T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 25/04558 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KXQZ

MINUTE n° : 2026/ 136

DATE : 25 Mars 2026

PRESIDENT : Madame Laëtitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. CLO, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.S. ROURE 83, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric FAUBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Frédéric FAUBERT

M^e Florent LADOUCE

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Frédéric FAUBERT

M^e Florent LADOUCE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 02 mars 2020, la S.C.I., [Adresse 3] a donné à bail commercial à la SAS ROURE 83 une parcelle de terrain nu comprenant un petit local situé, [Adresse 4] à, [Localité 1], pour une durée de 09 années à compter du 01er mars 2020, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.733 euros HT/HC. Par acte du 25 juin 2021, le bien objet du contrat a été vendu à la S.C.I. CLO.

Après indexation, le loyer s’élève à la somme de 2.081,40 euros TTC par mois.

La SAS ROURE 83 n’ayant pas réglé la taxe foncière pour l’année 2024 et réglant ses loyers de façon irrégulière ou incomplète depuis le mois de janvier 2025, la S.C.I. CLO lui a fait délivrer le 14 avril 2025, un commandement de payer la somme de 14.906,06 euros, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 12 juin 2025, la S.C.I. CLO a fait assigner la SAS ROURE 83 à comparaître devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, de prononcer la résiliation du bail puis l’expulsion de l’occupant et de condamner son adversaire à lui verser les sommes provisionnelles de 3.122,10 euros à titre d’indemnité d’occupation et 10.162,15 euros au titre des loyers impayés, outre les intérêts au taux légal. Elle sollicite en sus la remise des clés des locaux sans délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, et la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2026, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SAS ROURE 83 a sollicité de prendre acte de son acquiescement à la demande de résiliation du bail, de débouter son adversaire de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui verser la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Frédéric FAUBERT.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2026, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.C.I. CLO a modifié ses demandes comme suit :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Prononcer la résiliation du bail commercial signé le 28/02/2020 entre la SAS ROURE 83 et la S.C.I. CLO, par l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 14 mai 2025 ; Condamner la SAS ROURE 83 au paiement provisionnel d’une indemnité forfaitaire d’occupation majorée, d’un montant mensuel de 3.122,10 euros à compter du 01er juin 2025 et jusqu’à la remise des clés du portail du terrain et du local donné à bail ; Condamner subsidiairement la SAS ROURE 83 au paiement provisionnel d’une indemnité forfaitaire d’occupation non majorée, d’un montant mensuel de 2.081,40 euros à compter du 01er juin 2025 et jusqu’à la remise des clés du portail du terrain et du local donné à bail ; Condamner la SAS ROURE 83 au paiement provisionnel d’une somme de 51.231,65 euros au titre de la remise en état des lieux ; Débouter la SAS ROURE 83 de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la SAS ROURE 83 à lui verser la somme de 6.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du constat du commissaire de justice du 23/10/2025.Après renvoi sur demande des parties, elles ont comparu à l’audience du 11 février 2026, à laquelle elles ont maintenu leurs demandes.

A l’issue de l’audience, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026.

SUR QUOI

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de résiliation du bail, la S.C.I. CLO a fait délivrer un commandement de payer à la SAS ROURE 83 le 14 avril 2025, d’un montant de 14.906,06 euros, comprenant les sommes de 10.407 euros au titre des loyers des mois de décembre 2024 à avril 2025, de 6.369,60 euros au titre de la taxe foncière 2024 et 210,86 euros au titre du montant de l’acte, soustraction faite de la somme de 2.081,40 euros versée le 02 avril 2025.

Toutefois la SAS ROURE 83 justifie s’être acquittée de sa dette locative par virements bancaires des 02 et 11 avril 2025, soit 03 jours avant le commandement de payer, pour un montant total de 10.407 euros.

Néanmoins, dans le mois de sa délivrance, elle demeurait toujours redevable de la somme de 6.369,60 euros au titre de la taxe foncière 2024, qu’elle contestait, et des frais de commandement de payer. En conséquence, n’ayant satisfait que partiellement aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance, n’ayant pas saisi le juge aux fins de délai, et acquiesçant le principe de la résiliation du bail, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 mai 2025.

Il résulte toutefois des prétentions de la S.C.I CLO que sa demande de prononcer la résiliation du bail ne saurait prospérer devant le juge des référés, qui ne peut apprécier de la gravité d’un manquement d’un cocontractant mais uniquement faire le constat d’une résiliation en vertu d’une clause résolutoire. Ainsi, il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef de demande.

La partie défenderesse ayant acquiescé à l’audience du 11 février 2026 à la résiliation du bail commercial à effet du 14 mai 2025, il en sera toutefois pris acte à la présente décision.

La S.C.I. CLO sollicite une indemnité provisionnelle d’occupation en raison du fait que la SAS ROURE 83 ne lui a pas restitué les clés du local loué, laquelle devrait être majorée de 50% en vertu de l’article « CLAUSE RESOLUTOIRE » du contrat de bail.

La SAS ROURE 83 sollicite en défense de ne pas faire droit à cette demande, au motif que la remise des lieux et des clés a été réalisée le 18 septembre 2025 suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice.

Toutefois, vu la situation litigieuse existante entre les parties relativement à la remise des clés, le conseil de la SAS ROURE 83 ayant confirmé à l’audience être toujours en possession desdites clés, son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié. Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Il s’en suit que l’indemnité d’occupation à charge de la SAS ROURE 83 sera fixée à la somme de 2.081,40 euros par mois, à compter du 1er juin 2025, conformément à la demande du bailleur, jusqu’à la libération complète des lieux et restitution des clés au bailleur.

Eu égard au bénéfice des mesures d’exécution forcée dont il est nul besoin de reprendre les modalités à la présente décision s’agissant de dispositions réglementaires, et du bénéfice d’une indemnité provisionnelle d’occupation majorée, il n’y a lieu d’assortir la mesure d’expulsion et de restitution des clefs d’une astreinte provisoire.

Sur la demande de provision à valoir sur la remise en état des lieux, la S.C.I. CLO sollicite une somme provisionnelle de 51.231,65 euros. Elle produit à cette fin un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, faisant état de la présence d’un mur et d’une pergola construits et installés sans autorisation, de l’endommagement par la végétation du grillage clôturant le terrain et de la dégradation du portail et des sols. En outre, elle produit 04 devis permettant de quantifier le montant de la remise en état des lieux.

Toutefois, la S.C.I. CLO indique ne pas être en mesure de fournir d’état des lieux d’entrée au motif qu’elle a acquis la propriété des lieux loués postérieurement à la conclusion du contrat de bail. Elle fonde alors ses prétentions sur l’obligation d’entretien et de réparation incombant à la charge du preneur. La SAS ROURE 83 argue quant à elle la vétusté des lieux.

Or, en l’absence d’état des lieux d’entrée permettant d’établir de manière claire et évidente l’état dans lesquels la SAS ROURE 83 est entrée en jouissance dans les locaux loués, il apparaît impossible, en l’état, de déterminer l’origine des désordres alléguées. En conséquence, l’octroi d’une provision à valoir sur la remise en état des lieux au stade des référés, se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires, la SAS ROURE 83 succombant dans ses demandes, sera condamnée à payer à la S.C.I. CLO la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé remise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 02 Mars 2020, entre la S.C.I., [Adresse 3], aux droits duquel vient la S.C.I. CLO, et la SAS ROURE 83, à la date du 14 mai 2025,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail commercial signé entre les parties,

PRENONS ACTE de l’acquiescement de la SAS ROURE 83 à la résiliation du bail commercial à effet du 14 mai 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux et des clés dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS ROURE 83 et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS la SAS ROURE 83 à verser à la S.C.I. CLO une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 2.081,40 euros par mois à compter du 1er juin 2025, jusqu’à libération complète des lieux,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes principales comme reconventionnelles,

CONDAMNONS la SAS ROURE 83 aux entiers dépens de l’instance, outre le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS la SAS ROURE 83 à verser à la S.C.I. CLO une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE