TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e TEBOUL ASTRUC (A0235)

M^e HENNEQUIN (P0483)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/01632

N° Portalis 352J-W-B7F-CV2HP

N° MINUTE : 7

Assignation du :

28 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. [Adresse 1] (RCS de [Localité 1] n°884 499 591)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH (RCS de [Localité 1] n°344 810 825)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

Décision du 16 Avril 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 22/01632 – N° Portalis 352J-W-B7F-CV2HP

DÉBATS

A l’audience du 29 janvier 2026 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2015, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT – OPH a consenti à la société NEW LOOK le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2014, moyennant un loyer de 63 277 € HT et HC par an et à destination de tous commerces, à l’exception d’activités susceptibles d’entraîner des nuisances pour le voisinage.

Dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société NEW LOOK, le liquidateur a, par acte du 10 octobre 2019, cédé le droit au bail aux consorts [E], agissant pour le compte de la société en formation PARAPHARMACIE SAINT ANTOINE, pour un prix de 605 000 € et à effet du 07 août 2019, date à partir de laquelle le loyer annuel HT et HC a été porté à 63 833,86 €.

Le 11 octobre 2019, le conseil des locataires a alerté le bailleur d’un dégât des eaux dans les lieux loués par courriel et l’a informé qu’un huissier se rendait sur place le même jour.

Selon procès-verbal d’huissier du même jour, les locataires ont fait constater notamment :

— dans les murs du couloir de distribution et du débarras au rez-de-chaussée, des traces d’infiltration par capillarité,

— dans le local commercial du rez-de-chaussée, une flaque d’eau de trois centimètres environ de profondeur sur une surface d’au moins vingt mètres carrés, ainsi que des traces d’humidité dans un faux-plafond avec des spots encastrés dont les plaques de BA13 sont, à un endroit, abîmées, déchirées, le faux-plafond étant imbibé d’eau, des traces d’infiltration avec cloques et ouverture du joint du calicot sont présentes à deux mètres environ de la porte de la vitrine,

— dans un débarras du sous-sol, une forte odeur d’humidité,

— dans les vestiaires, des décollements de peinture et des traces d’infiltrations,

— dans la partie de la boutique située au premier étage, en aplomb de la zone des dégâts du rez-de-chaussée, les plaques de BA13 du faux-plafond avec des spots encastrés se sont écroulés sur une surface de plus d’un mètre carré, une plaque étant au sol, couvert de carrelage dont il manque des joints et dont les carreaux bougent sous le poids des personnes y passant, des traces d’infiltration sont visibles au plafond, la peinture est boursoufflée par endroits, les joints de calicot entre les plaques visibles et décollés et des gouttes d’eau ruissellent encore du plafond.

Par courriel du 15 octobre 2019, le bailleur a invité les locataires à remplir le constat de dégât des eaux avec le gardien de l’immeuble et leur a indiqué que les interventions envisagées seraient communiquées après le traitement du dossier par les assurances.

Un constat amiable de dégât des eaux a été signé avec le bailleur le 18 octobre 2019 mentionnant une fuite provenant de la toiture non accessible au-dessus du premier étage.

Le sinistre a également été déclaré par les organes de la liquidation judiciaire de la société NEW LOOK à leur assureur.

La locataire a fait intervenir un architecte, monsieur [I] [K], qui a rendu un rapport de visite du 21 janvier 2020 relevant :

— qu’en octobre 2019, après l’alerte donnée par la locataire, le bailleur a fait procéder à un désengorgement d’une évacuation d’eaux pluviales bouchée,

— que la toiture en zinc située au-dessus du premier étage, visible depuis le deuxième étage, est réalisée en deux pentes formant une noue centrale avec chéneau, lequel ne semble pas réalisé dans les règles de l’art, ses relevés étant particulièrement faibles, supposant des infiltrations probables et inévitables en cas d’engorgement de la colonne d’évacuation et/ou de très fortes pluies,

— que de plus, des conduites d’eaux pluviales reprenant une partie des toitures générales de l’immeuble se déversent directement sur cette toiture basse, accentuant inévitablement le risque d’engorgement, que le nombre et le dimensionnement de(s) évacuation(s) ne semble pas adapté,

— qu’il recommande des réparations des dégâts causés à l’intérieur des locaux sur les deux niveaux, un contrôle du système général des évacuations de l’immeuble au droit de la cour, un contrôle des pentes de la toiture et détail du chéneau de la toiture de la cour, ainsi qu’une reprise dans les règles de l’art des toitures et dispositifs d’évacuation des eaux pluviales.

Selon procès-verbal d’huissier du 29 janvier 2020, il a été constaté que les infiltrations persistaient dans les lieux loués.

Le bailleur a fait une déclaration de sinistre à son assureur le 31 mars 2020, indiquant une intervention pour dégorgement des colonnes le 17 novembre 2019.

La société PARAPHARMACIE SAINT ANTOINE a transmis l’universalité de son patrimoine à une société, aujourd’hui dénommée [Adresse 1], et a été radiée du registre du commerce le 31 mai 2021.

Le transfert du droit au bail a été acté par avenant au bail du 21 juin 2021, lequel précisait également que les activités autorisées par le bail étaient celles de pharmacie, parapharmacie, vente de matériel médical, vente de produits d’optique et vente de dispositifs audio autorisés.

Selon procès-verbal d’huissier du 27 juillet 2021, la locataire a fait constater que les infiltrations persistaient dans les lieux loués.

Par lettre du 02 septembre 2021, le conseil de la locataire, reprochant au bailleur de n’avoir effectué qu’une réparation sommaire à la suite du dégât des eaux dont il a été alerté le 11 octobre 2019, et rappelant que le local a subi une nouvelle inondation à l’occasion d’abondantes pluies pendant l’été 2021, l’a mis en demeure de procéder aux travaux nécessaires pour garantir l’étanchéité de la toiture et a sollicité qu’il formule une proposition d’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité d’exploiter les locaux.

Le bailleur a fait procéder à des travaux de réparation de la toiture, réceptionnés le 26 octobre 2021.

Par courriel du 29 novembre 2021, le conseil de la locataire a sollicité du bailleur la recherche d’une « solution amiable ».

Par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2021, le bailleur a fait délivrer à la locataire une sommation de payer un arriéré de loyers et charges d’un montant total de 124 144,32 €, outre le coût de l’acte, visant la clause résolutoire du bail.

Le conseil de la locataire a de nouveau sollicité du bailleur de rechercher une solution amiable par courriel du 07 décembre 2021.

Par acte du 28 décembre 2021, la S.E.L.A.R.L. GRANDE PHARMACIE BASTILLE FAUBOURG a assigné l’établissement public à caractère industriel et commercial PARIS HABITAT – OPH devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition au commandement de payer.

La locataire a subi un nouveau dégât des eaux au cours de l’été 2023, lequel a donné lieu à un rapport d’intervention de la société [F] FRANCE du 11 octobre 2023, entreprise mandatée par le bailleur qui a localisé l’origine des désordres au niveau de la toiture-terrasse en zinc, notamment en cas de fortes pluies ; les travaux de réparation effectués par l’entreprise ERAH ont été réceptionnés le 06 avril 2024.

Entre temps, la locataire a payé l’arriéré locatif.

Le bailleur a abandonné ses demandes reconventionnelles tendant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail et à sa résiliation judiciaire.

Dans ses dernières conclusions du 27 octobre 2024, la S.E.L.A.R.L. [Adresse 1] sollicite du tribunal de :

« Recevant la Société GRANDE PHARMACIE BASTILLE FAUBOURG en ses demandes, fins et conclusions,

Y FAISANT DROIT :

· Juger que l’OPH [Localité 1] HABITAT a gravement manqué à ses obligations les plus élémentaires et notamment à son obligation de délivrance, au moins pendant deux ans et un trimestre consécutifs, du 4ème trimestre 2019 inclus au 4ème trimestre 2021 inclus.

· Juger que les travaux accomplis à la demande du bailleur en octobre 2021 n’ont pas eu un caractère définitivement curatif compte tenu des nouvelles infiltrations survenues le 28 juillet 2023

En conséquence :

·Juger nulle et de nul effet la sommation de payer en date du 1er décembre 2021 et à tout le moins insusceptible de faire jouer la clause résolutoire ;

·Dispenser la Société [Adresse 1] du paiement des loyers et charges à compter du 4ème trimestre 2019 inclus jusqu’au 4ème trimestre 2021 inclus ;

En conséquence, et eu égard à la reprise du paiement des termes courants depuis le 4ème trimestre 2021 inclus, à terme échu, et eu égard au paiement de la somme de 123.521,42€ effectué le 6 décembre 2023 :

— Condamner [Localité 1] HABITAT-OPH à restituer ladite somme de 123.521,42€, outre la somme de 17.434,41€ réglée au titre du 4ème trimestre 2019 sans contrepartie et la somme de 17.726,91€ réglée au titre du 4ème trimestre 2021 sans contrepartie non plus.

· Condamner l’OPH [Localité 1] HABITAT à payer à la Société GRANDE PHARMACIE BASTILLE FAUBOURG une somme de 400.000€ à titre de dommages intérêts toutes causes confondues, au titre de l’indemnisation des préjudices subis entre le 4ème trimestre 2019 et le 4ème trimestre 2021 inclus,

· Le condamner au paiement d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS, en application de l’article 699 du CPC

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

· Prendre acte que le bailleur renonce à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire, et à solliciter subsidiairement la résiliation judiciaire du bail

· Ordonner à l’OPH [Localité 1] HABITAT de justifier dans le mois du jugement à intervenir de la parfaite exécution et réception des travaux qui auraient été entrepris à la suite du rapport [F] du 11 octobre 2023

· Débouter l’OPH [Localité 1] HABITAT de toutes demandes fins et conclusions contraires à celles de la société locataire

· Dès lors qu’il sera fait droit aux demandes de la société locataire : assortir le jugement de l’exécution provisoire quant aux chefs de la décision à intervenir qui devraient lui profiter. »

Dans ses dernières conclusions du 08 novembre 2024, l’établissement public à caractère industriel et commercial PARIS HABITAT – OPH sollicite du tribunal de :

« RECEVOIR [Localité 1] HABITAT-OPH en ses conclusions et demandes reconventionnelles, et l’y déclarer bien fondé,

A titre principal :

CONSTATER le caractère sans objet de la demande initiale de [Localité 1] HABITAT-OPH tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence de la résiliation de plein droit du bail le liant à la société [Adresse 1], à compter du 1er janvier 2022, eu égard au règlement de l’intégralité de la dette locative actualisée,

A titre subsidiaire :

CONSTATER le caractère sans objet de la demande initiale de [Localité 1] HABITAT-OPH tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail le liant à la société GRANDE PHARMACIE BASTILLE FAUBOURG, eu égard au règlement de l’intégralité de la dette locative actualisée,

En tout état de cause :

REJETER l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la société [Adresse 1],

RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, sur les seuls chefs de demande de [Localité 1] HABITAT-OPH,

CONDAMNER la société GRANDE PHARMACIE BASTILLE FAUBOURG à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société [Adresse 1] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, Avocat aux offres de droit, et ce en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 29 janvier 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 29 janvier 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement à voir prononcer la résiliation judiciaire dudit bail

Le défendeur sollicite du tribunal de constater que ces demandes sont devenues sans objet.

Néanmoins, dès lors qu’elles ne sont pas maintenues dans ses conclusions récapitulatives, elles ont donc été, selon l’article 768 du code de procédure civile, abandonnées, de sorte qu’il n’y a pas lieu de constater qu’elles sont sans objet.

Il n’y a pas davantage lieu, comme le sollicite la demanderesse, de prendre acte de ce que le bailleur a renoncé à ces demandes.

Sur la demande tendant à ce que la sommation du 1er décembre 2021 soit jugée nulle et de nul effet

Il convient de constater que le bailleur, à la suite du paiement de l’arriéré locatif qui était l’objet de cette sommation, a renoncé à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou sa résiliation judiciaire.

Il apparaît dès lors que la demande tendant à juger nulle et de nul effet la sommation visant la clause résolutoire du bail est devenue sans objet.

Sur la demande de restitution de loyers versés

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse reproche à son bailleur un manquement persistant à ses obligations de délivrer des locaux conformes à leur destination contractuelle et en bon état de réparations, pour s’être abstenu pendant deux ans de remédier aux désordres dus à un défaut d’étanchéité de la toiture du local loué, dont l’importance est démontrée par les constats d’huissier produits aux débats et qui touchent des parties des locaux consacrées à la réception du public, auraient souillé des marchandises et rendu dangereuse la mise en fonctionnement du réseau électrique, rendant impossible leur exploitation.

Elle expose n’avoir pu commencer son exploitation qu’au quatrième trimestre 2021, après les travaux de reprise et les aménagements consécutifs.

Elle en déduit qu’elle est fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution des obligations du bailleur et à solliciter la restitution de la somme payée au titre des loyers du 10 octobre 2019, date de remise des clés des locaux, jusqu’à la fin du mois d’octobre 2021, moment de l’achèvement des travaux de réfection de la toiture.

En réponse aux arguments du bailleur, elle précise qu’elle n’avait pas besoin de l’autorisation de l'[Localité 4] pour démarrer son activité, qui n’était alors que celle de parapharmacie, et non de pharmacie.

Le défendeur conteste avoir manqué à son obligation de délivrance, répliquant qu’il n’est pas démontré que les lieux loués étaient rendus inexploitables par les désordres les affectant, alors qu’il a fait procéder au désengorgement de la canalisation d’eaux pluviales bouchée dès le signalement d’octobre 2019, que les constatations effectuées par un huissier n’ont pas été opérées contradictoirement et n’établissent pas une atteinte de l’intégralité de la surface des locaux et leur assiette.

Il oppose également à la locataire que le fait qu’elle ait souhaité interrompre ou suspendre ses travaux d’aménagement à l’occasion des désordres est indifférent et qu’elle omet de signaler non seulement qu’il n’est fait aucune mention dans l’avenant du 21 juin 2021, signé pendant la période des désordres allégués, desdits désordres, mais en outre que le transfert de l’officine de pharmacie n’a été autorisé par l'[Localité 4] dans les lieux loués que par arrêté du 02 mars 2021, de sorte que son exploitation ne pouvait commencer avant ; il en conclut qu’elle cherche en réalité à optimiser ses coûts de transfert et de travaux par les griefs qu’elle articule à son encontre.

Sur ce,

L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Le contrat de bail en l’espèce datant du 21 octobre 2015, est antérieur à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016 ; il convient donc de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

Dès lors, les articles 1217 et suivants dudit code, issus de cette réforme, ne sont pas applicables.

En vertu de l’ancien article 1184 du même code, dans sa version applicable au présent litige, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

En application de ce même texte, une partie à un contrat synallagmatique peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La partie qui invoque l’exception d’inexécution doit démontrer le manquement reproché à son cocontractant et les juges apprécient souverainement s’il est assez grave pour justifier une dispense d’exécution de sa propre obligation.

L’article 1719 du même code dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

Par ailleurs, l’article 1720 du code civil dispose que :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Il est constant que seule l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle est de nature à légitimer la cessation par le preneur du paiement de ses loyers.

Il n’est pas contesté en l’espèce que les travaux de réparation de la toiture fuyarde sont à la charge du bailleur, en vertu des articles 606 et 1719 et 1720.

La preuve de l’ampleur des désordres affectant les lieux loués et leur persistance ressort suffisamment des constats d’huissier dressés par la locataire, malgré les contestations du bailleur qui se prévaut du caractère non contradictoire des éléments qu’elle fournit, et qui au demeurant a été convié à assister au constat du 11 octobre 2019, mais ne s’y est pas rendu ; en effet, les constats de commissaire de justice ne constituent pas des avis techniques mais de simples constatations par un auxiliaire de justice assermenté et le principe du contradictoire a été respecté dès lors qu’ils ont été produits aux débats et soumis à la discussion des parties.

Il ressort du premier constat du 11 octobre 2019 que le dégât des eaux a été suffisamment important pour empêcher la réalisation des travaux nécessaires à l’aménagement des lieux et leur exploitation puisqu’il a non seulement affecté des parties accessibles au public, mais a engendré une grande flaque d’eau d’une vingtaine de mètres carrés et des infiltrations conséquentes dans les faux-plafonds dans lesquels passe l’électricité (spots encastrés), provoquant par endroits leur effondrement au sol et un danger électrique manifeste.

Le procès-verbal de constat du 29 janvier 2020 et celui du 27 juillet 2021 démontrent que les infiltrations ont persisté dans les lieux loués.

Il est donc justifié que ces désordres, affectant autant le rez-de-chaussée que l’étage de la boutique, ont rendu impossible toute exploitation des locaux loués.

Il convient de préciser que le bailleur ne prétend aucunement qu’il n’a pas été averti de la persistance des désordres après le désengorgement de la canalisation en novembre 2019 ni qu’il a pu, à défaut d’information, légitimement penser que cette intervention avait suffi à mettre un terme aux infiltrations.

Au contraire, l’affirmation de la locataire selon laquelle elle n’a eu de cesse de demander au bailleur d’intervenir pour la réparation de la fuite n’est pas contestée et la déclaration de sinistre adressée par le bailleur à son assureur en date du 31 mars 2020, évoquant le dégât des eaux du 10 octobre 2019 et lui demandant de lui « communiquer les coordonnées de l’expert qui sera éventuellement missionné sur ce dossier » confirme qu’il avait connaissance de la persistance des désordres.

Ainsi, n’étant pas intervenu pour remédier au désordre avant la fin de l’année 2021, après une relance officielle par le conseil de la locataire, il a manqué à son obligation de délivrer un bien conforme à sa destination et de procéder aux réparations lui incombant.

Il est enfin relevé que le moyen tiré de ce que l'[Localité 4] n’aurait donné l’autorisation d’exploiter la pharmacie qu’en mars 2021 n’est pas de nature à démontrer que le défaut d’exploitation des locaux a une autre cause que les désordres les affectant, dès lors que cela n’empêchait pas la locataire d’exercer l’activité de parapharmacie, qui d’ailleurs avait vocation à être son activité initiale, étant alors dénommée « [Adresse 5] ».

Dans ces conditions, l’exception d’inexécution invoquée par la demanderesse apparaît fondée, les loyers dont elle réclame la restitution étant la contrepartie d’une prestation non réalisée par le bailleur pendant deux ans.

Par conséquent, le bailleur sera condamné à lui rembourser la somme de 123 521,42 € à titre de restitution de loyers payés sans contrepartie.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de restitution de loyers au titre du quatrième trimestre 2019 et du quatrième trimestre 2021, n’étant pas établi que l’exploitation des locaux aurait pu démarrer immédiatement sans réaliser des travaux d’aménagement préalables, ni que l’exploitation n’a pas pu reprendre au cours du dernier trimestre 2021, et donc qu’une inactivité sur ces périodes est liée à la faute du bailleur.

Sur la demande d’indemnisation au titre de travaux de remise en état et de pertes d’exploitation

La demanderesse sollicite également l’indemnisation d’un préjudice matériel lié aux travaux de remise en état chiffrés à 48 000 € TTC par son architecte en janvier 2020 et de pertes d’exploitation qu’elle estime à 360 000 €, soit 15 000 € par mois compte tenu des moyennes de revenus des pharmacies en 2021 ainsi que de son chiffre d’affaires et des bénéfices qu’elle a dégagés du 1er janvier au 31 octobre 2022.

Le bailleur réplique que l’estimation des travaux par l’architecte de la locataire n’est pas suffisamment probante, de même que l’étude statistique de la société KPMG.

Sur ce,

En vertu de l’ancien article 1147 du code civil (devenu l’article 1231-1), dans sa version applicable en l’espèce, celui qui, par l’inexécution de ses obligations contractuelles ou leur mauvaise exécution, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à celui qui sollicite l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

La demanderesse fonde sa prétention concernant le coût de travaux de remise en état intérieure des lieux à la suite des infiltrations sur l’avis technique de monsieur [I] [K], architecte qu’elle a mandaté et qui est intervenu hors la présence du bailleur, estimant forfaitairement les reprises des plafonds, terminaux électriques et CVC en plafond, parois, plinthes au rez-de-chaussée et à l’étage à « 35 000 € à 40 000 € HT ».

Néanmoins, non seulement ce seul élément ne peut suffire à fonder une décision du tribunal alors qu’il s’agit d’un avis technique établi à la demande d’une seule partie, en l’absence de l’autre et par un technicien rémunéré par l’une d’elles, qui n’offre donc pas de garantie d’impartialité et n’a pas travaillé dans le respect du contradictoire, mais en outre le bailleur fait à juste titre valoir qu’il n’est pas établi que la somme avancée a effectivement été déboursée et que l’estimation n’est pas motivée, le technicien s’étant contenté de faire une brève liste de travaux, sans détail, et d’indiquer un coût global sans l’expliquer.

La locataire, qui a réalisé les travaux dans les lieux depuis, ne produisant pas d’élément permettant de déterminer le coût effectif de ces travaux, distincts de travaux d’aménagement des locaux à sa charge, la preuve de son préjudice n’est pas rapportée.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant de la perte d’exploitation subie pendant la période au cours de laquelle elle n’a pu exercer son activité dans les locaux, le tribunal ne saurait prendre en compte un document relatif aux moyennes des revenus des pharmacies sur l’année 2021 établi par la société KPMG, qui, ne faisant que donner des éléments généraux et des moyennes, n’est pas de nature à l’informer utilement sur les chiffres d’affaires et profits susceptibles d’être obtenus par la demanderesse ; ceux-ci doivent être estimés au vu d’éléments comptables de la locataire elle-même.

Le tribunal ne peut donc se fonder que sur sa déclaration « réel normal BIC » produite aux débats, portant sur la période du 1er janvier au 31 octobre 2022, selon laquelle elle a perçu un bénéfice de 119 250 €, ce qui représente un bénéfice mensuel de 13 250 € (119 250 €/9 mois).

Il ne peut par ailleurs allouer qu’une indemnité de perte de chance de percevoir de tels revenus, qu’il convient cependant d’évaluer à 80%, cette chance étant importante sans être totalement certaine.

De plus, il doit tenu compte de ce que sur une majeure partie de la période considérée, la locataire ne pouvait exploiter l’activité de pharmacie et n’aurait pu exercer que celle de parapharmacie.

Cette considération justifie de ne retenir que 50% du revenu escompté, en l’absence de ventilation entre revenus de la pharmacie et de la parapharmacie dans la déclaration BIC produite aux débats.

Enfin, n’étant pas établi que l’exploitation des locaux aurait pu démarrer immédiatement sans réaliser des travaux d’aménagement préalables ni que l’exploitation n’a pas pu reprendre au cours du dernier trimestre 2021, il convient de retenir une période d’inactivité imputable à la faute du bailleur de vingt-quatre mois et non de vingt-six mois comme le fait valoir la demanderesse.

L’ensemble de ces considérations conduit à fixer l’indemnité pour perte d’exploitation de la façon suivante :

13 250 €/mois x 80% x 50% x 24 mois = 127 200 €.

Le défendeur sera donc condamné à lui payer une indemnité de ce montant.

Sur la demande tendant à ce qu’il soit ordonné au bailleur de justifier de la parfaite exécution des travaux entrepris à la suite du rapport [F] d’octobre 2023

Il y a lieu de constater que cette demande est devenue sans objet, les travaux de réparation effectués par l’entreprise ERAH ayant été réceptionnés sans réserve le 06 avril 2024 et aucun élément du dossier ne permettant de constater la persistance des désordres ou d’un litige depuis.

Sur les demandes accessoires

Le bailleur, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer une somme de 4 000 € à la locataire au titre de ses frais irrépétibles.

Ses propres demandes à ce titre seront rejetées.

Il est rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT – OPH à payer à la S.E.L.A.R.L. [Adresse 1] une somme de cent vingt-trois mille cinq cent vingt et un euros et quarante-deux centimes (123 521,42 €) à titre de restitution de loyers payés sans contrepartie ;

CONDAMNE l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT – OPH à payer à la S.E.L.A.R.L. GRANDE PHARMACIE BASTILLE FAUBOURG une indemnité de cent vingt-sept mille deux cents euros (127 200 €) en réparation de son préjudice de perte d’exploitation ;

CONSTATE que la demande tendant à ce que la sommation du 1er décembre 2021 soit jugée nulle et de nul effet est devenue sans objet ;

CONSTATE que la demande tendant à ce qu’il soit ordonné au bailleur de justifier de la parfaite exécution des travaux entrepris à la suite du rapport [F] d’octobre 2023 est devenue sans objet ;

REJETTE les demandes de la S.E.L.A.R.L. [Adresse 1] de restitution de loyers au titre du quatrième trimestre 2019 et du quatrième trimestre 2021 ;

REJETTE la demande de l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT – OPH en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT – OPH aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la S.E.L.A.R.L. GRANDE PHARMACIE BASTILLE FAUBOURG une somme de quatre mille euros (4 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA