T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/03264 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KVK6

MINUTE n° : 2026/266

DATE : 29 Avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Madame [V] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine RYCKEBOER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alice ARCHENOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Alice ARCHENOUL

M^e Rémy CERESIANI

M^e Antoine RYCKEBOER

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Alice ARCHENOUL

M^e Rémy CERESIANI

M^e Antoine RYCKEBOER

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 avril 2025, Madame [D] faisait assigner le syndicat des copropriétaires [G] [W] et la SAS Cabinet Réveille, son syndic, devant le juge des référés sur le fondement des articles 834 et 835 du CPC, et de la loi du 10 juillet 1965.

Propriétaire des lots n° 342,306 et 224 de la copropriété, elle exposait que le lot n° 224 était constitué d’un hobby room situé au sous-sol du bâtiment A escalier 2.

Par courrier RAR en date du 1er juillet 2024 Madame [D] se référant à un courrier en date du 11 avril 2024 qu’elle avait adressé au précédent syndic, se plaignait d’infiltrations considérables sur les murs du hobby room qu’elle venait d’acheter et le mettait en demeure de faire intervenir un professionnel. Elle produisait un devis relatif aux travaux d’embellissement pour un montant de 5759,83 €.

Elle avait déclaré le sinistre auprès de son assureur multirisque habitation qui avait convoqué l’assureur de la copropriété.

Le rapport d’expertise établi par la société Polyexpert à la demande d’AXA France assureur de la concluante, indiquait que les dégâts étaient provoqués par une infiltration d’eau provenant d’une fissure le long du mur enterré de la cave, laquelle était de surcroît dépourvue de ventilation. L’expert notait que le passage de l’eau datait de plusieurs années.

Cette problématique n’était pas inconnue de la copropriété. En 2021 en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires maîtrise d’ouvrage, le syndic avait fait établir un rapport de la société [Q] concernant un CCTP de réfection d’étanchéité des murs enterrés de la copropriété et particulièrement ceux au droit des hobby room de l’ensemble des immeubles.

L’assureur de la copropriété lui-même, la compagnie GAN, avait évoqué deux hypothèses, l’une concernant l’étanchéité des murs extérieurs et le drainage périphérique inefficace, l’autre l’étanchéité des murs extérieurs et l’absence de drainage périphérique d’origine.

Malgré trois mises en demeure dont une le mettant en cause à titre personnel le syndic n’agissait pas.

Madame [D], constat de commissaire de justice à l’appui, demandait donc la condamnation du syndicat des copropriétaires et de son syndic à réaliser les travaux préconisés par la société [Q] dans son rapport du 15 février 2021, à lui verser la somme de 5759,33 € au titre des travaux réparatoires des embellissements du local, la somme provisionnelle de 400 € par mois depuis le 1er mars 2024 jusqu’à la fin de la réalisation des travaux au titre du préjudice locatif, la somme de 4000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Dans ses dernières conclusions en réponse, elle persistait dans sa demande de réalisation dans le délai d’un mois des travaux préconisés par la société [Q] consistant à réaliser un complexe d’étanchéité anti racines vertical des murs et longrines enterrés conforme à la norme NF EN 13 948, comprenant le revêtement, la fourniture et la mise en place d’un drain ou équivalent, et la réalisation d’un profil de finition en partie supérieure.

Elle sollicitait que cette condamnation soit assortie d’une astreinte de 1000 € par jour de retard au terme du délai d’un mois à compter de la signification par commissaire de justice de l’ordonnance à intervenir.

Elle maintenait sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de son syndic à lui verser :

• la somme provisionnelle de 5759,83 € au titre des travaux d’embellissement

• la somme provisionnelle de 7600 € à parfaire correspondant à 400 € par mois depuis le 1er mars 2024 jusqu’à la fin de la réalisation des travaux au titre du préjudice locatif

• la somme provisionnelle de 1500 € à titre de dommages-intérêts.

Elle demandait la condamnation des défendeurs aux dépens et à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC.

En réponse aux défendeurs qui observaient que des travaux importants ne pouvaient être décidés que par délibération de l’assemblée générale et si les fonds nécessaires étaient disponibles, Madame [D] soutenait que les travaux demandés présentaient un caractère d’urgence. Des fissures infiltrantes présentes depuis 2021 affectant un mur porteur étaient susceptibles de mettre en péril la solidité de l’immeuble de même que des infiltrations chroniques au niveau d’un mur enterré.

Elle soulignait que d’autres hobby rooms étaient affectés des mêmes désordres. Le caractère généralisé du désordre ne faisait pas débat comme le confirmait le CCTP de l’entreprise [Q], établi pour le lot unique de réfection d’étanchéité des murs enterrés des bâtiments B6 et B7.

Elle produisait les attestations d’autres propriétaires de hobby rooms qui avaient constaté une aggravation importante des désordres depuis 2021.

Dans ses conclusions n° 3 le syndicat des copropriétaires sollicitait à titre principal le rejet des demandes de Madame [D].

À titre subsidiaire il soutenait qu’en toute hypothèse l’astreinte ne pourrait revêtir qu’un caractère mensuel à l’exclusion de toute astreinte journalière, que son montant ne pouvait excéder 100 € par mois, et différé dans son point de départ, lequel ne pouvait intervenir qu’à compter d’octobre 2027, fin prévisionnelle des travaux au regard du calendrier établi par la société [S].

Il demandait la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Il observait que les travaux ne présentaient pas de caractère urgent et que le syndic ne pouvait y faire procéder de sa propre autorité dès lors qu’il dépassait l’entretien courant ou les menues réparations. Madame [D] n’évoquait qu’un préjudice d’embellissement et non des désordres structurels. Le péril actuel et imminent n’était pas caractérisé.

En février 2021 le syndic avait fait établir un cahier des clauses techniques particulières de réfection d’étanchéité des murs enterrés de la copropriété. L’assemblée générale du 22 juin 2023 avait voté la désignation du maître d’œuvre le BET [S].

L’entretien des blocs sanitaires était à la charge des propriétaires des hobby rooms et non de la copropriété. L’assemblée générale du 25 juin 2025 avait refusé d’autoriser le syndic à procéder à leur réhabilitation.

Par ailleurs les hobby rooms n’étaient pas destinés à l’habitation. Ils ne pouvaient être à l’origine d’aucun préjudice locatif. Le montant de l’astreinte demandée constituerait un enrichissement sans cause pour la demanderesse.

Les désordres étaient connus de longue date. Le syndic n’était pas resté inactif mais avait accompli les diligences nécessaires à la mise en œuvre des travaux votés. Deux assemblées générales en date des 24 et 25 juin 2025 avaient eu pour objet des travaux d’étanchéité du parvis et le ravalement des façades. Ces travaux étaient de nature à résoudre les problèmes d’étanchéité affectant les hobby rooms.

Certains des copropriétaires avaient engagé des actions afin d’obtenir l’annulation de certaines résolutions. Les travaux devaient initialement débuter en octobre 2025 mais avaient été repoussés en raison de ces contestations qui avaient conduit le syndic à repousser les appels de fonds dans l’attente de la sécurisation juridique du projet.

Le syndic étant rémunéré par des honoraires de suivi des travaux, il était exclu qu’il ait usé de procédés dilatoires.

Par conclusions en réponse n° 2 la SAS Cabinet Réveille observait que les demandes de Madame [D] se heurtaient à des contestations sérieuses de sorte que le litige échappait à la compétence du juge des référés.

La responsabilité du syndic ne pouvait être retenue dès lors qu’aucune faute n’était caractérisée dans l’exercice de ses fonctions. Le syndic n’était tenu que d’une obligation de moyens à l’égard du syndicat. Sa responsabilité ne pouvait être recherchée par les copropriétaires que sur le fondement délictuel ce qui supposait la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

La concluante observait que les désordres étaient antérieurs à sa désignation en qualité de syndic par l’assemblée générale du 27 juin 2024. La question de l’étanchéité des murs enterrés avait été identifiée de longue date. L’établissement d’un CCTP en février 2021, la désignation d’un maître d’œuvre par l’assemblée générale du 22 juin 2023, le vote des travaux de ravalement de façade du 24 juin 2025 démontrait que la concluante s’inscrivait dans la continuité de son prédécesseur.

Les travaux réclamés par la demanderesse relevaient d’une réfection lourde d’étanchéité et nécessitaient une décision de l’assemblée générale de l’absence d’urgence caractérisée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires et de son syndic à réaliser les travaux

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, dans tous les cas d’urgence.

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés même en présence de contestations sérieuses de prescrire des mesures conservatoires de remise en état qui s’impose pour prévenir un dommage imminent. Le juge des référés peut accorder une provision ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire à condition que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable.

Mme [D] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter des travaux définis dans un cahier des clauses particulières en 2021.

Elle soutient que ses parties privatives sont mises en péril par l’absence de mise en œuvre des solutions préconisées par l’entreprise qui a établi le CCTP.

Elle produit un constat de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, de 166 pages, relatif aux désordres qui affectent l’immeuble dans son ensemble, intérieurs et extérieurs. Aucune de ces pages ne concerne les hobby rooms en général ni celui lui appartenant en particulier.

Le rapport d’expertise du cabinet Polyexpert établi au contradictoire du cabinet [X] requis par le syndic pour l’assister, à la suite d’une visite sur place de la société CDF Assistance mandatée par AXA, rappelait que l’assurée avait acheté le hobby room 224 en l’état.

Le dégât des eaux déclaré en mai 2024 avait été provoqué par une infiltration d’eau provenant d’une fissure le long du mur enterré de la cave, provoquant un fort taux d’humidité.

Sur place le 27 juillet 2024 avaient été constatés un dégât des eaux ancien et des stigmates de passage d’eau datant de plusieurs mois voire de plusieurs années. Des fissures importantes au droit de la partie enterrée du mur de façade étaient constatées ainsi que l’absence de ventilation et une installation électrique vétuste. Les clichés annexés montraient des dégâts importants de peinture et d’enduit. Le cabinet Polyexpert indiquait que les dommages étaient antérieurs à l’acquisition du bien au premier trimestre 2024. Par ailleurs le hobby room n’avait pas vocation à être habité.

Il ne résulte pas de ce rapport sommaire, seul examen technique versé aux débats, que le bien soit dans une situation d’urgence caractérisée, ni de péril imminent.

Par ailleurs, en l’absence d’expertise judiciaire préconisant des solutions techniques pour remédier aux désordres, il ne peut être ordonné en référé de procéder à des travaux définis dans un cahier des clauses particulières établi il y a plusieurs années et dont la pertinence n’a été ni actualisée, ni discutée contradictoirement.

Madame [D] ne peut qu’être renvoyée à mieux se pourvoir.

Sur les demandes de provision

La responsabilité de la copropriété vis-à-vis d’un copropriétaire suppose la démonstration d’un manquement de celle-ci à ses obligations. S’agissant de travaux importants, ne pouvant être commandés sans avoir constitué les fonds destinés à les payer, le syndic ne pouvait intervenir de sa propre initiative. Il lui appartenait d’inscrire les résolutions requises à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat, ce qu’il a fait.

En l’absence d’un avis technique établi contradictoirement, Madame [D] ne démontre pas que les travaux qui ont été votés ne permettront pas de résoudre les désordres liés aux infiltrations d’eau.

La responsabilité de la copropriété souffre de contestations sérieuses de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé.

La responsabilité du syndic vis-à-vis des copropriétaires ne peut être recherchée que sur le fondement délictuel, lequel suppose la démonstration d’une faute dans l’exercice de ses fonctions en lien avec un préjudice.

Le juge des référés est le juge de l’évidence.

La demanderesse ne caractérise pas en quoi le syndic aurait dans l’exercice de ses fonctions commis une faute de nature à engager sa responsabilité personnelle, alors qu’il ne lui appartient que de proposer les décisions pertinentes à l’assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, le préjudice locatif allégué souffre de contestations sérieuses, le local n’étant pas destiné à l’habitation.

Les travaux d’embellissement des parties privatives incombent aux propriétaires. De surcroît les dégradations constatées étaient antérieures à l’acquisition du bien par la demanderesse.

Dans ces conditions, il ne peut être statué en référé sur les demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € et à la SAS Cabinet Réveille la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé,

Déboutons en conséquence Madame [V] [D] de l’intégralité de ses demandes,

Condamnons Madame [V] [D] aux dépens,

Condamnons Madame [V] [D], en application de l’article 700 du CPC, à verser la somme de 2000 € au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], et la somme de 2000 € à la SAS Cabinet Réveille et aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE