COUR D’APPEL D'[Localité 15]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C. GODREN c/ S.A.R.L. AURORA

N°25/50

Du 22 Janvier 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/03395 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PB75

Grosse délivrée à:

M^e Jean-françois BONNET

expédition délivrée à:

M^e Alain BERDAH

le 22/01/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt deux Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C. GODREN

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Alain BERDAH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. AURORA

[Adresse 14]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-françois BONNET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

*****

Suivant acte authentique reçu le 05 septembre 1997 par Maître [M] [Y] notaire, la SCI GODREN a acquis dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 10] les lots suivants:

— Lot n°6 : au rez-de-chaussée, [Adresse 10]. Une cave aménagée à usage commercial figurant sous le numéro 4 au plan, composée d’un grand dégagement avec accès indépendant sur la cour commune, une chambre froide avec local machine indépendant, un placard, une salle de toilette donnant accès à un WC avec placard, un escalier d’accès au rez-de-chaussée descente du marché et les 8/1000ème indivis de la propriété au sol et des parties communes de l’immeuble.

— Lot n°8 : au rez-de-chaussée, descente du marché. Un local à usage commercial.

— Lot n°11 : au premier étage. Un local à usage commercial ;

Suivant acte authentique reçu le 18 mai 2005 par Maitre [M] [Y] portant modification de l’état descriptif de division, le lot n°8 a fait l’objet d’une subdivision en deux lots :

— Lot n°23 : au rez-de-chaussée, descente du marché. Un local à usage commercial ;

— Lot n°24 : au rez-de-chaussée, descente du marché. Un palier servant d’accès au sous-sol et au local de l’immeuble d’à côté et les 7/1000ème de la propriété du sol et des parties communes.

Les lots n°23 et n°11 ont été revendus.

La SARL AURORA a formulé une offre d’acquisition du fonds de commerce sis [Adresse 13] appartenant à la SCI RUDANT et exploité par la SARL MC MAHON’S, société placée en liquidation judiciaire et représentée par Maitre [O] [F], ès qualité de liquidateur judiciaire pour un prix de 200.000 euros.

Dans le cadre de son exploitation, la SARL MC MAHON’S utilisait également une cave et un dégagement situés [Adresse 4] et [Adresse 10], mis à sa disposition à titre gratuit par la SCI GODREN.

Cette mise à disposition gratuite a fait l’objet d’une révocation à compter du 25 mars 2018 par lettre recommandée avec accusé réception adressée le 22 janvier 2018 à la SARL MC MAHON et reçue par Maitre [F], ès qualité de liquidateur judiciaire, le 25 janvier 2018, la SCI GODREN n’ayant pas souhaité conclure de bail commercial sur ces biens.

Par lettre officielle en date du 14 mars 2023, le conseil de la SCI GODREN a mis en demeure la SARL AURORA de procéder à l’acquisition des lots n°6 et n°24 aux prix de 115.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, La SCI GODREN a fait assigner la SARL AURORA devant le tribunal judiciaire de NICE en exécution forcée de la vente et indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions (rpva 5 mars 2024), la SCI GODREN sollicite de voir:

A titre principal

Juger que le jugement à intervenir vaudra vente en application de l’article 1221 du Code Civil, vente par la SCI GODREN au profit de la SARL AURORA, des biens immobiliers ci-après décrits dépendant d’un immeuble a [Adresse 19] 06000[Adresse 1], édifiés sur un terrain cadastré section [Cadastre 17], moyennant le prix de 115.000 euros nets vendeur:

— Lot n° 6 : au rez-de-chaussée du [Adresse 11], une cave aménagée a usage commercial composée d’un grand dégagement avec accès indépendant sur la cour commune, une chambre froide avec local machine indépendante, un placard, une salle de toilettes donnant accès a un WC avec placard, Et les 8/1000emes indivis de la propriété du sol et des parties communes de l’immeuble.

— Lot n° 24: au rez-de-chaussée, descente du marché, au Nord de l’entrée principale de l’immeuble, un palier donnant accès au sous-sol et au local de l’immeuble d’a côté. Et les 7/1000ème de la propriété du sol et des parties communes.

Subsidiairement

Ordonner l’expulsion de la SARL AURORA et celle de tous occupants de son chef des lots n°6 et n°24 et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

En tout état de cause

Condamner la SARL AURORA à lui payer à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la non-disposition de la somme de 115.000 euros depuis février 2018 ;

Condamner la SARL AURORA au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 500 euros par mois à compter du 1er février 2018 soit la somme de 32.500 euros, à parfaire à partir de juillet 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamner la SARL AURORA au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamner la SARL AURORA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de demande principale en exécution forcée de la vente, la SCI GODREN fait valoir, aux visas des articles 1589, 1103 et 1221 du Code civil que la SARL AURORA s’est engagée, par l’intermédiaire de son conseil, le 1er février 2018, à acquérir la « cave et le dégagement appartenant à la SCI GODREN » à savoir les lots n°6 et n°24 pour un prix de 115.000,00 euros. En réponse aux écritures adverses, la SCI GODREN souligne que le conseil de la SARL AURORA a réitéré son engagement par courrier du 16 mars 2018. Elle soutient que la vente est parfaite en ce que l’offre a été régulièrement acceptée par elle et qu’il y a eu consentement réciproque sur la chose et le prix, affirmant à ce titre que le prix, la désignation des biens vendus, le nom des vendeurs ainsi que les plans des lots ont été régulièrement communiqués à la société acquéreur. La société demanderesse soutient que la défenderesse ne démontre pas en quoi son consentement aurait été vicié et qu’au regard des documents communiqués (plans notamment), aucune erreur sur l’objet de la vente n’est possible.

Elle indique que la défenderesse utilise les lieux depuis le 1er février 2018 aux fins d’exploitation de son fonds de commerce de restaurant. Elle souligne que la société défenderesse ne s’est acquittée d’aucune indemnité d’occupation en dépit de la non-réalisation de la vente.

Au soutien de sa demande subsidiaire d’expulsion sous astreinte, la SCI GODREN fait valoir que la SARL AURORA ne dispose, en l’absence de réalisation effective de la vente, d’aucun titre lui permettant d’occuper les lots n°6 et n°24.

Elle souligne que l’occupation des lieux a été constatée par commissaire de justice.

Aux termes de ses dernières conclusions (rpva 5 mars 2024), la SARL AURORA sollicite de voir :

A titre principal,

Débouter la SCI GODREN de l’ensemble de ses demandes ;

Juger qu’au vu des circonstances révélées au débat, elle ne peut être regardée comme ayant donné son consentement à l’acquisition des biens de la SCI GODREN au sens de l’article 1589 du Code civil ;

Juger qu’aucune convention ne peut être née et s’imposer aux parties au sens de l’article 1103 du Code civil ;

Juger par conséquent qu’il n’y a pas lieu à prononcer la vente forcée à la SARL AURORA des biens de la SCI GODREN moyennant le prix de 115.000 euros par application de l’article 1121 du Code civil

A titre subsidiaire

Prononcer l’annulation de la convention née de l’échange de consentement entre les parties en vertu des articles 1130, 1131, 1132 et 1133 du Code civil ;

A titre infiniment subsidiaire

Prononcer une mesure d’expertise préalable afin de définir précisément à la fois la désignation, la consistance et le juste prix conforme au marché immobilier des biens de la SCI GODREN ;

Juger que les biens de la SCI GODREN lui sont librement accessibles de tout temps et qu’elle ne démontre pas avoir été privée de leur possession depuis le 1er février 2018 ;

Juger qu’il n’est pas démontré qu’elle occuperait les biens de la SCI GODREN depuis le 1er février 2018 ;

Juger dès lors qu’il n’y a pas lieu à prononcer sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 500 euros par mois depuis le 1er février 2018 jusqu’au jour de la libération des lieux ;

Juger qu’il n’y a pas lieu à prononcer sous astreinte son expulsion des lieux dès lors qu’elle ne les occupe pas ;

Juger qu’il n’y a pas lieu à prononcer au profit de la SCI GODREN une quelconque indemnité au titre de l’absence de disposition du prix de 115.000,00 euros depuis 2018 ;

Juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer au profit de la SCI GODREN une quelconque indemnité pour résistance abusive et injustifiée de sa part ;

A titre infiniment subsidiaire si le tribunal reconnait l’occupation des lieux par elle

Prononcer une mesure d’expertise préalable visant à définir précisément la consistance des biens qu’elle aurait occupés, la possibilité pour la SCI GODREN d’accéder librement à ses biens pour en conserver la possession depuis le 1er février 2018, la période de la supposée occupation des lieux et le juste montant d’une indemnité mensuelle d’occupation sur la période définie ;

En tout état de cause

Condamner la SCI GODREN à lui payer à la somme de 20.000 euros à titre d’indemnité pour manœuvres et poursuites judiciaires abusives ;

Condamner la SCI GODREN à lui payer la somme de 8.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SCI GODREN aux entiers dépens de l’instance.

Sur le fond, la SARL AURORA invoque, au visa des articles 1589, 1128,1130,1131,1132 et 1133 du Code civil, l’absence de tout consentement sur la chose et le prix.

Elle fait observer qu’aucun acte écrit d’engagement d’achat au profit de la SCI GODREN désignant précisément les parties, l’objet, le prix et les conditions de la vente ainsi envisagée n’a été signé.

Elle conteste avoir expressément formulé une offre d’achat à l’audience du 1er février 2018, laquelle aurait été réitérée par courriel de son conseil du mois de mars 2018. Elle affirme à ce titre que son absence de consentement réel à l’achat se déduit des demandes renouvelées du conseil de la SCI GODREN aux fins d’obtention d’une proposition d’achat écrite ou d’une lettre d’intention de sa part.

Elle ajoute que les pièces produites par la société demanderesse, si elles caractérisent une intention de vente manifeste de la part de la SCI GODREN, échouent à démontrer l’existence d’un quelconque engagement de sa part.

Elle soutient que l’acquisition du fonds de commerce exploité par la SARL MC MAHON’S dans le cadre des opérations de liquidation de ladite société confiée à Maitre [W] est tout à fait distincte d’un quelconque projet d’acquisition des biens appartenant à la SCI GODREN, confié à Maitre [B].

Elle conteste que les courriels de son conseil, Maitre [W], puissent être analysés comme l’expression d’un consentement clair, certain et non équivoque.

Elle conteste également le caractère clair et précis de l’objet de la vente à laquelle elle aurait consentie. Elle indique qu’un premier plan lui a été communiqué le 11 décembre 2018 avant transmission des plans définitifs par voie de notaire le 19 avril 2019 de sorte qu’elle n’avait aucunement connaissance de la désignation et de la consistance réelle des biens propriétés de la SCI GODREN lors de l’audience du 1er février 2018.

Elle déplore le caractère confus et changeant de la désignation des biens visés par la SCI GODREN et l’absence d’indication quant à leur nature (privative ou commune à jouissance privative), soulignant la discordance entre la désignation formelle des lots n°6 et n°24 et les plans qui lui ont été transmis.

Elle fait observer que les documents transmis par la société demanderesse ne permettent pas de régler le sort de certaines installations et matériels (bac à graisse et matériel de pression) pourtant indispensables à l’exploitation du fonds de commerce.

Elle précise que les plans communiqués par la demanderesse le 11 décembre 2018 se sont avérés inexacts et ont entrainé une erreur sur la consistance du bien dont elle a entendu faire l’acquisition pour la somme de 100.000 euros, pensant que le fonds de commerce comprenait effectivement l’espace de stockage du bac à graisse et du matériel de pression alors que la configuration réelle des lieux ne le permet pas.

Elle indique que c’est dans ces conditions que l’accord conclu le 11 décembre 2018 est devenu nul et non avenu et que la Déclaration d’intention d’aliéner n’a pas été signée.

Elle conclut ainsi qu’aucun consentement éclairé n’a pu être donné sur les conditions de la vente poursuivie par la SCI GODREN.

Elle se prévaut des dispositions des articles L.126-26 à L.126-33 du Code de la construction et de l’habitation et souligne qu’elle ne s’est pas vu remettre les diagnostiques préalables obligatoires en matière de vente.

Elle soutient que la SCI GODREN peut librement accéder à ses biens.

Elle ajoute que les installations et matériels utiles à son exploitation ne se situent pas à l’intérieur des lots appartenant à la SCI GODREN et qu’ils sont par ailleurs accessibles depuis les parties communes de la copropriété.

Elle conteste une quelconque occupation des lieux dont est propriétaire la société demanderesse aux fins d’exploitation de son fonds de commerce.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, elle fait valoir le caractère abusif de la procédure engagée à son encontre par la SCI GODREN.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 mars 2024 avec effet différé au 05 septembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience à juge unique du 23 septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler aux parties que les « dire et juger », « constater » et « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, sauf dans les cas prévus par la loi, et, par suite, ne donneront pas lieu à mention au présent dispositif, ne constituant, en réalité, qu’une reprise des moyens des parties.

Sur la comparution des parties

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du code de procédure civile, par décision contradictoire et en premier ressort.

Sur la demande principale en exécution forcée de la vente

Conformément aux dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1589, alinéa 1er, du même code dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, la SCI GODREN se prévaut d’une promesse d’achat émise par Maitre [W], conseil de la SARL AURORA, lors de l’audience devant le tribunal de commerce le 1er février 2018, réitérée par courrier officiel en date du 16 mars 2018.

S’agissant du courrier ou courriel du 1er février 2018, il convient de relever que cette pièce n’est pas versée aux présents débats de sorte que le tribunal de céans n’est pas en mesure d’en apprécier la pleine teneur.

En outre, la seule mention de « l’engagement de la SARL AURORA relatif à l’acquisition de la cave et du dégagement appartenant à la SCI GODREN dans la requête aux fins de cession de fonds de commerce établie par Maitre [F] puis dans l’ordonnance du tribunal de commerce en date du 8 février 2018 ne saurait formellement s’analyser en une promesse d’achat compte tenu de son caractère particulièrement lacunaire et de l’absence de tout indication quant au prix de la chose, objet de l’acquisition envisagée par la SARL AURORA.

La SCI GODREN se prévaut en outre, en l’absence de tout acte sous seing privé entre les parties, de la réitération de l’engagement d’achat de la SARL AURORA par l’intermédiaire d’un courriel de son conseil, Maitre [W], en date du 16 mars 2018 aux termes duquel celui-ci a indiqué avoir « confirmé à Maitre [F] l’acquisition des murs formant la cave et le dégagement de la copropriété immobilière du marché sis [Adresse 7], au prix convenu lors de l’audience à savoir 115.000 euros nets vendeur ».

Il convient de relever que pour constituer une promesse d’achat valide, il appartient à la société demanderesse, qui a la charge de la preuve, de démontrer que Maitre [W] avait effectivement reçu mandat de la SARL AURORA pour l’engager au titre d’une promesse d’achat des biens appartenant à la SCI GODREN.

En effet, si un avocat peut recevoir mandat de négocier, d’achat et de signer au nom et pour le compte de son client, un tel mandat doit être spécifique et ne peut recevoir un caractère général.

Un avocat ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé, par écrit par le mandant, transiger en son nom et pour son compte ou l’engager irrévocablement par une proposition ou une offre de contracter.

Or, la SCI GODREN ne produit aucune pièce justifiant d’un mandat exprès reçu par Maitre [W] pour formuler une offre d’achat émanant de la SARL AURORA, d’autant que ce dernier indique dans le courriel susvisé ne pas être le conseil habituel de la société défenderesse, cette qualité revenant à Maitre [B], «en charge de l’acquisition».

L’opposabilité de la promesse d’achat à la SCI GODREN, qui aurait été formulée par la SARL AURORA le 1er février 2018, apparait ainsi largement compromise, d’autant plus que la SCI GODREN a, par courrier officiel du 14 mars 2018, indiqué « rester dans l’attente de la proposition d’achat » de la SARL AURORA avant de solliciter de cette dernière, par lettre officielle datée du 28 mars 2018 « une lettre d’intention correspondant à cette acquisition au prix de 115.000 euros », ce qui revient à considérer que la promesse d’achat nécessitait encore un élément complémentaire pour être parfaite.

Au-delà de la nature juridique des actes dont se prévaut la SCI GODREN et sur le fondement desquels elle sollicite l’exécution forcée de la vente, les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser un accord sur le prix et la chose au sens de l’article 1589 du Code civil.

Ainsi, il résulte de la lecture des pièces produites que l’accord verbal initial donné par la SARL AURORA par l’intermédiaire de son conseil lors de l’audience du 1er février 2018 puis par courrier officiel du 16 mars 2018 est relatif à « l’acquisition de la cave et du dégagement appartenant à la SCI GODREN », sans davantage de précisions.

Or, il ne saurait s’en déduire, que ledit engagement portait indubitablement sur les lots n°6 et n°24 dont la société demanderesse demeure propriétaire.

En effet, il résulte de la lecture de l’acte notarié reçu le 05 septembre 1997 par Maitre [Y] que la SCI GODREN est propriétaire du lot n°6 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] et désigné comme suit : « une cave aménagée à usage commercial […] composée d’un grand dégagement avec accès indépendant sur la cour commune, une chambre froide avec local machine indépendant, un placard, une salle de toilette donnant accès à un WC avec placard et un escalier d’accès au rez-de-chaussée [Adresse 16] ». Le lot n°24 a quant à lui été désigné, aux termes de l’acte dressé par Maitre [Y] le 18 mai 2005, non comme un dégagement mais bien comme « un palier servant d’accès au sous-sol et au local de l’immeuble d’à côté ».

Dans ces conditions, la SARL AURORA pouvait raisonnablement penser que l’acquisition projetée concernait un unique lot, en l’espèce le lot n°6, comprenant effectivement « une cave et un dégagement » alors même que le palier, constituant le lot n°24, n’a jamais fait l’objet et l’expression d’un quelconque engagement.

Il résulte de ces observations que l’accord évoqué apparait en réalité largement imprécis et équivoque sur la consistance de la chose dont l’acquisition aurait été envisagée ainsi que sur les conditions de réalisation de celle-ci, ce d’autant qu’il n’est pas contesté par la partie demanderesse que l’état descriptif des biens ainsi que les plans de ces derniers ont été adressés à la SARL AURORA postérieurement à la promesse d’achat dont se prévaut la SCI GODREN (désignation indiquée par voie de courriel officielle le 28 mars 2018, plans adressés le 11 décembre 2018 puis le 15 avril 2019).

Ces incertitudes quant à la consistance précise des lots à acquérir sont par ailleurs confirmées par les lettres officielles adressées par Maitre [B] au conseil de la SCI GODREN dans lesquelles il sollicite des informations sur le prix, l’objet, les modalités et conditions de la vente.

De même, les échanges de courriels faisant suite à la communication des plans des biens propriétés de la SCI GODREN témoignent de l’absence d’accord réel sur la chose, une discussion persistant sur la consistance et l’assiette exacte des biens à acquérir.

Ainsi, il convient de dire qu’il n’existe pas d’accord entre les parties sur la consistance exacte de la chose à acquérir de sorte que la vente ne saurait être considérer comme parfaite.

La demande principale de la SCI GODREN tendant à déclarer la vente parfaite et à en voir ordonner l’exécution forcée, doit par conséquent être rejetée.

En conséquence, la SCI GODREN ne peut prétendre avoir subi un quelconque préjudice en raison de son inexécution de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de condamnation de la SARL AURORA au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la non disposition du prix de vente.

Sur la demande d’expulsion et ses conséquences

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 544 du Code Civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Conformément à l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation sans droit ni titre d’un bien d’autrui, non autorisée expressément ou à tout le moins réservée à la conclusion d’un titre futur, crée nécessairement un préjudice à son propriétaire en vertu de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, la SCI GODREN sollicite l’expulsion sous astreinte de la SARL AURORA au motif que celle-ci occupe les locaux sans droit ni titre.

Il n’est pas contesté que la SCI GODREN est propriétaire des biens n°6 et n°24 (issu de la division du lot n°8) dépendants de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 11].

Il est par ailleurs acquis que si la société demanderesse avait initialement consenti à la mise à disposition gratuite desdits lots au bénéfice de la SARL MC MAHON’S, elle y a ensuite mis un terme à compter du 25 mars 2018.

Aussi, il n’est pas davantage contesté que la SARL AURORA n’a pas fait l’acquisition des lots n°6 et n°24 propriétés de la SCI GODREN de sorte qu’elle ne dispose d’aucun droit ni titre sur ces derniers.

Au soutien de sa demande, la SCI GODREN produit un constat de commissaire de justice en date du 06 mars 2023.

Il ressort de cette pièce que Monsieur [R], propriétaire du fonds de commerce de la SARL AURORA est détenteur de la clé de la porte d’entrée situé [Adresse 20] et donnant accès à la Cour commune de la copropriété.

Or, il convient de relever qu’outre le fait qu’il est parfaitement normal que celui-ci dispose, en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble, d’une clé d’accès, que la porte en question est distincte de la porte donnant accès aux biens immobiliers de la SCI GODREN.

Aucun élément ne démontre que la SARL AURORA disposerait d’une clé lui donnant accès aux biens privatifs de la société demanderesse.

S’agissant ensuite de l’espace formant le lot n°6, propriété de la SCI GODREN et composé d’une plonge, d’une chambre froide et de sanitaires, il est expressément indiqué que « l’espace est actuellement non exploité, les lieux sont propres, aucune denrée alimentaire n’apparait, la chambre froide est vide de toute denrée alimentaire ».

Il a toutefois été relevé la présence d’une balance professionnelle électrique et d’une caméra de surveillance et le fait que les toilettes du fonds étaient sales.

Pour autant, la SCI GODREN ne peut se prévaloir de telles constatations pour conclure à l’occupation des lieux par la SARL AURORA.

En effet, il résulte des pièces versées aux débats et des développements précédents que la société demanderesse a mis à disposition de la SARL MC MAHON’S les lots n°6 et n°24.

Or, il est acquis que la SARL MC MAHON’S exploitait un fonds de commerce en vertu d’un bail commercial à usage exclusif de « bar-brasserie-café ».

Dès lors, en l’absence de tout état des lieux de sortie ou procès-verbal concomitant au départ de la SARL MC MAHON’S, aucun élément ne permet d’attribuer la propriété du matériel observé à la SARL AURORA.

Au contraire, il a été constaté que les installations et matériels (bac à graisse, fûts de bière, stockage notamment) appartenant à la SARL AURORA se trouvaient dans la cour commune de la copropriété et non dans des parties privatives appartenant à la SCI GODREN.

De même, le commissaire de justice a relevé que l’accès par l’escalier en colimaçon situé dans le lot n°6 au fonds de commerce de la SARL AURORA n’était pas entravé ou condamné.

En l’état des constatations, aucun élément ne permet de démontrer une occupation effective par la SARL AURORA des biens appartenant à la SCI GODREN à laquelle cette dernière semble en tout état de cause avoir libre accès depuis le 8 février 2018.

En conséquence, la SCI GODREN sera déboutée de sa demande d’expulsion et de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de la SCI GODREN de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, la SCI GODREN a été déboutée de sa demande d’exécution forcée de la vente celle-ci n’étant pas parfaite au sens de l’article 1589 du Code civil.

En conséquence, la société demanderesse sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL AURORA de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, faute pour la défenderesse de rapporter la preuve du caractère abusif ou d’une intention de nuire à travers la demande présentée par la SCI GODREN, l’action de cette dernière ne saurait être qualifiée d’abusive.

La SARL AURORA sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI GODREN qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI GODREN sera condamnée à payer à la SARL AURORA la somme de 5.000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE la SCI GODREN de sa demande d’exécution forcée de la vente des lots n°6 et n°24 dépendants de l’immeuble sis [Adresse 9], édifiés sur un terrain cadastré section [Cadastre 18] au profit de la SARL AURORA, moyennant le prix de 115.000,00 euros,

DEBOUTE la SCI GODREN de sa demande de dommages et intérêt pour préjudice de non disposition de la somme de 115.000 correspondant au prix de la vente,

DEBOUTE la SCI GODREN de sa demande d’expulsion de la SARL AURORA des lots n°6 et n°24 dépendants de l’immeuble sis [Adresse 8] [Adresse 12], édifiés sur un terrain cadastré section [Cadastre 18] sous astreinte de 1.000 euros par jours de retard,

DEBOUTE la SCI GODREN de sa demande de condamnation de la SARL AURORA au paiement d’une indemnité d’occupation,

DEBOUTE la SCI GODREN de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

DEBOUTE la SARL AURORA de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE la SCI GODREN aux entiers dépens de la présente instance,

CONDAMNE la SCI GODREN à payer à la SARL AURORA la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT