N° RG 25/05314 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUYI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/05314

N° Portalis DB2E-W-B7J-NUYI

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— M^e Raphaëlle MAZET

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

15 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [J]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Raphaëlle MAZET, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 187

Madame [H] [C]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Raphaëlle MAZET, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 187

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 22 juin 2022 avec prise d’effet à la même date, OPHEA a donné en location à Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C], qui se sont engagés solidairement, un logement situé porte 2, étage 0, au [Adresse 3], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 911,41 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 octobre 2024, qu’ils ont reçue le 26 octobre 2024, OPHEA a notifié à chacun des défendeurs un congé pour le 31 janvier 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 560,35 euros.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 23 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C], par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER les défendeurs ainsi que tout occupant de leur chef à restituer les locaux occupés par eux,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 3 297,30 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause solidairement les défendeurs à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer à OPHEA à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 1 023,48 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 28 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à l’assignation sauf à actualiser la dette à 5 400,15 euros au 6 octobre 2025 ; il précise qu’un accord a été trouvé pour l’échelonnement de la dette sous réserve d’une clause cassatoire, qu’un rappel de la CAF est intervenu récemment. Il précise oralement que contrairement à ce qui indiqué dans l’assignation, c’est l’expulsion et non la restitution qui était sollicitée.

Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs écritures du 13 octobre 2025 aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

— débouter l’OPHEA de ses demandes et de dire qu’ils doivent bénéficier du droit au maintien dans les lieux en leur qualité d’occupant de bonne foi,

en conséquence,

— débouter l’OPHEA de sa demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux et de résiliation judiciaire du contrat de bail,

— leur accorder des délais de paiement de 23 mensualités pour apurer la dette locative,

— suspendre les effets de l’éventuelle déchéance du droit à se maintenir dans les lieux ou de l’éventuelle résiliation judiciaire du bail,

— dire qu’en cas de respect des délais accordés, la déchéance de leur droit à se maintenir dans les lieux ou la résiliation judiciaire du bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée,

à titre subsidiaire,

— leur accorder un délai d’évacuation de huit mois afin de se reloger si la déchéance du droit au bail était prononcée ou la résiliation du contrat de bail constatée,

en tout état de cause,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens.

Ils font valoir qu’ils ne sont pas de mauvaise foi et que la dette locative s’est constituée en raison des difficultés liées à l’expiration de leur titre de séjour et par voie de conséquence aux APL qui ont été suspendues et par le licenciement de Monsieur [J], qu’ils ne sont ainsi pas de mauvaise foi.

Oralement, leur conseil précisait n’avoir pas d’observation sur la modification des termes de l’assignation quant à l’expulsion au lieu et place de la restitution des lieux loués. Il précise qu’il n’y a pas de procédure de surendettement.

Le rapport d’enquête sociale du 3 octobre 2025, transmis au tribunal, mentionne que le couple a trois enfants dont un qui est mineur. Les ressources sont constituées du seul RSA pour un montant de 966 euros par mois, les charges mensuelles s’élèvent à 1 127,53 euros. Il est fait état de diverses difficultés de la famille notamment en raison d’un licenciement de Monsieur [J] en octobre 2024, la suspension des prestations CAF d’avril 2024 à janvier 2025, les difficultés de renouvellement des titres de séjour du couple. Ce dernier bénéficie du RSA couple depuis janvier 2025. La reprise des prestations CAF est effective depuis juillet 2025, deux des fils peuvent désormais les aider ayant une activité. Est évoqué le dépôt d’un dossier de surendettement en attente de réponse de la commission. Il est préconisé des délais de paiement sur 36 mois et le maintien du bail.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

“ les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) ”

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié aux défendeurs pour le 31 janvier 2025 au vu des impayés de loyers ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 janvier 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C] ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 janvier 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation 27 mars 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 3 570,78 euros selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant conséquent et de l’ancienneté de la dette locative (septembre 2023), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi des occupants. Au regard du décompte fourni par le bailleur, il y a lieu de relever que les impayés ne sont pas concomitant au licenciement de Monsieur [J] qui serait intervenu en octobre 2024 ou à la suspension des APL mais ils interviennent dès l’échéance du mois de septembre 2023.

Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C] seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé transmis à l’audience, les défendeurs doivent être condamnés solidairement au règlement en deniers ou quittances de la somme de 5 400,16 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 6 octobre 2025 (dernière échéance incluse : septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Ils doivent être également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois d’octobre 2025 et ce, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C] sollicitent des délais de paiement sur une période de 23 mois. Ils produisent les justificatifs afférents à leur situation financière.

L’OPHEA est favorable à l’octroi de délais de paiement et indique qu’un accord a été trouvé.

Le décompte fourni par le bailleur fait état de ce que le paiement des loyers et charges courant est repris, que les locataires les versent avec un supplément pour apurer la dette locative.

Dans ces conditions, il sera accordé, en application des dispositions susvisées, des délais de paiement aux défendeurs selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si les défendeurs apurent leur dette en sus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme des occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, leur expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C] d’autre part, portant sur un logement porte 2, étage 0, au [Adresse 3] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C] de leur droit au maintien dans les lieux,

CONDAMNE Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C] solidairement à verser à OPHEA la somme de 5 400,16 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 6 octobre 2025 (jusqu’à l’échéance de mois de septembre 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C] solidairement à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C] un délai de 23 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 22 mensualités de 235 euros chacune et une 23ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes de loyer et de charges ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement du loyer et des charges courants :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— l’OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] et Madame [H] [C] in solidum aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS