T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/08151 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K3WX

MINUTE n° : 2026/233

DATE : 08 Avril 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

S.A.S. EMERIGE MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dany ZOHAR, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

Madame [E] [A], demeurant [Adresse 2] – PAYS BAS

représentée par M^e Denis NABERES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. [D], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

ASL [Localité 1] BARTOLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Patrice MOEYAERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [M] [A] épouse [S], demeurant [Adresse 5] – PAYS BAS

représentée par M^e Denis NABERES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [P] [A] épouse [X], demeurant [Adresse 6] – PAYS BAS

représentée par M^e Denis NABERES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

SCI [V], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Patrice MOEYAERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [C] [Q], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [L] [A] épouse [J], demeurant [Adresse 9] – PAYS BAS

représentée par M^e Denis NABERES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [O] [Q], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [H] [B] épouse [Y], demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [U] [K], demeurant [Adresse 12]

non comparant

Madame [R] [I] épouse [K], demeurant [Adresse 12]

non comparante

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES

M^e Roméo LAPRESA

M^e Patrice MOEYAERT

M^e Denis NABERES

M^e Dany ZOHAR

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES

M^e Roméo LAPRESA

M^e Patrice MOEYAERT

M^e Denis NABERES

M^e Dany ZOHAR

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées les 23 et 29 octobre 2025 (instance enrôlée sous le RG 25/08151) à l’encontre des propriétaires des parcelles suivantes sur la commune de [Localité 2] :

— la SCI DAIENOU, en réalité [V] (parcelle cadastrée section BX numéro [Cadastre 1]),

— Monsieur [C] [Q] (parcelles BX numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3]),

— Monsieur [O] [Q] (parcelles BX numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3]),

— Monsieur [Z] [Y] et Madame [H] [B] épouse [Y] (parcelle BX numéro [Cadastre 4]),

— la SAS [D] (parcelle BW numéro [Cadastre 5]),

— Monsieur [U] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] (parcelle BW numéro [Cadastre 6]),

— l’association syndicale autorisée des propriétaires de [Localité 3], prise en qualité de propriétaire de la voirie du domaine,

par lesquelles la SAS EMERIGE MEDITERRANEE a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins, au visa des articles 145 et 249 du code de procédure civile, de voir désigner un constatant pour dresser un état précis des avoisinants avant accomplissement des travaux de construction de huit villas avec garages et piscine, outre aménagement du terrain, sur la parcelle cadastrée section BW numéro [Cadastre 7] sur la commune de Grimaud pour laquelle un arrêté municipal du 11 janvier 2021 lui a accordé un permis d’autorisation de démolir avec permis de construire et valant division parcellaire ;

Vu les assignations délivrées les 27 octobre et 7 novembre 2025 (instance enrôlée sous le RG 25/08632) à l’encontre des propriétaires indivises suivantes de la parcelle cadastrée section BX numéro [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 2] :

— Madame [E] [A],

— Madame [M] [A] épouse [S],

— Madame [P] [A] épouse [X],

— Madame [L] [A] épouse [J],

par lesquelles la SAS EMERIGE MEDITERRANEE a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins, au visa des même textes, de voir désigner le même constatant que la précédente instance pour dresser un état précis des avoisinants avant accomplissement des travaux de construction de huit villas avec garages et piscine, outre aménagement du terrain, sur la parcelle cadastrée section BW numéro [Cadastre 7] sur la commune de Grimaud pour laquelle un arrêté municipal du 11 janvier 2021 lui a accordé un permis d’autorisation de démolir avec permis de construire et valant division parcellaire ;

Vu la jonction ordonnée par le président à l’audience du 14 janvier 2026 de l’instance RG 25/08632 à l’instance RG 25/08151, l’affaire se poursuivant sous cette dernière référence ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2026 après jonction, complétant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 11 février 2026, par lesquelles la SAS EMERIGE MEDITERRANEE sollicite, au visa des mêmes textes, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

JUGER que son assignation est recevable,

DESIGNER un constatant, avec la mission suivante, si mieux n’aime Madame ou Monsieur le Président, la modifier :

* se rendre sur les lieux, [Adresse 13], parcelle BW [Cadastre 7] et les parcelles avoisinantes ci-dessus désignées des requis, les parties préalablement convoquées au besoin par courriel avec accusé de réception, compte tenu de l’urgence, en adressant copie aux avocats des parties, après avoir pris les convenances de ceux-ci,

* dresser un état des lieux de l’ensemble des parcelles situées dans le voisinage immédiat de l’opération de construction (bâtis, clôtures, espaces végétalisés), pour établir le relevé de signes apparents des désordres existants (lézardes, fissures, décollements d’enduits, traces d’infiltrations, défaut de planéité du sol, jeu de portes extérieures ou intérieures ou d’autres menuiseries…),

* effectuer des clichés photographiques de nature à permettre de mesurer ultérieurement l’incidence éventuelle des travaux sur les désordres existants,

* établir le tout sous forme de rapport écrit,

LAISSER les frais du constatant à sa charge,

ECARTER toutes les demandes fins et conclusions des défendeurs,

LAISSER les frais irrépétibles et les dépens à la charge de chacune des parties ;

Vu les protestations et réserves exprimées oralement lors de l’audience du 11 février 2026 par le conseil de la SCI [V] et de l’association syndicale autorisée des propriétaires de BEAUVALLON-BARTOLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice la SARL L’AGENCE DI LUCA ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2026 après jonction, complétant leurs précédentes écritures et auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 11 février 2026, par lesquelles Monsieur [C] [Q] et la SAS [D] sollicitent, au visa des articles 122 et 145 du code de procédure civile, de :

Leur donner acte de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise,

Venir préciser le chef de mission suivant : dresser un état des lieux des parcelles situées dans le voisinage immédiat de l’opération de construction, ainsi que sur la voirie jouxtant le projet, pour établir le relevé de signes apparents des désordres existants (lézardes, fissures, décollements d’enduits, traces d’infiltrations, défaut de planéité du sol, jeu de portes extérieures ou intérieures ou d’autres menuiseries…)

Décrire le fossé longeant la propriété de Monsieur [C] [Q], BW [Cadastre 9] et [Cadastre 3], sous l’usufruit de son père, [O] [Q],

Décrire le ruisseau longeant la propriété de la SAS [D], BW9,

Dire que la SAS [D] et Monsieur [C] [Q] seront juges des zones concernées par l’état des lieux à l’intérieur de leurs bâtis et domiciles respectifs et constater, vu la configuration des lieux, que l’essentiel étant les abords immédiats des limites divisoires des parcelles (fossé pour la BW [Cadastre 9] et [Cadastre 3] et ruisseau pour la BW9),

Laisser les dépens de l’instance y compris les frais d’expertise à la charge de la société EMERIGE et la condamner en tant que de besoin ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2026 après jonction, complétant leurs précédentes écritures et auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 11 février 2026, par lesquelles Monsieur [O] [Q], Monsieur [Z] [Y] et Madame [H] [B] épouse [Y] sollicitent, au visa des articles 122 et 145 du code de procédure civile, de :

Donner acte de ses protestations et réserves à Monsieur [O] [Q],

Décrire le fossé longeant la propriété de Monsieur [C] [Q], BW [Cadastre 9] et [Cadastre 3], sous l’usufruit de Monsieur [O] [Q],

Dire que Messieurs [C] et [O] [Q] seront juges des zones concernées par l’état des lieux à l’intérieur de leurs bâtis et domiciles respectifs et constater, vu la configuration des lieux, que l’essentiel étant les abords immédiats des limites divisoires des parcelles (fossé pour la BW [Cadastre 9] et [Cadastre 3] et ruisseau pour la BW9),

Voir condamner la société EMERIGE aux entiers dépens y compris les frais d’expertise ;

Vu l’absence de constitution d’avocat de Monsieur [U] [K] et Madame [R] [I] épouse [K], cités tous deux à domicile dans l’instance RG 25/08151 ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025 dans l’instance RG 25/08632 avant jonction, auxquelles elles se réfèrent à l’audience du 11 février 2026 et par lesquelles Madame [E] [A], Madame [M] [A] épouse [S], Madame [P] [A] épouse [X] et Madame [L] [A] épouse [J] sollicitent, au visa des articles 31, 32, 122, 145 du code de procédure civile et de la jurisprudence, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

JUGER irrecevable l’assignation et les demandes formées par la société EMERIGE MEDITERRANEE pour défaut de qualité et intérêt à agir,

DEBOUTER la société EMERIGE MEDITERRANEE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement, CONDAMNER la société EMERIGE MEDITTERANEE à leur payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour leur défense,

CONDAMNER la société EMERIGE MEDITERRANEE aux entiers dépens de la présente instance ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Les consorts [A] se fondent sur les articles :

—  122 du code de procédure civile aux termes duquel « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée » ;

—  31 du même code, selon lequel « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » ;

—  32 du même code, qui énonce : « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Elles soutiennent que la requérante ne justifie d’aucun droit réel ni de la qualité juridique en lien avec la parcelle litigieuse, ni d’aucune autorisation administrative, si bien qu’elle ne peut se prévaloir d’un quelconque droit d’agir. Elles en concluent qu’elles sont dépourvues de toute qualité et intérêt direct et personnel à agir.

La SAS EMERIGE MEDITERRANEE rétorque qu’elle justifie d’une promesse de cession de parts de la SARL [W], bénéficiaire de l’autorisation de construire en litige, ainsi que d’une promesse de vente de la parcelle BW [Cadastre 7] objet de la construction envisagée, mais encore des actes définitifs de cession de parts du 24 décembre 2025 et de vente de la parcelle du 30 janvier 2026.

Aussi, la SAS EMERIGE MEDITERRANEE justifie, par les pièces versées aux débats, qu’elle est devenue propriétaire de la parcelle sur laquelle l’opération de construction est envisagée et qu’elle est titulaire du permis de démolir emportant permis de construire en venant aux droits de la SARL [W]. Les autres défendeurs, ayant dans un premier temps soulevé l’irrecevabilité, ont abandonné leurs prétentions de ce chef dans leurs dernières écritures au vu des justificatifs produits.

Il ne peut être soutenu de défaut de qualité et d’intérêt à agir, et en général d’absence de droit d’agir de la requérante afin de solliciter une mesure de constatations de l’état de lieux avant travaux.

La fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur les demandes relatives aux constatations

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er septembre 2025, " s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. "

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

La requérante justifie d’un motif légitime à la mesure sollicitée puisqu’il s’agit d’obtenir l’état des lieux des avoisinants avant ses travaux, cette mesure étant manifestement dans l’intérêt de toutes les parties.

Quant au caractère intrusif de la mesure, invoqué notamment par les consorts [A], il convient de considérer que l’état des lieux des avoisinants par un technicien ne constitue à l’évidence pas une mesure qui porte atteinte illégitime aux droits des voisins mais est bien proportionné au but recherché de prévenir tout contentieux ultérieur.

Par ailleurs, le juge dispose en la matière d’une appréciation souveraine pour déterminer le choix de la mesure d’instruction adaptée. (Cass.Civ.3ème, 27 novembre 2025, numéro 23-20.727)

Il apparaît que la mesure de constatations sollicitée est conforme aux articles 249 et 263 du code de procédure civile si bien qu’elle sera ordonnée.

La requérante souligne à bon droit qu’il n’appartient pas à la présente juridiction de dire que certains défendeurs seraient juges des constatations à réaliser, seul le technicien désigné en qualité de constatant étant légitime à déterminer les lieux qu’il est opportun d’examiner au regard de la configuration des lieux et des travaux envisagés.

Dès lors, il ne pourra être fait droit aux demandes des consorts [Q], SAS [D] et [Y] en ce sens et la mission de constatations sera fixée dans les conditions des articles 249 et suivants du code de procédure civile selon les éléments donnés dans le dispositif de la présente ordonnance.

Il sera donné acte à la SCI [V], à Monsieur [C] [Q] et la SAS [D], à Monsieur [O] [Q], Monsieur [Z] [Y] et Madame [H] [B] épouse [Y], ainsi qu’à l’association syndicale autorisée des propriétaires de BEAUVALLON-BARTOLE de leurs protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Les dépens, comprenant ceux des deux instances jointes, seront laissés à la requérante, ayant intérêt aux mesures sollicitées. Par ailleurs, il est rappelé que, si les frais de constatations sont à la charge de la requérante, les dépens ne peuvent à ce stade comprendre la charge finale des frais d’expertise, pour l’heure non ordonnée et qui dépendront de l’issue d’une éventuelle procédure au fond.

Par ailleurs, aucune considération d’équité ne commande de condamner l’une des parties au titre des frais irrépétibles. Les consorts [A] seront déboutées de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort :

REJETONS la fin de non-recevoir présentée par Madame [E] [A], Madame [M] [A] épouse [S], Madame [P] [A] épouse [X] et Madame [L] [A] épouse [J].

DECLARONS la SAS EMERIGE MEDITERRANEE recevable en son action à la présente instance.

ORDONNONS une mesure de constatations, étant ici rappelé au besoin que les pouvoirs donnés au technicien dans ce cadre sont les mêmes que ceux dont il est investi dans le cadre plus habituel de l’expertise.

DESIGNONS à cette fin :

Monsieur [T] [F]

[Adresse 14]

[Localité 4]

Port. : 06-79-82-14-15

Courriel : [Courriel 1]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux, [Adresse 13], parcelle BW [Cadastre 7] et les parcelles avoisinantes des parties mises en cause ou de toutes mises en cause ultérieures s’avérant nécessaires,

— dresser un état des lieux de l’ensemble des parcelles situées dans le voisinage immédiat de l’opération de construction (bâtis, clôtures, espaces végétalisés), pour établir le relevé de signes apparents des désordres existants (lézardes, fissures, décollements d’enduits, traces d’infiltrations, défaut de planéité du sol, jeu de portes extérieures ou intérieures ou d’autres menuiseries…),

— effectuer des clichés photographiques de nature à permettre de mesurer ultérieurement l’incidence éventuelle des travaux sur les désordres existants,

— établir le tout sous forme de rapport écrit.

DISONS que pour procéder à sa mission, l’expert devra :

— fixer, dès la première réunion, la date de la seconde réunion éventuelle ;

— dire, le plus rapidement possible, s’il est envisageable de poursuivre ses opérations sans que des mises en cause soient nécessaires ;

— informer les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— fixer, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties ;

— mettre, en temps utile, au terme de ses opérations, et par une note de synthèse, les parties en mesure de faire valoir leurs dernières observations, qui seront annexées au rapport ;

— rappeler aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS dès à présent, après concertation avec le technicien, la première réunion sur les lieux le mardi 5 mai 2026 à 09 heures 30, la présente décision valant convocation et dispensant le technicien de convoquer les intéressés par voie de courrier recommandé.

FIXONS à la somme de TROIS MILLE EUROS (3000 euros) la provision concernant les frais de constatations, qui devra être consignée par la SAS EMERIGE MEDITERRANEE directement entre les mains du technicien et au plus tard le 8 mai 2026.

DISONS que, faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation du technicien sera caduque et de nul effet.

DISONS que, si elles décident expressément avant cette date de ne pas mettre en œuvre la présente décision, les parties devront en avertir le technicien.

DISONS que les opérations de constatations seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan.

DISONS que le constatant déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Draguignan avant le 8 NOVEMBRE 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile et de manière motivée auprès du juge désigné pour contrôler les opérations.

CONDAMNONS la SAS EMERIGE MEDITERRANEE aux dépens de l’instance,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,