T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 25/02948 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KVKM

MINUTE n° : 2025/ 381

DATE : 03 Septembre 2025

PRESIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. CHRISMOND, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent MARQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.S. SPECTRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 02 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Florent LADOUCE

M^e Vincent MARQUET

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Florent LADOUCE

M^e Vincent MARQUET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 décembre 2022 à effet le réotractif le 1er juin 2022, la SCI CHRISMOND a donné à bail dérogatoire à la SAS SPECTRE un local situé [Adresse 2], moyennant paiement d’un loyer annuel de 9.000 euros HT, payable mensuellement par termes de 750 euros HT et d’avance le 1er de chaque mois, outre les provisions sur charges.

La SAS SPECTRE ayant laissé certains loyers impayés, la SCI CHRISMOND lui a fait délivrer le 18 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 17.800,62 euros au principal, outre la somme de 1.780,06 euros au titre de la clause pénale de 10 % prévue au contrat et visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 11 avril 2025, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI CHRISMOND a fait assigner la SAS SPECTRE en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de l’occupant, d’ordonner l’enlèvement des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis par le beilleur et de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur du montant du dernier loyer assorti des charges. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles de 25.911,74 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2025, de 2.5911,17 euros à valoir sur la clause pénale, de 2.600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2025, la SCI CHRISMOND a réitéré ses demandes sauf la demande de provision à valoir sur la clause pénale qu’elle n’a pas maintenu.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2025, la SAS SPECTRE ne s’est pas opposée à son expulsion mais a sollicité un délai de pour quitter les lieux jusqu’au 30 juin 2025 ainsi que le rejet de la demande sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie. Il est solilicité en outre, des délais de paiement et la condamnation de la la SCI CHRISMOND au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juillet 2025 au cours de laquelle les parties ont maintenu leurs demandes et moyens. A l’issue de cette audience, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 3 septembre 2025.

SUR QUOI,

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

La SAS SPECTRE n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 janvier 2025.

Dès lors, son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constituent un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 2.027,78 euros par mois à compter du 19 janvier 2025, jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur la demande de provision, il ressort des pièces que la créance n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner la SAS SPECTRE à verser à la SCI CHRISMOND la somme de 25.911,74 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayés arrêtés au 31 mars 2025.

La SAS SPECTRE expose qu’elle rencontre des difficultés financières, necéssitant l’octroi de délais de paiement pour une durée de 24 mois, sans apporter de précision quant à leur origine où leur nature. En l’absence d’élément permettant d’établir qu’elle serait en mesure de respecter un échéancier, l’obligation se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur la demande de ce chef.

S’agissant du dépôt de garantie, il est admis que la conservation de son montant s’analyse en une clause pénale, lorsqu’il est prévu par le bail que le dépot de garantie restera acquis par le bailleur à titre d’indemnité, en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations. Tel est le cas en l’espèce, en application de la clause relative au “dépôt de garantie”insérée au contrat de bail qui prévoit qu’en “cas de résiliation du présent bail, par suite d’inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts”.

Il est constant que le juge des référés ne peut, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil modérer une clause contractuelle, s’il l’estime manifestement excessive, notamment lorsqu’il est prévu l’application de plusieurs clauses pénales, ce qui relève des pouvoirs du juge du fond.

En revanche, il lui appartient d’appliquer une clause contractuelle claire et précise.

Ainsi, en l’état de la clause relative au dépôt de garantie insérée au contrat de bail et le risque d’un éventuel cumul de pénalités contractuelles susceptibles d’être manifestement excessif étant écarté par l’absence de réitération de la demande portant la provision à valoir sur sur l’indemnité de 10 %, il sera fait droit à la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La SAS SPECTRE sera condamnée aux dépens et devra, en outre à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 12 décembre 2022 entre la SCI CHRISMOND et la SAS SPECTRE à la date du 18 janvier 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la la SAS SPECTRE et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS SPECTRE à payer à la SCI CHRISMOND une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 2.027,78 euros par mois à compter du 19 janvier 2025, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE la SAS SPECTRE à payer à la SCI CHRISMOND une provision de 25.911,74 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités provisionnelles d’occupation arrêtés au 31 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de délai de paiement ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le dépôt de garantie restera acquis par le bailleur ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

CONDAMNE la SAS SPECTRE aux dépens, frais de commandement inclus ;

CONDAMNE la SAS SPECTRE à payer à la SCI CHRISMOND une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE