N° RG 25/00112 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IASP – ordonnance du 20 août 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 20 AOUT 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. [Localité 5]

Immatriculée au RCS de [Localité 8], sous le numéro 538 958 901

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion AUBE, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

S.A.S. [Localité 5] SUPERMARCHES, anciennement BUCHELAY supermarché

Immatriculée au RCS d'[Localité 5], sous le numéro 911 109 437

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pauline COSSE, avocat au barreau de l’EURE

S.A.R.L. GROUPE MULTIFRUITS

Immatriculée au RCS de [Localité 9], sous le numéro 910 488 170

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non comparante, non représentée

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER lors des débats : Catherine POSE,

DÉBATS : en audience publique du 18 juin 2025

ORDONNANCE :

— réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 20 août 2025

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier lors de la mise à disposition

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2022, la SCI EVREUX a consenti à la SAS EVREUX SUPERMARCHES un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 7], au loyer annuel hors taxe initial de 100000 euros, hors charges.

Par le même acte, la SARL GROUPE MULTIFRUITS s’est portée caution des engagements du preneur à concurrence de la somme de 100000 euros.

N° RG 25/00112 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IASP – ordonnance du 20 août 2025

Le 13 septembre 2024, la SCI EVREUX a fait délivrer à la SAS EVREUX SUPERMARCHES un commandement de payer la somme de 204983,10 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par actes des 25 et 27 février 2025, la SCI EVREUX a fait assigner la SAS EVREUX SUPERMARCHES et la SARL GROUPE MULTIFRUITS devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 17 juin 2025, elle lui demande de :

— débouter la SAS [Localité 5] SUPERMARCHES de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— dire que la SAS [Localité 5] SUPERMARCHES sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef l’immeuble et devra lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant ;

— ordonner à défaut l’expulsion de la SAS [Localité 5] SUPERMARCHES et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la SAS [Localité 5] SUPERMARCHES à lui payer la somme de 303694,82 euros, à titre de provision à valoir sur loyers et charges impayés et sur l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 sur la somme de 204983,10 euros ;

— condamner la SARL GROUPE MULTIFRUITS à lui payer la somme de 100000 euros, à titre provisionnel, correspondant à son engagement de caution, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024, date de la mise en demeure ;

— condamner solidairement la SAS [Localité 5] SUPERMARCHES et la SARL GROUPE MULTIFRUITS à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;

— condamner solidairement la SAS [Localité 5] SUPERMARCHES et la SARL GROUPE MULTIFRUITS à lui payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens., qui comprendront le coût du commandement de payer.

Elle fait valoir que :

— les sommes demandées résultent des dispositions contractuelles et sont clairement indiquées dans les documents versés aux débats ;

— il n’y pas lieu de faire droit aux demandes de suspension de la clause résolutoire et d’échéancier de paiement puisque le locataire n’a réglé qu’une somme de 25000 euros depuis la délivrance du commandement de payer et a bénéficié d’une franchise de loyer en contrepartie des travaux réalisés.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 19 mai 2025, la SAS EVREUX SUPERMARCHES demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— débouter la SCI EVREUX de l’ensemble de ses demandes ;

— ordonner à la SCI EVREUX de communiquer l’ensemble des factures du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025, un extrait de compte locataire cohérent et les justificatifs de charges ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative.

Elle fait valoir que :

— les documents produits ne lui permettant pas de comprendre le calcul des charges, la SCI EVREUX devra lui communiquer des documents plus clairs pour qu’elle puisse vérifier le montant des sommes dont elle est débitrice ;

— au regard des travaux réalisés dans les locaux, de sa masse salariale et de l’augmentation de son chiffre d’affaire, il convient de suspendre la clause résolutoire et d’autoriser un règlement de la dette en 24 échéances.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de communication de pièces

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La SAS EVREUX SUPERMARCHES demande que soit fait injonction à la SCI EVREUX de communiquer l’ensemble des factures du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025, un extrait de compte locataire cohérent et les justificatifs de charges.

L’ensemble de ces documents ont été versés aux débats par la SCI EVREUX, il y a donc lieu de constater que la demande est devenue sans objet.

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 22 juin 2022 (pièce n°1), qui contient une clause résolutoire (clause 4.1),

— du commandement de payer la somme de 204983,10 euros, arrêtée au 3 septembre 2024 qui a été délivré le 13 septembre 2024 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n°3),

— du décompte arrêté au 12 juin 2025 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

La SAS [Localité 5] SUPERMARCHES, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 13 octobre 2024.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SAS [Localité 5] SUPERMARCHES sollicite un délai pour s’acquitter de son retard de paiement et sollicite également la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle a rénové le local et été contrainte de louer d’autres locaux durant cette période, et qu’elle emploie actuellement 17 salariés et 6 apprentis.

En réponse, la SCI EVREUX s’y oppose, aux motifs qu’elle n’a réglé qu’une somme de 25000 euros depuis le mois de septembre 2024 et qu’elle n’a proposé aucun plan de remboursement satisfaisant.

Depuis la délivrance du commandement de payer, puis de l’assignation, la SAS [Localité 5] SUPERMARCHES n’a pas démontré sa capacité à faire face au loyer courant et encore moins à apurer sa dette. Bien qu’il puisse être constaté une augmentation du chiffre d’affaire mensuel durant le premier trimestre de l’année 2025, le bilan comptable de l’année 2024 fait état d’un résultat net comptable déficitaire.

Dans ces conditions, et eu égard au montant élevé de la dette, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de suspension de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges échus au jour de la résiliation

Au 13 octobre 2024, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 204983,10 euros ;

— loyer échu à la date de la résiliation (4ème trimestre 2025) : 37221,53 euros

Il ressort du dernier décompte actualisé que la SAS [Localité 5] SUPERMARCHES a opéré des paiements pour un montant total de 30574,61 euros depuis le 10 octobre 2024, à déduire par priorité des échéances les plus anciennes, soit un solde de 211630,02 euros

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SAS [Localité 5] SUPERMARCHES sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre et que les sommes au titre des loyers échus incluent le 4ème trimestre 2024.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 12407,17 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

La somme de 204983,10 euros portera intérêts à compter du commandement de payer.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur la demande d’échelonnement de la dette locative

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Eu égard aux motifs évoqués précédemment et à l’acquisition de la clause résolutoire, la demande sera rejetée.

Sommes dues par la SARL GROUPE MULTIFRUITS

La SARL GROUPE MULTIFRUITS, qui s’est portée caution solidaire des engagements du preneur à concurrence de la somme de 100000 euros, sera solidairement tenue de cette somme.

Sur les demandes accessoires

La SAS EVREUX SUPERMARCHES et la SARL GROUPE MULTIFRUITS, qui succombent, seront tenues aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 septembre 2024, et condamnées, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI EVREUX la somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

CONSTATE que la demande de communication de pièces est sans objet ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation du bail du 22 juin 2022 liant les parties à compter du 13 octobre 2024 ;

CONDAMNE la SAS [Localité 5] SUPERMARCHES à restituer les lieux situés à [Localité 6][Adresse 1] dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SAS EVREUX SUPERMARCHES à payer à la SCI EVREUX, à titre provisionnel :

—  211630,02 euros au titre des loyers et charges échus à la date de résiliation du bail ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 12407,17 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que la somme de 204983,10 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

REJETTE la demande d’échelonnement de la dette ;

CONDAMNE la SARL GROUPE MULTIFRUITS solidairement avec la SAS [Localité 5] SUPERMARCHE à payer les sommes dues à concurrence de 100000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement la SAS [Localité 5] SUPERMARCHES et la SARL GROUPE MULTIFRUITS aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 13 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement la SAS EVREUX SUPERMARCHES et la SARL GROUPE MULTIFRUITS à payer à la SCI EVREUX la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le président