Min N° 26/00352

N° RG 25/04810 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEE6T

M. [F] [V]

Mme [Y] [P]

C/

M. [O] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 avril 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [Y] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Maria isabel CALCADA, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Maria isabel CALCADA

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [O] [K]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 01 novembre 2020, la SCI Jemalys a donné à bail à M. [B] [K] un logement situé au [Adresse 4], à MEAUX (77 100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 150 euros, hors charges.

Selon attestation notariée en date du 31 mars 2023, la SCI Jemalys a vendu à M. [F] [V] et Mme [Y] [P] plusieurs lots situé au [Adresse 5] à MEAUX (77 100) dont le logement loué par M. [B] [K], par acte notarié du 31 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, M. [F] [V] et Mme [Y] [P] ont fait signifier à M. [B] [K] un commandement de payer la somme principale de 3 780,73 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique avec avis de réception du 23 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 octobre 2025, M. [F] [V] et Mme [Y] [P] a fait assigner M. [B] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1224 du code civil ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire ;

— condamner M. [B] [K] à lui payer la somme de 3 992,02 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en application de l’article 1344-1 du code civil, et avec capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [B] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, et ce avec intérêt au taux légal et anatocisme ;

— condamner M. [B] [K] aux dépens de l’instance ;

— condamner M. [B] [K] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 14 octobre 2025.

A l’audience du 04 février 2026, M. [F] [V] et Mme [Y] [P], représentés par leur conseil, ont actualisé leur demande en paiement à la somme de 6 105,31 euros, arrêtée au 20 janvier 2026, loyer du mois de janvier inclus. Ils ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement, le dernier versement datant du 1er décembre 2025.

Au soutien de leurs demandes, il invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

M. [B] [K] a comparu en personne. Sur le montant de la dette, il a affirmé avoir effectué des virements de 1 000 euros en février. Il a expliqué la dette par les difficultés financières nées du budget pour son mariage en septembre 2024. Il a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux.

Il a proposé de verser la somme de 400 euros en plus du loyer courant. Il a déclaré gagner 1 400 euros par mois au titre de son travail, son épouse résidant en Tunisie. Il doit verser une pension alimentaire pour un enfant à hauteur de 300 euros par mois. Il a précisé ne pas faire l’objet d’un dossier de surendettement.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [F] [V] et Mme [Y] [P] versent aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 01 novembre 2020 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 18 avril 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de janvier inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [B] [K] reste devoir à M. [F] [V] et Mme [Y] [P] la somme de 6 105,31 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 janvier 2026, échéance du mois de janvier incluse.

M. [B] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Le décompte versé aux débats ne porte trace d’aucun virement de 1 000 euros.

M. [B] [K] n’a versé aucune pièce pour justifier de ses déclarations.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à M. [F] [V] et Mme [Y] [P] la somme de 6 105,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 janvier 2026 échéance du mois de janvier incluse.

En application des articles 1344 et 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal, ne peuvent commencer à courir qu’à compter de la mise en demeure. Les demandeurs ne justifient pas d’un texte au soutient de leur demande de condamnation au versement d’intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances de loyer impayées.

Dans ces conditions, M. [B] [K] sera condamné au paiement de l’arriéré locatif assorti, en application des articles précités, des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025, date de l’assignation valant mise en demeure, sur la somme de 3 992,02 euros.

Il convient également de faire droit à la demande de capitalisation de ces intérêts sur la somme de 3 992,02 dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 13 octobre 2025, date de la demande en justice.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [F] [V] et Mme [Y] [P] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [F] [V] et Mme [Y] [P] justifient avoir régulièrement signifié le 18 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 3 780,73 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [B] [K] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 400 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Il ne produit aucune pièce pour justifier de sa situation financière, mais déclare à l’audience avoir des revenus d’environ 1 400 euros par mois. Au regard de ses charges, constituées du loyer de 608,63 euros et de la pension alimentaire qu’il doit verser à hauteur de 300 euros par mois, son reste à vivre ne lui permet pas de faire face à la mensualité proposée.

En outre, il ressort du décompte actualisé que le dernier versement date du 1er décembre 2025, si bien que la condition de reprise du versement du loyer courant n’est pas satisfaite.

Il convient donc de débouter M. [O] [L] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail.

Ce dernier étant occupant sans droit ni titre depuis le 19 juin 2025, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Par ailleurs, le demandeur ne justifie d’aucun fondement juridique donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour ordonner la séquestration des meubles du locataire à ses frais, risques et périls à ce stade de la procédure.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présents dans les lieux seront donc rejetées.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation majorée

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 juin 2025. En conséquence, M. [B] [K] est occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En application des principes susvisés, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur de l’occupation illicite des lieux. Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

Les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice distinct justifiant la condamnation du défendeur au versement d’une indemnité d’occupation majorée.

M. [B] [K] sera donc condamné au versement d’une indemnité d’occupation à compter du 19 juin 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux. L’indemnité d’occupation est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [B] [K] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [B] [K] condamné aux dépens, sera également condamné à payer à M. [F] [V] et Mme [Y] [P] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 euros.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [B] [K] à payer à M. [F] [V] et Mme [Y] [P] la somme de 6 105,31 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 janvier 2026 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025 sur la somme de 3 992,02 euros ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pendant une année dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 13 octobre 2025, sur la somme de 3 992,02 euros ;

DECLARE recevable la demande de M. [F] [V] et Mme [Y] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 01 novembre 2020 entre M. [F] [V] et Mme [Y] [P] d’une part, et M. [B] [K] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 3], sont réunies à la date du 19 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DEBOUTE M. [B] [K] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [B] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [K] à payer à M. [F] [V] et Mme [Y] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE M. [B] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [B] [K] à payer à M. [F] [V] et Mme [Y] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge