TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 24/07341 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYWV

Minute : 25/00115

ok

S.A. TOIT ET JOIE

Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [N], [R],[B] [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES

Copie délivrée à :

Mme [N], [R],[B] [E]

M. Le Sous-Préfet

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [N], [R],[B] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 27 juillet 1998, à effet au 4 août 1998, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à Mme [N] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] et un emplacement de parking, pour un loyer mensuel initial de 1. 983, 65 F.

Le 5 septembre 2022, s’inquiétant de voir le logement inoccupé, la SA TOIT ET JOIE a fait signifier une sommation valant mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement, qui a été signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses.

Le 14 octobre 2022, un procès-verbal de constant d’abandon des lieux a été dressé.

Le 28 novembre 2022, un procès-verbal de constat a été également dressé.

Par ordonnance de référé du 18 avril 2023, la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail, expliquant que si les lieux ne semblaient pas occupés, les loyers étaient payés et les affaires personnelles de la locataires toujours présents dans le bien.

Le 10 avril 2024, la CCAPEX a été saisie.

Le 24 avril 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [N] [E], pour la somme de 4. 384, 93 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la SA TOIT ET JOIE a ensuite fait assigner Mme [N] [E] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 décembre 2024, la SA TOIT ET JOIE – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de : • prononcer la résiliation du bail d’habitation pour défaut d’occupation du logement et de paiement du loyer ;

A titre subsidiaire de :

• constater l’acquisition dela clause résolutoire et prononcer la résiliation du contrat de location ;

En tout état de cause, la SA TOIT ET JOIE demande au tribunal de :

• condamner Mme [N] [E] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8. 007, 84 € ;

• condamner Mme [N] [E] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

• ordonner l’expulsion de Mme [N] [E], dans les 24 heures du jugement à intervenir, ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

• condamner Mme [N] [E] au paiement d’une somme de 1. 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• de condamner Mme [N] [E] aux dépens le tout ;

• dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La SA TOIT ET JOIE expose que le logement est inoccupé par Mme [E], ne vivant plus dans les lieux depuis longtemps. Elle souligne que la gardiennne de l’immeuble n’a jamais vu la locataire, ce qui a empêché la réalisation de travaux. Elle fait valoir que, paradoxalement, le courrier était retiré mais que désormais la locataire est en défaut de paiement.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à étude le 1er août 2024, Mme [N] [E] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Une note en délibéré, non-autorisée, est arrivée au greffe le 10 décembre 2024, de sorte qu’il n’est pas possible d’en tenir compte.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, Mme [N] [E], assignée à étude ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

La décision, rendue en premier ressort, est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I .SUR LA RÉSILIATION ET LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

La demande de résiliation judiciaire est fondée à la fois sur le défaut d’occupation du bien et le défaut de paiement, sans que les moyens ne soient hiérarchisés, de sorte que la juge peut choisir d’examiner la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement en premier.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Il convient de tenir compte de l’actualisation de la dette malgré l’absence de la défendresse à l’audience, afin de pouvoir écarter le montant des frais de procédure.

La SA TOIT ET JOIE produit un décompte démontrant que Mme [N] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8. 007, 84 € octobre 2024 à la date du 25 novembre 2024.

La défenderesse, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 8. 007, 84 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4. 384, 93 € à compter du commandement de payer (24 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il y a également lieu de condamner Mme [N] [E] à verser à la SA TOIT ET JOIE le montant des loyers et charges échus entre le 1er novembre 2024 et le 14 janvier 2025.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée.

Mme [N] [E] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA TOIT ET JOIE, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [E].

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 janvier 2025, Mme [N] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II. SUR LES MODALITES DE L’EXPULSION

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA TOIT ET JOIE, Mme [N] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 27 juillet 1998, à effet au 4 août 1998entre la SA TOIT ET JOIE et Mme [N] [E] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] et un emplacement de parking, aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 14 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA TOIT ET JOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [E] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [N] [E] à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 8. 007, 84 € (décompte arrêté au 25 novembre 2024, incluant octobre 2024), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4. 384, 93 € à compter du 24 avril 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [N] [E] à verser à la SA TOIT ET JOIE le montant des loyers et charges échus entre le 1er novembre 2024 et le 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [N] [E] à verser à la SA TOIT ET JOIE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 15 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SA TOIT ET JOIE de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [N] [E] à verser à la SA TOIT ET JOIE une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,