Tribunal Judiciaire de Draguignan, Referes generaux, 20 août 2025, n° 25/03373

TJ Draguignan 20 août 2025

Arguments

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Accepté
Validité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était valide et que le locataire n'avait pas respecté ses obligations, entraînant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le maintien du locataire dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, justifiant son expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a estimé que l'indemnité d'occupation demandée était justifiée et a ordonné son paiement.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a jugé que la créance était non sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la provision demandée.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a décidé que la partie perdante devait supporter les dépens, en l'occurrence la SAS SOLEILHAS.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, réf. generaux, 20 août 2025, n° 25/03373
Numéro(s) :	25/03373
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Claude CHARBITLaure COULET
Parties :	S.C.I. GEAE c/ S.A.S. SOLEILHAS

Texte intégral

T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 25/03373 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KVHQ

MINUTE n° : 2025/ 359

DATE : 20 Août 2025

PRESIDENT : Madame Laëtitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. GEAE, venant aux drois de la SCI CIFOCOMA

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (Avocat Postulant) et M^e Jean-Claude CHARBIT, avocat au barreau de PARIS (Avocat Plaidant)

DEFENDERESSE

S.A.S. SOLEILHAS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laure COULET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Laure COULET

M^e Laura CUERVO

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à

M^e Laure COULET

M^e Laura CUERVO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 mars 2019, la SCI GEAE venant aux droits de la SCI CIFOCOMA a donné à bail commercial à la SAS SOLEILHAS un local situé [Adresse 1], constituant les lots n° 5 et 381 de la copropiété dénommée [Adresse 6] à FREJUS, moyennant paiement d’un loyer annuel de 42.000 euros HT soumis à indexation, payable trimestriellement d’avance avant le 1er de chaque trimestre, outre les provisions sur charges.

Le bailleur a consenti au preneur, une progressivité de loyer pendant les deux premières années du bail, à hauteur d’une réduction de loyer de 8.000 euros HT et hors charges pour la première année et de 4.000 euros HT et hors charges pour la deuxième année.

La SAS SOLEILHAS ayant laissé certains loyers impayés, la SCI GEAE lui a fait délivrer le 25 février 2025, un commandement de payer la somme de 155.315,03 euros au principal, outre 15.531,50 euros au titre de l’indemnité forfaitaire, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 24 avril 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI GEAE a fait assigner la SAS SOLEILHAS et en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de l’occupant, ordonner le transport et le séquestre des meubles et objets mobiliers et de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur de 8.246,98 euros HT, outre les charges à compter du 26 mars 2025. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 159.605,57 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 26 mars 2025, de 15.960,55 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire, de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2025, la SCI GEAE a réitéré ses demandes et sollicité la condamnation de la SAS SOLEILHAS au paiement de la somme de 32.504,57 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 26 mars 2025 au 30 juin 2025. ainsi que le rejet des demandes adverses.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, la SAS SOLEILHAS a sollicité à titre principal, le rejet des demandes et à titre subsidiaire a sollicité des délais de paiement à hauteur de 24 mois ainsi que le rejet des demandes. Il est sollicité en outre, la condamnation de la SCI GEAE aux dépens et dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les sommes commandées ne sont pas justifiées et qu’elle a rencontré des difficultés financières liées à une perte de clientèle durant plusieurs mois, suite à la réalisation de travaux dans la commune de [Localité 5], à proximité du local qu’elle exploite.

SUR QUOI,

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

La SCI GEAE a fait délivrer le 25 février 2025, un commandement de payer la somme de 155.315,03 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 février 2025, comprenant une reprise de solde Terrot d’un montant de 142.863,60 euros qui correspond à des “factures” pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 ainsi qu’un solde antérieur de 55.817,27 euros, vu les extraits de compte locataire (pièces 9 et 10).

En l’état du protocole d’accord conclu le 14 avril 2022 entre l’ancien bailleur, la société CIFOCOMA et la SAS SOLEILHAS, le solde antérieur de 55.817,27 euros figurant sur le décompte versé aux débats et compris dans le commandement de payer correspond au montant de la créance fixée par les parties et demeurée impayée.

En l’absence d’élément sur modalités de paiement convenus dans le protocole d’accord, et en application de “la convention relative aux impayés” insérée à l’acte de vente du 27 mai 2024 conclu entre la société CIFOCOMMERCE et la SCI GEAE sur la cession de créance des loyers et charges impayés pour les périodes antérieurs à la vente et la nature ni l’existence du surplus des sommes figurant sur le décompte du 5 mai 2024 (pièce 9) n’étant contestées, le preneur est en mesure de connaitre de manière précise et évidente les raisons du commandement, l’origine des sommes commandées et l’intention du bailleur, de sorte que la validité du commandement de payer n’est pas sérieusement contestable.

S’agissant des loyers impayés durant la réalisation de travaux à proximité du local loué dans la ville de [Localité 5] causant un trouble à l’exploitation du fond de commerce, il est de principe que pour justifier le défaut de paiement du loyer et invoquer l’exception d’inexécution le locataire doit rapporter la preuve de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués pour son activité, or tel n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséqent, la SAS SOLEILHAS n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 mars 2025.

Il convient de préciser que si des délais de paiement ont été demandés à titre reconventionnel, aucune demande n’a été formulé quant à une éventuelle suspension de la clause résolutoire.

Ainsi, son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique.

La SCI GEAE sollicite, en application de la clause 1.9.B relative aux “sanctions générale” (page 26 du contrat de bail), de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 8.246,98 euros HT et hors charges par mois, égale à deux fois le montant du loyer mensuel, outre l’indemnité indemnité forfaitaire de 10 % sur le montant des loyers impayés arrêtés au mois de mars 2025 pour un montant de 15.960,55 euros.

Il est constant que l’indemnité forfaitaire d’occupation majorée qui a été contractuellement prévue s’analyse comme une clause pénale. S’il appartient au juge des référés d’appliquer une clause contractuelle claire et précise, et en l’occurrence une clause pénale, il ne peut, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil la modérer s’il l’estime manifestement excessive.

Or, en l’état de la clause relative aux “sanctions générale” précitée, le contrat de bail ne prévoit pas une mais plusieurs clauses pénales afin de réparer le préjudice subi par bailleur résultant de la résiliation du bail. Ainsi, il est fort probable que ces pénalités contractuelles, cumulées, excèdent le préjudice effectivement subi par la SCI GEAE. Outre le fait qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail, il n’a pas le pouvoir d’appliquer une seule clause pénale au détriment des autres, ni même de la ou les modérer selon la ou les clauses pénales retenues.

L’application de la clause pénale relative à l’indemnité d’occupation majorée et l’indemnité forfaitaire de 10 % se heurtent à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ces chefs de demandes.

En revanche, l’obligation du preneur de régler, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 5.248,25 euros par mois, destinée à compenser une occupation sans droit ni titre, ne se heurte à aucune contestation sérieuse, de sorte qu’il sera fait droit à la demande à hauteur de ce montant à compter du 26 mars 2025 et ce jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur la demande de provision, il ressort des pièces que la créance n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner la SAS SOLEILHAS à verser à la SCI GEAE la somme de 159.605,57 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation échues impayés arrêtés au 31 mars 2025.

La SAS SOLEILHAS soutient à l’appui de pièces produites avoir rencontré des difficultés financières notamment liées à la réalisation de travaux par la commune de [Localité 5] à proximité du local loué, occasionnant une perte d’exploitation de son activité.

Or, l’arrêté municipal n° 2025-1150 portant règlementation provisoire de la circulation et du stationnement à hauteur du [Adresse 3] versé aux débats ne concerne qu’une courte période du 21 avril 2025 au 5 mai 2025 et malgré l’arrêté du président n° 2025-01 portant composition de la commission d’indemnisation amiable d’Estérel côte d’Azur agglomération (pièce adverse 10) et la production de l’annexe à l’appui du dossier de demande d’indemnisation (pièce adverse 16), en l’absence d’élémément sur la suite de la procédure e ce sens, permettant d’établir de manière claire et évidente un avis favorable à la demande et malgré la hausse de son chiffre d’affaires, ces éléments ne suffisent pas à garantir que la SAS SOLEILHAS est en mesure de respecter un échéancier compatible avec les besoins du bailleur, vu du montant conséquent de la créance et compte-tenu de la réitération des impayés, d’autant plus que la dette objet du protocole n’a pas été réglée.

S’agissant de la demande en paiement de l’indemnité d’occupation à hauteur de 32.504,57 euros, n’étant pas formulée à titre provisionnel, il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de statuer en ce sens, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

La SAS SOLEILHAS sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de commandement et devra, en outre à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 21 mars 2019 entre la SCI GEAE venant aux drois de la SCI CIFOCOMA et la SAS SOLEILHAS à la date du 25 mars 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la la SAS SOLEILHAS et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SAS SOLEILHAS à payer à la SCI GEAE venant aux drois de la SCI CIFOCOMA une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 5.248,25 euros par mois à compter du 26 mars 2025, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNONS la SAS SOLEILHAS à payer à la SCI GEAE venant aux drois de la SCI CIFOCOMA une provision de 159.605,57 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités provisionnelles d’occupation arrêtés au 31 mars 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions et demande reconventionnelle ;

CONDAMNONS la SAS SOLEILHAS aux dépens, frais de commandement inclus ;

CONDAMNONS la SAS SOLEILHAS à payer à la SCI GEAE venant aux drois de la SCI CIFOCOMA une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,