et Mme [W] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], est résilié depuis le 1er janvier 2024,

CONDAMNE solidairement M. [N] [O] et Mme [W] [O] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 10691,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025,

DIT que les sommes payées postérieurement au 31 janvier 2025 par M. [N] [O] et Mme [W] [O] s’imputeront sur cette somme,

AUTORISE M. [N] [O] et Mme [W] [O] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [N] [O] et Mme [W] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er janvier 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [O] et Mme [W] [O] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [N] [O] et Mme [W] [O] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [N] [O] et Mme [W] [O] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [N] [O] et Mme [W] [O] aux dépens de la présente instance,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge