TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 30 Juin 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 05 Mai 2025

GROSSE :

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07258 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XFZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SCI PALAIS DES ARTS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien PONIATOWSKI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

Madame [K] [H]

née le 09 Décembre 1966 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [I] [H]

née le 26 Janvier 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 17 janvier 2023 SCI PALAIS DES ARTS a donné à bail à [H] [K] un appartement à usage d’habitation situé lot [Adresse 4].

Par acte séparé du même jour, [H] [I] s’est porté caution solidaire.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI PALAIS DES ARTS a fait signifier à [H] [K] et [H] [I] par acte d’huissier de justice en date du 6 août 2024 un commandement de payer la somme de 5187,12 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 octobre 2024 SCI PALAIS DES ARTS a fait assigner [H] [K] et [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner [H] [K] et [H] [I] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 10588,93 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience, la demanderesse actualise sa créance à la somme de 10588,93 euros.

Bien que régulièrement assignées à étude, [H] [K] et [H] [I] n’ont pas comparu

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juin 2025 prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône par la voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SCI PALAIS DES ARTS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 janvier 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 août 2024, pour la somme en principal de 5187,12 euros.

Le commandement de payer est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 octobre 2024

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 6 octobre 2024.

Si l’article 24 de la loi du 6 juillet 2024 permet au juge d’accorder des délais de paiement une suspension de la clause résolutoire au locataire en situation de régler sa dette locative c’est à la condition qu’il justifie de la reprise du paiement du dernier loyer. En l’occurrence cette preuve n’est pas rapportée et aucun délai ne sera accordé.

[H] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis le 6 octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique- de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

[H] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que [H] [K] reste devoir la somme de 10588,93 euros, à la date du 1er avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de avril 2025 inclus.

Pour la somme au principal, [H] [K] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

[H] [K] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 10588,93 euros à la SCI PALAIS DES ARTS, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 5187,12 euros et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [H] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner [H] [K] au paiement de celui-ci.

Sur les demandes contre la caution

La solidarité ne se présume pas mais il résulte des dispositions de l’acte de cautionnement que la caution sera tenue des condamnations pécuniaires prononcées contre la locataire.

Sur les demandes accessoires

[H] [K] et [H] [I] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de SCI PALAIS DES ARTS les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2023 entre SCI PALAIS DES ARTS et [H] [K] concernant le logement, situé au lot 2B [Adresse 2] sont réunies à la date du 6 octobre 2024 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion, de [H] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement [H] [K] et [H] [I] à verser à SCI PALAIS DES ARTS la somme 10588,93 euros selon décompte à la date du 1er avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5187,12 euros à compter du 6 août 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement [H] [K] et [H] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 528,40 euros qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum [H] [K] et [H] [I] à verser à SCI PALAIS DES ARTS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement [H] [K] et [H] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis(e) à disposition au greffe.

Le greffier, Le président