T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/02077 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KTG5

MINUTE n° : 2025/ 439

DATE : 23 Juillet 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSES

S.A.R.L. IJS, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.C. BIPP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE MAS DE GUERREVIEILLE représenté par son syndic en exercice, la SAS LES 3 AGENCES BY THIERRY GACHON,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jenny CARLHIAN

M^e Rémy CERESIANI

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jenny CARLHIAN

M^e Rémy CERESIANI

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation délivrée le 10 mars 2025 au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE MAS DE GUERREVIEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS LES 3 AGENCES BY THIERRY GACHON, par laquelle la SARL IJS et la société civile BIPP ont saisi la présente juridiction aux fins principales de suppression sous astreinte de barrières électriques installées et de paiement d’une provision de 3000 euros à chacune, et leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2024, reprenant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 11 juin 2025, par lesquelles elles sollicitent, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

Les DECLARER recevables et bien fondées en toutes leurs demandes,

A titre principal, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE MAS DE GUERREVIEILLE, représentée par son syndic en exercice la société LES 3 AGENCES BY THIERRY GACHON SAS à supprimer les barrières électriques installées, dans le délai de 5 jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 1000 euros par jour de retard ou à tout le moins de les laisser ouvertes,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le juge des référés venait à considérer que la demande de suppression des barrières ne serait pas justifiée ainsi que la demande tendant à les laisser ouvertes, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représentée par son syndic en exercice la société LES 3 AGENCES BY THIERRY GACHON SAS à installer un digicode dans le délai de 5 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard,

En tout état de cause, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE MAS DE GUERREVIEILLE, représentée par son syndic en exercice la société LES 3 AGENCES BY THIERRY GACHON SAS, à verser la somme de 3000 euros à chacune à titre de provision à valoir sur les préjudices subis,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représentée par son syndic en exercice la société LES 3 AGENCES BY THIERRY GACHON SAS, à leur verser la somme de 2500 euros à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de Maître CARLHIAN sur ses offres de droit ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, soutenues à l’audience du 11 juin 2025 et par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE MAS [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS LES 3 AGENCES BY THIERRY GACHON, sollicite, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

DEBOUTER les sociétés IJS et SOC BIPP de l’ensemble de leurs demandes, fins et moyens,

CONDAMNER solidairement les sociétés IJS et SOC BIPP à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur les demandes principales et subsidiaires relatives aux barrières électriques

Les sociétés requérantes fondent leurs prétentions sur l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité pour le président du tribunal judiciaire, ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Elles exposent :

que la société BIPP est propriétaire d’un bien immobilier situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], commune de [Localité 6] au [Adresse 1], l’hôtel [Adresse 9] implanté sur ce bien étant exploité par la SAS IJ ;que la société BIPP bénéficie d’une servitude de passage sur le chemin appartenant à la copropriété défenderesse voisine ;

que sur ce chemin ont débuté en avril 2025 des travaux d’installation de deux barrières électriques de nature à entraver l’accès à leur fonds, alors que seule la pose d’un digicode a fait l’objet d’une déclaration préalable en matière d’urbanisme ;qu’elles ne sont pas responsables des incivilités invoquées par le syndicat défendeur pour justifier l’installation de ces barrières ;que l’entrave comme la situation d’enclave constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de remédier par la suppression des barrières en litige ou subsidiairement par la pose d’un digicode.

Le syndicat défendeur rétorque :

— que l’autorisation d’urbanisme a été délivrée pour les travaux en litige ;

— qu’aucun préjudice n’est prouvé par les sociétés requérantes, notamment la mise en péril de l’exercice de l’activité commerciale, alors que l’installation des barrières ne restreint pas l’accès à l’hôtel qui dispose par ailleurs d’un autre portail pour accéder à son fonds ;

— que l’entrée en fonction des barrières n’est pas prévue avant plusieurs semaines, ce qu’il confirme à l’audience avec une mise en service annoncée en janvier 2026 ;

— qu’ainsi aucun trouble manifestement illicite et actuel n’est établi.

Comme le rappellent les sociétés requérantes, le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que le chemin sur lequel sont implantées les barrières en litige constitue l’assiette d’une servitude de passage consentie depuis de nombreuses années aux propriétaires du fonds dominant appartenant depuis 2008 à la société BIPP.

Néanmoins, aucune stipulation contractuelle de cette servitude de passage n’est mentionnée dans l’acte d’acquisition du bien immobilier par la société BIPP et ainsi aucun renseignement n’est donné sur la largeur de l’assiette de ladite servitude.

Il n’est pas établi que les barrières soient actuellement en fonction, si bien que les restrictions d’accès invoquées par les sociétés requérantes ne sont pas établies.

En ce qui concerne l’implantation des barrières, aucune mesure de la largeur des barrières n’est réalisée, notamment par le procès-verbal de constat de commissaire de justice fourni par les requérantes, mais il apparaît dans la déclaration d’urbanisme déposée le 17 avril 2023 par le syndicat défendeur mentionne des barrières de 3,50 mètres de large de chaque côté, avec en outre une borne de protection flexible.

Il a manifestement été pris en compte par le syndicat défendeur dans la déclaration préalable susvisée les désagréments invoqués par les sociétés requérantes dans le courrier de leur conseil adressé le 25 avril 2022 à l’ancien syndic (à savoir : les véhicules qui s’engageront sur ce chemin devront nécessairement faire demi-tour devant le portail d’entrée, voire même sur le parking de l’hôtel ; l’exploitant ne pourra plus sortir les poubelles, puisque coincées entre un muret et une barrière ; la construction du muret envisagé, la distance jusqu’au trottoir empêchera les semi-remorques (travaux) mais également les services de secours et autres gros véhicules (E.D.F.) d’emprunter la voie).

En outre, les nuisances sonores générées par les allées et venues des véhicules, également invoquées dans ce courrier du 25 avril 2022, ne sont avérées par aucun élément tangible. Au contraire, le syndicat défendeur invoque la nécessité d’empêcher les véhicules de se garer le long du chemin, ce qui restreindra immanquablement les nuisances, avec en outre une restriction du passage aux seuls véhicules riverains ou autorisés.

Le syndicat défendeur a d’ailleurs proposé par courriels plusieurs solutions pour permettre l’ouverture de ces barrières par les sociétés requérantes (notamment installation du nom de l’hôtel sur un écran, digicode, bip d’entrée moyennant la somme de 57 euros).

Il ne peut être sérieusement allégué que l’absence d’un veilleur de nuit par l’hôtel serait de nature à aggraver les conditions de la servitude ou à empêcher l’accès des clients à l’hôtel, alors que ces éléments ne sont clairement pas imputables au syndicat défendeur.

Enfin, la situation d’enclave du fonds dominant n’est attestée par aucun élément tangible.

Dès lors, les sociétés requérantes ne font pas la preuve d’un trouble manifestement illicite, et à titre surabondant, à supposer ce trouble avéré, il ne serait pas actuel mais potentiel dans la mesure où les barrières en litige ne sont pas fermées à ce jour.

Il n’y a pas lieu à référé sur le fondement du trouble manifestement illicite. Les sociétés requérantes seront déboutées de leurs demandes tendant à la suppression des barrières ou à défaut à l’installation d’un digicode.

Sur la demande principale à titre de provision

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il a été relevé que les barrières en litige ne sont pas en fonction et que leur implantation ne génère pas de trouble manifestement illicite ni un quelconque préjudice aux sociétés requérantes, dont l’accès au fonds n’est pas entravé à ce jour.

En l’absence de preuve d’une obligation non sérieusement contestable de réparation par le syndicat défendeur, il n’y a pas lieu à référé de ce chef. Les sociétés requérantes seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes principales comme subsidiaires.

Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés requérantes, partie perdante agissant ensemble en justice, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance. Elles seront déboutées de leur demande relative aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas laisser au syndicat défendeur la charge de ses frais irrépétibles. Les sociétés IJS et BIPP, agissant ensemble en justice, seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales et subsidiaires de la SARL IJS et la société civile BIPP et les DEBOUTONS intégralement de leurs demandes.

CONDAMNONS la SARL IJS et la société civile BIPP, in solidum, aux dépens de l’instance.

CONDAMNONS la SARL IJS et la société civile BIPP, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE MAS [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS LES 3 AGENCES BY THIERRY GACHON, la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT