T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/07830 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K3NQ

MINUTE n° : 2026/279

DATE : 06 Mai 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Madame [D] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.C.I. SEA SUN LOC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Benoît BROGINI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [P] [O] représenté par l’UDAF du Var prise en la personne de sa tutrice Madame [J], , demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Février 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 08 Avril 2026 puis a été prorogée au 06 Mai 2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Benoît BROGINI

M^e Rémy CERESIANI

M^e Audrey MICHEL

M^e Jean-christophe MICHEL

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées les 30 septembre, 15 et 17 octobre 2025 à l’encontre :

— de Monsieur [P] [O],

— de [I] [Y],

— du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU,

— de la SCI SEA SUN LOC,

par lesquelles Madame [D] [G] a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins principales, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de voir désigner un expert ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 11 février 2026, par lesquelles Madame [D] [G] sollicite, au visa du même texte, de :

DECLARER recevable et bien fondée sa demande,

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire,

DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame la présidente avec la mission de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 6] [Localité 1]

— les examiner et les décrire

— vérifier la réalité des désordres dénoncés par Madame [G] et dont il est fait état dans le procès-verbal de constat dressé par Maître [U] le 14 mai 2025 ainsi que tout autre désordre affectant les lieux

— préciser si les désordres résultant de travaux de conception, de malfaçons, non-conformités et de toute méconnaissance des règles de l’art

— identifier les travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres, solliciter à cet effet des devis détaillés auprès des parties, les analyser, les discuter et les annexer au rapport ; en chiffrer le cout total

— donner tous les éléments techniques permettant de chiffrer les préjudices subis qu’il s’agisse de la valeur du bien ou du préjudice de jouissance

— fournir tous les éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction de statuer sur les responsabilités encourues

— faire toutes observations utiles

— entendre les parties, assistée, le cas échéant, de leurs conseils et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise

— recueillir tout renseignement et se faire communiquer tout document et pièce nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— aux termes de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

o fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse

o rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du CPC qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

FIXER à la somme de 3000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise,

CONDAMNER les défendeurs solidairement à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 11 février 2026, par lesquelles Monsieur [P] [O], représenté par l’UDAF du Var prise en la personne de sa tutrice Madame [J], sollicite, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

Lui donner acte que la fenêtre litigieuse a été réparée,

Dire n’y avoir lieu à ce que Monsieur [O] et l’UDAF DU VAR participent aux opérations d’expertise,

Laisser les dépens à la charge du demandeur ;

Vu l’absence de constitution d’avocat de Monsieur [I] [Y], cité à étude de commissaire de justice ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 11 février 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, sollicite, au visa des articles 122, 145 du code de procédure civile, 14, 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence, de :

A titre principal, DECLARER irrecevable l’assignation dirigée à son encontre pour défaut de qualité et intérêt à défendre sans qu’il soit besoin d’en examiner le fond du litige,

A titre subsidiaire, ORDONNER que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] soit mis hors de cause de la présente procédure,

JUGER que Madame [D] [G] ne dispose d’aucun motif légitime pour mettre en cause le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] dans le cadre de sa demande d’expertise judiciaire,

A titre très subsidiaire, CONDAMNER Madame [D] [G] à supporter exclusivement l’intégralité des frais d’expertise et de consignation,

JUGER que l’expert désigné devra déterminer si les désordres allégués trouvent leur origine dans les parties communes ou dans des parties privatives, et d’indiquer si les parties communes sont affectées par des désordres provenant de parties privatives,

En tout état de cause, DEBOUTER Madame [D] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Madame [D] [G] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [D] [G] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2026, auxquelles elle se réfère à l’audience du 11 février 2026 et par lesquelles la SCI SEA SUN LOC sollicite, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

A titre principal, la METTRE hors de cause,

DEBOUTER Madame [G] de l’intégralité de ses demandes à son encontre,

CONDAMNER Madame [G] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire, RECEVOIR les protestations et réserves d’usage,

AJOUTER à la mission de l’expert qui sera désigné les points suivants :

— déterminer la date d’apparition des sinistres décrits

— déterminer si les sinistres sont antérieurs à l’acte de vente du 28 mai 2021

— déterminer le cas échéant si le vendeur avait pu avoir connaissance de ces vices avant l’acte de vente du 28 mai 2021,

DEBOUTER Madame [G] de toute demande pécuniaire à son encontre,

CONDAMNER Madame [G] à régler les frais d’expertise et de consignation,

RESERVER les frais et dépens d’instance ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile, applicable en référé lorsque le défendeur ne comparaît pas, impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

Sur les demandes principales relatives à la désignation d’un expert

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er septembre 2025, " s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. "

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

Madame [G] expose :

— avoir acquis de la SCI SEA SUN LOC, professionnelle de l’immobilier, par acte authentique du 28 mai 2021, un bien immobilier compris dans la copropriété [Adresse 5] située sur la commune de La Croix-Valmer au prix principal de 130 000 euros ;

— qu’un dégât des eaux s’est déclaré dans le bien immobilier le 12 février 2024, semblant provenir des appartements du dessus appartenant à Monsieur [Y] et à Monsieur [O] ;

— que les désordres persistent malgré expertise amiable, seul un expert pouvant mettre hors de cause Monsieur [O] ; qu’elle a relancé à de multiples reprises le syndic et que l’origine des désordres peut également provenir des balcons, des parties communes.

Le syndicat défendeur soutient une irrecevabilité de la demande sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile à défaut d’intérêt et de qualité à agir.

Ces éléments résulteraient de l’absence de fondement juridique au soutien de l’assignation, allégué par le syndicat défendeur.

Or, la requérante établit qu’elle a intérêt à ce que les désordres soient réparés et qu’elle peut valablement agir contre le syndicat requérant, ayant qualité à défendre sur les désordres provenant le cas échéant de parties communes.

La fin de non-recevoir sera ainsi rejetée.

La requérante produit aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 mai 2025 qui matérialise la présence des infiltrations dans son logement et le rapport non contradictoire de recherche de fuites suite à une visite du 9 avril 2024 par la société ALM DETECTION. Il est notamment confirmé l’origine des infiltrations par les appartements situés au-dessus.

Monsieur [O] justifie avoir remplacé les vitres cassées de la porte fenêtre donnant accès au balcon, par une facture versée aux débats.

Toutefois, la requérante établit que les infiltrations ont persisté et il ne peut être conclu d’une part que les travaux préconisés par l’expert amiable sont suffisants, d’autre part que Monsieur [O] a accompli l’ensemble des diligences prévues par l’expert amiable, alors qu’il est noté la présence de végétaux et d’interstices au droit du seuil de baie vitrée.

A l’inverse, aucun élément ne permet de mettre en cause le syndicat défendeur, en l’absence de parties communes en cause et alors que le syndic prouve les diligences réalisées dans ce sinistre.

Aucun élément ne permet davantage d’établir que les désordres ont un caractère potentiellement antérieur à la vente du bien immobilier le 28 mai 2021 par la société SEA SUN LOC.

Dès lors, le syndicat défendeur et la SCI SEA SUN LOC sont fondés à prétendre à leurs mises hors de cause alors qu’aucun motif légitime au sens de l’article 145 précité n’est prouvé à leur égard.

Il en va différemment à l’égard de Monsieur [O] et de Monsieur [Y], concernés par l’origine probable des désordres.

La mission de l’expert sera fixée dans les conditions des articles 263 et suivants du code de procédure civile alors que l’importance des vérifications à accomplir ne permet pas d’envisager de simples mesures de constatation ou de consultation.

La mission sera déterminée selon les éléments donnés dans le dispositif de la présente ordonnance, étant rappelé que le juge dispose en la matière d’un pouvoir souverain pour déterminer la mission pertinente. (Cass.Civ.1ère, 26 novembre 1980, numéro 79-13.870)

La consignation à valoir sur les honoraires de l’expert sera fixée à une somme plus proche du montant réel, alors que plusieurs parties demeurent en cause.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’instance de référé ne peuvent être réservés dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Les dépens seront laissés à la charge des requérants, partie ayant intérêt à la mesure d’expertise, étant rappelé que le défendeur à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considéré comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile. (Cass.Civ.2ème, 21 novembre 2024, numéro 22-16.763)

Par ailleurs, aucune considération d’équité ne commande de condamner l’une des parties au titre des frais irrépétibles. Madame [G], le syndicat défendeur et la SCI SEA SUN LOC seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort :

REJETONS la fin de non-recevoir présentée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU,

ORDONNONS la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU,

ORDONNONS la mise hors de cause de la SCI SEA SUN LOC,

ORDONNONS une expertise au contradictoire des autres parties à l’instance et DESIGNONS pour y procéder :

Monsieur [L] [Q]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 3]. : 06.82.68.30.17

Courriel : [Courriel 1]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux sur la commune de [Localité 4],

— rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et les annexer à son rapport,

— décrire les désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le procès-verbal de commissaire de justice du 14 mai 2025,

— si ces désordres sont constatés : les décrire, en précisant pour chaque désordre la date de leur apparition, la cause et l’origine, en précisant les moyens d’investigations employés, et en particulier s’ils proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage mis en œuvre, en spécifiant les normes qui n’auraient pas été respectées, d’une exécution défectueuse, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— préciser la nature des désordres en indiquant en particulier dans quelle mesure ils diminuent l’usage du bien immobilier appartenant à la partie demanderesse,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,

— identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ; donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par la partie demanderesse, en précisant la durée des travaux de reprise ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai ne pouvant être inférieur à UN MOIS leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Madame [D] [G] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 6 janvier 2027, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 6 janvier 2028,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

CONDAMNONS Madame [D] [G] aux dépens de l’instance,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,