MINUTE N° : 25/01159

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/00419

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[W] [C]

Débats à l’audience du 09 Octobre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [J], salariée au service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [W] [C]

né le 24 Décembre 1965 à [Localité 5] (CONGO) (99), demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2020, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [C] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 629,87 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 28 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [W] [C] par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [W] [C] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [W] [C] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [W] [C] au paiement :

— de la somme en principal de 3 289,14 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— de la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 9 octobre 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – par son représentant dûment mandaté – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3 999,44 €, hors frais, au 6 octobre 2025. Il indique ne pas disposer d’informations sur l’occupation du logement par le locataire. Un paiement de 600 € est intervenu le 13 août 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à domicile à la personne de Monsieur [O] [D], ami de Monsieur [W] [C] et qui l’a accepté, Monsieur [W] [C] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 applicable.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 7 septembre 2020, le commandement de payer délivré le 28 octobre 2024 pour un montant en principal de 2 157,16 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 999,44 € hors frais.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du décompte produit par le bailleur arrêté à la smme de 4 319,08 € au 6 octobre 2025 :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 259,82 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après,

— les frais pour locataires non assurés, à défaut pour le bailleur de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, d’un montant de 111,74 €,

— les frais d’enquête sociale de 7,62 € en date de janvier 2022 à défaut pour le bailleur d’en justifier,

— les frais de SLS d’un montant de 1 353,12 € ainsi que les frais de dossier de 25 € à défaut pour le bailleur de justifier de la mise en demeure prescrite par l’article L 441-9 d Code de la construction et de l’habitation et des modalités de calcul du surloyer de solidarité qu’il applique.

Pour ces deux derniers postes, le précédent jugement rendu le 6 octobre 2023 par le Tribunal judiciaire de Tours précisait qu’il appartenait au bailleur d’en justifier pour asseoir sa demande en paiement.

Monsieur [W] [C] sera condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2 561,78 €, hors frais.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et délais suspensifs

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 28 octobre 2024 portant sur la somme en principal de 2 157,16 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les causes du commandement de payer n’ont cependant pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l’espèce, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 29 décembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [W] [C] a effectué un dernier paiement de loyer le 13 août 2025 (600 €).

L’absence de Monsieur [W] [C] à l’audience ainsi que l’absence de diagnostic social et financier ne permettent pas au Tribunal d’appréhender pleinement sa capacité financière.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant, d’absence d’informations sur sa situation financière, il ne pourra être accordé à Monsieur [W] [C] des délais pour s’acquitter de sa dette. Son expulsion sera prononcée selon les modalités ci- après.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 29 décembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [W] [C] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2020 entre Monsieur [W] [C] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 29 décembre 2024 ;

Dit que Monsieur [W] [C] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [W] [C] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [W] [C], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [W] [C] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2 561,78 € (DEUX MILLE CINQ CENT SOIXANTE ET UN EUROS, SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 octobre 2025 ;

Condamne Monsieur [W] [C] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [W] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection