TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00105 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HR73

[M] [S]

[E] [K] épouse de Monsieur [M] [S]

C/

[Z] [L]

JUGEMENT DU 26 DECEMBRE 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 26 Décembre 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [S]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par Maître Amélie MARTIN, Avocat au Barreau de l’EURE – Substituée par Maître Marie BOZEC, Avocat au Barreau de l’EURE

Madame [E] [K] épouse de Monsieur [M] [S]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par Maître Amélie MARTIN, Avocat au Barreau de l’EURE – Substituée par Maître Marie BOZEC, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Valérie LEMAITRE-NICOLAS de la SCP LEMAITRE-NICOLAS, Avocat au Barreau de l’EURE – Substituée par Maître Pauline BROSSEAU, Avocat au Barreau de l’EURE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 27229-2024-002167 du 13/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 9])

DÉBATS à l’audience publique du : 01 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 09 août 2013, Monsieur [T] [C] a consenti à Madame [Z] [L] un bail d’habitation sur un appartement situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 490 euros charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été dressé par procès-verbal de constat le 17 février 2014.

Par acte notarié du 19 mars 2014, Monsieur [T] [C] a cédé la propriété du bien litigieux à Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 décembre 2020 reçue le 23 décembre suivant, Madame [Z] [L] a notifié aux bailleurs son départ du logement.

Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] ont mis en demeure Madame [Z] [L], par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 février 2021, d’avoir à régler la somme de 1.363,72 euros au titre des loyers et charges impayés.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 25 janvier 2021.

C’est dans ces conditions que Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] ont fait assigner Madame [Z] [L] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de justice du 16 janvier 2024 pour obtenir notamment sa condamnation au paiement des sommes restant dues.

A l’audience du 01er octobre 2025, après cinq renvois pour mise en état des parties,

Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K], représentés par leur Conseil, se sont référés à leurs dernières conclusions déposées. Ils ont ainsi demandé au tribunal de

— condamner Madame [Z] [L] au paiement de la somme de 1.063,31 euros au titre des arriérés de loyers et des charges impayés ;

— condamner Madame [Z] [L] au paiement de la somme de 1.698,98 euros au titre des réparations locatives ;

— condamner Madame [Z] [L] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [Z] [L] aux entiers dépens.

Madame [Z] [L], représentée par son Conseil, s’est référée à ses conclusions déposées. Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— débouter Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] de leurs demandes au titre des réparations locatives ;

— à titre subsidiaire, retenir une vétusté du logement à hauteur de 80% et dire que Madame [Z] [L] n’est redevable des réparations locatives qu’à hauteur de 20% ;

— débouter Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] de leur demande au titre des charges récupérables ;

— à titre subsidiaire, réduire à la somme de 63,09 euros les sommes dues au titre des charges récupérables ;

— accorder à Madame [Z] [L] des délais de paiement jusqu’à 36 mois à hauteur de 30 euros par mois ;

— débouter Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— statuer ce sur de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES IMPAYÉS :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] sollicitent la condamnation de Madame [Z] [L] au paiement de la somme de 1.063,31 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 février 2025. Selon le décompte qu’ils produisent, il apparait que la locataire est redevable de la somme de 608,55 euros au titre de l’arriéré de loyers et 454,76 euros au titre des charges locatives.

Madame [Z] [L], représentée, conteste les montants indiqués. Elle reconnait devoir aux bailleurs un mois de loyer, ainsi que la somme de 63,09 euros au titre des charges récupérables.

Les débats ne portent pas sur l’existence de la créance mais sur la bonne réception ou non des paiements allégués par la locataire. Au regard des règles rappelées ci-avant, il appartient à cette dernière de rapporter la preuve de ses paiements.

S’agissant des loyers, si la défenderesse reconnait devoir un mois de loyer, elle ne précise pas au tribunal de quel mois il s’agirait, ni du montant de celui-ci. Au regard de sa défaillance dans la charge de la preuve, elle sera condamnée au paiement de la somme de 608,55 euros au titre des loyers impayés.

S’agissant des charges récupérables, la défenderesse affirme d’une part que les bailleurs ne justifient pas du détail de celles-ci. Or, les pièces 8,9 et 10 produites par Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] démontrent de manière explicite la quote-part imputable à la locataire ainsi que la base de répartition et le détail des provisions déjà versées.

D’autre part, elle indique avoir réglé la somme de 1.080 euros au titre de l’année 2019, sans toutefois apporter au tribunal des éléments permettant d’en justifier. Par conséquent, elle sera déboutée de ses demandes.

Ainsi, Madame [Z] [L] sera condamnée au paiement de la somme de 1.063,31 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 février 2025.

II. SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] affirment que Madame [Z] [L] leur est redevable de la somme de 3.397,97 euros au titre des réparations locatives. Toutefois, ils indiquent prendre en charge la moitié de ces frais et sollicitent ainsi la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1.698,98 euros.

Madame [Z] [L] sollicite à titre principal le rejet de cette demande et à titre subsidiaire, l’application d’un coefficient de vétusté de 80%. Elle fait valoir que l’état des lieux d’entrée et de sortie sont identiques, que les bailleurs ne démontrent pas la réalité des désordres invoqués et leur imputabilité, que les photographies produites ne sont ni datées ni identifiables et que les lieux souffraient d’une usure préexistante.

Premièrement, s’agissant des frais de plomberie dans la salle de bains et les toilettes, il ressort du procès-verbal de constat du 17 février 2014 que la douche présentait déjà des « traces de calcaire » et les toilettes étaient « entartrées », de sorte que le remplacement complet des toilettes et de la cabine de douche n’apparait pas justifié.

Deuxièmement, s’agissant des frais de nettoyage, Madame [Z] [L] conteste la date à laquelle le nettoyage a eu lieu, la force probante des photographies versées aux débats ainsi que le sens des termes employés par Monsieur [F] dans son courriel du 26 janvier 2021 ; il n’en ressort pas moins que la comparaison entre le procès-verbal de constat et l’état des lieux de sortie laisse apparaître que le logement doit être nettoyé, plus précisément les radiateurs et la VMC. Sera donc mis à la charge de la défenderesse la somme de 135 euros.

Enfin, s’agissant des frais de peinture, les bailleurs sollicitent le paiement de la somme de 1.337,59 euros. Concernant les frais de remise en état des murs et plafonds des toilettes et de la cuisine ainsi que du plafond de l’entrée, le procès-verbal de constat et l’état des lieux de sortie sont identiques, de sorte que ce poste de réparation sera écarté. Concernant les murs de l’entrée et la porte de la salle de bain, ils étaient à l’entrée dans les lieux de la locataire en bon état et laissés par celle-ci dans un état d’usage lors de son départ. Madame [Z] [L] affirme que les dégradations sont dues à une vétusté normale des lieux loués ; or, les bailleurs ont déjà fait application d’un taux de vétusté adapté. Par conséquent, la somme de 176,16 euros lui sera imputée à ce titre.

En conséquence, il apparait que Madame [Z] [L] est redevable envers Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] de la somme de 311,16 euros au titre des réparations locatives.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Selon l’article 12 du code de procédure civile, " Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. (…) "

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut même d’office accorder des délais de paiement dans un délai maximum de 24 mois au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce,

Compte-tenu des capacités financières de la locataire et de l’accord des parties, il y a lieu d’accorder des délais de paiement pour une durée de 24 mois et d’autoriser celle-ci à s’acquitter de celle-ci par 23 versements mensuels de 30 euros, la 24ème et dernière mensualité étant majorée du solde restant dû à cette date à défaut de meilleur accord entre les parties, précision faite qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible par les créanciers.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [L], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Compte-tenu des démarches effectuées par Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K], Madame [Z] [L] sera condamnée à leur verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] la somme de 1.063,31 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] la somme de 311,16 euros au titre des réparations locatives ;

OCTROIE des délais de paiement ;

AUTORISE Madame [Z] [L] à se libérer des condamnations susmentionnées en procédant au versement de la somme de 30 euros par mois pendant 24 mois payable avant le 15 du mois et pour la première fois à compter du 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance soldant la créance à défaut de meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible par Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [E] [K] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE Madame [Z] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER