T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/03943 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KV2Z

MINUTE n° : 2026/26

DATE : 07 Janvier 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] représenté son syndic en exercice, le cabinet CITYA MER ET SOLEIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Madame [U] [J] veuve [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22/10/2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 31/12/2025 puis a été prorogée au 07/01/2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Patrick LOPASSO

M^e Alain-david POTHET

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Patrick LOPASSO

M^e Alain-david POTHET

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Reeva sise à [Localité 3] faisait assigner Madame [M] et Monsieur [H] devant le juge des référés sur le fondement des articles 835 du CPC, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriétaires de lots dans la résidence, les défendeurs commettaient des manquements répétés au règlement de copropriété consistant à stationner leurs véhicules respectifs en dehors des emplacements dévolus à cet effet. Observée dès septembre 2023, cette pratique avait donné lieu à plusieurs rappels au règlement de copropriété et mises en demeure, restés sans effet.

Le syndicat des copropriétaires soutenait que cette occupation constituait une appropriation des parties communes et donc un trouble manifestement illicite.

Il sollicitait du juge des référés qu’il ordonne aux défendeurs de cesser tout stationnement hors des emplacements prévus à cet effet dès la signification de l’ordonnance, et sous astreinte de 300 euros par infraction constatée.

Il demandait leur condamnation à lui verser la comme de 1500 euros en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Par conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 24 septembre 2025, il persistait dans ses prétentions, portant sa demande de frais irrépétibles à la somme de 1500 euros pour chacun des défendeurs.

Contrairement à ce que ceux-ci soutenaient, il ne s’agissait pas d’un conflit de voisinage, mais de la violation du règlement de copropriété. De simples tolérances ne pouvaient conduire à désorganiser la copropriété ni à créer des droits.

Les lots des défendeurs disposaient de boxes privatifs.

Concernant M. [H], celui-ci ne produisait aucune pièce médicale et en tout état de cause ne pouvait habituellement stationner sur les parties communes.

Concernant Mme [M], elle produisait un certificat médical selon lequel elle ne pouvait parcourir de longues distances. Elle ajoutait que les manœuvres pour se garer dans son box étaient malaisées.

Toutefois les clichés produits aux débats démontraient la présence réitérée de son véhicule hors de toute place matérialisée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, Monsieur [H] et Madame [M] demandaient le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires, et à sa condamnation à leur verser à chacun la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens incluant le coût du procès-verbal d’huissier dressé le 5 juin 2025.

Ils exposaient que sous couvert du syndicat des copropriétaires, Madame [X] et Monsieur [S], propriétaires des appartements du premier étage, disposant chacun d’un emplacement extérieur de stationnement en sus de leur box, tentaient d’obtenir la condamnation de leurs voisins du rez-de-chaussée (Monsieur [H] et Madame [M]) à une interdiction totale de stationner dans la copropriété sous astreinte de 300 € par infraction. Depuis plusieurs années, les concluants étaient épiés par leurs voisins.

Ils observaient en premier lieu que le règlement de copropriété prévoyait en cas d’encombrement d’une partie commune l’envoi d’une mise en demeure par recommandé. À compter de l’expiration d’un délai de 48 heures, l’occupation devenait abusive et le syndicat pouvait faire procéder à l’enlèvement de l’objet encombrant aux frais du contrevenant. Ce formalisme n’avait pas été respecté.

En deuxième lieu, aucun trouble illicite n’était caractérisé. Monsieur [H], âgé de 75 ans, avait cessé tout stationnement depuis l’assemblée générale du 24 juin 2024. Madame [M], âgée de 91 ans, indiquait stationner ponctuellement son véhicule pour déposer ses courses et jamais plus de 48 heures.

Les clichés annexés au procès-verbal produit par Madame [X] étaient dépourvus de toute fiabilité. Plusieurs semblaient avoir été pris le même jour sous des angles différents. L’attestation était dépourvue de force probante son auteur ayant un intérêt direct et personnel au litige.

En l’absence de preuve incontestable, le trouble manifestement illicite n’était pas caractérisé.

En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires ne pouvait valablement se fonder sur la résolution n°15 de l’assemblée générale du 24 juin 2024, selon laquelle l’utilisation des parties communes à des fins de parking constituerait un trouble manifestement illicite à l’encontre de Madame [X] et de Monsieur [S] susceptible d’être sanctionné par le juge des référés. Cette résolution était dépourvue de toute valeur juridique puisqu’elle n’avait pas été soumise au vote.

En quatrième lieu la pratique d’une tolérance en matière de stationnement ponctuel dans la cour en faveur des copropriétaires du premier étage, était ancienne ainsi qu’en attestaient les comptes-rendus du conseil syndical du 14 septembre 2015 et du 16 février 2017. Les concluants avaient bénéficié d’un accord oral à leur arrivée dans la copropriété pour stationner leur véhicule sur les parties communes. Cette pratique ne portait pas atteinte aux droits des tiers.

En cinquième lieu le règlement de copropriété prévoyait une dérogation à l’interdiction de stationner sur les voies des parties communes en dehors des endroits prévus à cet effet en cas de nécessité dûment justifiée.

Madame [M] âgé de 91 ans était confrontée à des difficultés de mobilité et produisait des ordonnances. De surcroît l’accès à son garage était particulièrement malaisé. La pente raide à gravir lorsqu’elle devait regagner son appartement à pied, chargée de ses courses, constituait un obstacle considérable et lui faisait courir un risque.

Monsieur [H], âgé de 75 ans souffrait d’une affection de longue durée.

En sixième lieu, les concluants avaient fait établir un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 5 juin 2025 démontrant que la cour présentait une profondeur de 9 m entre le mur d’enceinte la plate-bande permettant aisément le passage et la circulation des véhicules sans déranger le moindre accès.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’interdiction de stationner sous astreinte

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, visé au dispositif des conclusions de la partie demanderesse, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le règlement de copropriété dispose que nul ne pourra même temporairement encombrer les parties communes sauf en cas de nécessité. En cas d’encombrement d’une partie commune en contravention avec le règlement le syndic est fondé à faire enlever l’objet de la contravention 48 heures après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet. Il est expressément interdit de stationner les véhicules automobiles dans les voies et parties communes et de façon générale en dehors des endroits qui pourraient être prévus à cet effet le tout sauf cas de nécessité dûment justifiée.

La copropriété [Adresse 5] compte quatre copropriétaires : Madame [X], Monsieur [S], qui totalisent à eux deux 551/1000 tantièmes, Monsieur [H], et Madame [M], qui totalisent 449/1000 tantièmes.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2024 lors de laquelle avaient été mises à l’ordre du jour plusieurs questions ayant trait au présent litige :

– question n°9 : fixation d’un loyer mensuel pour chacune des deux places de stationnement institué sur les parties communes. À la demande de Madame [X] et de Monsieur [S] était proposée la fixation de loyer de 80 € TTC mensuel outre les charges d’entretien pour chacune des deux places de stationnement situé sur les parties communes à jouissance commune de la copropriété au bénéfice des deux copropriétaires des appartements situés au rez-de-chaussée pour l’occupation qu’ils font des emplacements non matérialisés sur les parties communes. Cette occupation temporaire était susceptible de reconduction annuellement.

Cette résolution avait été rejetée à l’unanimité des copropriétaires.

– Question n°10 : la question était abordée à la majorité de l’article 25 et également rejetée à l’unanimité.

– Question n°15 : questions diverses : il était rappelé qu’à partir du 24 juin 2024 l’utilisation des parties communes à des fins de parking constituait pour Madame [X] et Monsieur [S] un trouble manifestement illicite qui le cas échéant serait sanctionné par le juge des référés.

Il est ainsi établi que le syndicat des copropriétaires a envisagé de louer les emplacements non marqués au sol sur lesquels les défendeurs sont censés stationner leurs véhicules, une Peugeot 106 et une Renault Twingo, de manière habituelle.

Dans ces conditions, il paraît difficile de soutenir que ce stationnement est gênant pour les deux autres copropriétaires. Il est visible sur les clichés des commissaires de justice que ces deux véhicules de petite taille ne gênent pas les manœuvres des voitures des autres copropriétaires.

L’âge et l’état de santé de Mme [M], l’état de santé de M. [H] ne peuvent être ignorés du syndicat des copropriétaires.

Si le règlement de copropriété prohibe normalement le stationnement en dehors des emplacements définis et attribués à chaque lot, le trouble manifestement illicite exigé par l’article 835 du CPC pour fonder la compétence du juge des référés nécessite de caractériser une atteinte grave à l’exercice du droit de propriété des autres copropriétaires, ou aux parties communes, telle qu’une appropriation indue, une dégradation, une gêne délibérée pour la jouissance des autres lots. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Dans la mesure où sur proposition de Mme [X], auteur de nombreux clichés versés aux débats à l’encontre des défendeurs, le syndicat des copropriétaires aurait pu régulariser cette situation de fait, et où le trouble de jouissance des autres lots n’est pas établi, le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas démontré. Par conséquent, le juge des référés ne peut que se déclarer incompétent, non sans observer que les parties auraient avantage à résoudre amiablement le litige, au besoin en le soumettant à un médiateur.

Sur les demandes accessoires

La partie demanderesse, partie perdante, est condamnée à régler les dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du CPC elle est condamnée en application de l’article 700 du CPC, à verser à Mme [U] [M] la somme de 1000 euros et à M. [Z] [H], la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé,

Déboutons le [Adresse 4] La Villa Reeva de ses demandes,

Condamnons le [Adresse 4] La Villa Reeva à régler les dépens de l’instance,

Condamnons le [Adresse 4] La Villa Reeva, en application de l’article 700 du CPC, à verser à Mme [U] [J] veuve [M] la somme de 1000 €, et à M. [Z] [H] la somme de 1000 euros,

Rappelons qu’en application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les défendeurs sont dispensés des charges afférentes aux frais de la présente procédure.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,