TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03835

N° Portalis DBX4-W-B7I-TMW4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

[S] [L]

[M] [T]

C/

[O] [R] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e VIALLARD

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [L],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [M] [T],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [O] [R] [P] (nom d’usage [N])

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [S] [L] et Madame [M] [T] sont propriétaire d’un logement et d’emplacements de parking situés [Adresse 8].

Par contrat signé électroniquement du 07 novembre 2022, Monsieur [S] [L], par le biais de son mandataire la SAS CGERE, a donné à bail à Madame [O] [P] l’appartement à usage d’habitation N°B05 et les deux emplacements de parking couvert (N°43 et 44) situés [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 797,18 euros et une provision sur charges mensuelle de 150 euros.

Le 20 mars 2024, Monsieur [S] [L] et Madame [M] [T] ont fait signifier à Madame [O] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, Monsieur [S] [L] et Madame [M] [T] ont ensuite fait assigner Madame [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais, risques et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5.021,13 euros, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 975,03 euros, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le recours à l’exécution forcée.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juillet 2024.

A l’audience du 11 octobre 2024, Monsieur [S] [L] et Madame [M] [T], représentés par l’AARPI LEXVIA, ont maintenu les demandes de leur assignation.

Bien que convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à personne le 10 juillet 2024, Madame [O] [P] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 décembre 2024.

Par décision du 06 décembre 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats à la demande de la défenderesse ayant sollicité un renvoi par courriel du 09 octobre 2024 et afin que Madame [M] [T] justifie de sa qualité pour agir, le bail ayant été établi au seul nom de Monsieur [S] [L].

A l’audience du 17 janvier 2025, Monsieur [S] [L] et Madame [M] [T], représentés par l’AARPI LEXVIA, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 12.106,42 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoquée par avis de renvoi, Madame [O] [P] n’est de nouveau ni présente ni représentée. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 07 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 2.11. – CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 20 mars 2024, pour la somme en principal de 1.950 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [O] [P] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 21 mai 2024 et Madame [O] [P] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [O] [P] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [S] [L] et Madame [M] [T] produisent un décompte du 16 janvier 2025 démontrant que Madame [O] [P] reste devoir la somme de 10.766,05 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (145,98 euros) et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (199 euros) dont le montant n’est pas justifié à la procédure. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de janvier 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 janvier 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Madame [O] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 10.766,05 euros.

Madame [O] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 21 mai 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [S] [L] et Madame [M] [T], Madame [O] [P] sera condamnée à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 novembre 2022 entre Monsieur [S] [L] et Madame [M] [T] d’une part et Madame [O] [P] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation N°B05 et deux emplacements de parking couvert (N°43 et 44) situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [S] [L] et Madame [M] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [O] [P] à verser à Monsieur [S] [L] et Madame [M] [T] à titre provisionnel la somme de 10.766,05 euros (décompte arrêté au 16 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [O] [P] à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [M] [T] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [O] [P] à verser à Monsieur [S] [L] et Madame [M] [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,