TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 24 JUIN 2025

Enrôlement : N° RG 23/09702 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3TDX

AFFAIRE : S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2] (la SELARL BOSCO)

C/ Me [C] [T] (la SELARL AGNES SUZAN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 11 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 juin 2025 prorogée au 24 juin 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé IMMEUBLE [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 6] IMMOBILIER

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 347 629 560

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux

représentée par Maître Jean-François PEDINIELLI de la SELARL BOSCO, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Maître [C] [T]

né le 24 janvier 1970

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

ayant pour avocat plaidant Maître Angélise MAINETTI, avocate au barreau d’AJACCIO,

et pour avocat postulant Maître Agnès SUZAN de la SELARL AGNES SUZAN, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [T] est propriétaire de lots au sein de la copropriété dénommée de l’immeuble dénommé [Adresse 2] sise [Adresse 4] à [Localité 6].

Par courrier du 17 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] a mis en demeure Monsieur [C] [T] de payer la somme de 9.220,68 euros au titre des charges impayées.

*

Suivant exploit du 25 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [C] [T].

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter Monsieur [C] [T] de ses contestations,

— condamner Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] la somme de 14.129,91 euros au titre des charges dues pour les exercices 2020 à 2024, arrêtée au 17 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal de retard courant du 17 mars 2022 et jusqu’à parfait paiement des sommes dues,

— condamner Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de non paiement des charges courantes et de la désorganisation des comptes de la copropriété,

— condamner Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] la somme de 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2025, Monsieur [C] [T] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] de toutes ses demandes,

— à titre subsidiaire, dire que toute condamnation ne pourra être assortie des intérêts légaux qu’à compter de la signification de la décision à intervenir,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître SUZAN.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de la loi du 22 août 2021 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] produit au soutien de sa demande en paiement de charges :

— un courriel de Monsieur [C] [T] du 10 septembre 2021 suivant lequel ce dernier déclare au syndic qu’il confirme que les charges demeurant dues font l’objet d’un règlement accéléré et se poursuivra jusqu’à extinction de la dette,

— un courrier du syndic du 17 mars 2022 indiquant que le solde dû s’élève à 9.220,68 euros, le dernier paiement datant du 25 janvier 2022,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 30 novembre 2020, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et adoptant le budget prévisionnel pour l’année 2021,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 avril 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et adoptant le budget prévisionnel pour l’exercice 2021,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 mars 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et adoptant le budget provisionnel pour l’exercice 2022,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 4 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et adoptant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024,

— l’appel de charges pour 2020,

— l’appel de charges pour 2021,

— le projet de répartition des charges pour 2022,

— l’appel de fonds pour 2023,

— l’appel de charge pour 2024,

— l’appel pour travaux pour 2024,

— l’appel de charges pour le budget 2025,

— le relevé de comptes en date du 15 mars 2023,

— la lettre de mise en demeure du 28 juillet 2021, réclamant le paiement de la somme de 9.761,08 euros,

— le relevé de compte au 17 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] ne verse pas aux débats l’approbation des comptes pour la période antérieure à l’année 2020 malgré demande en ce sens de Monsieur [C] [T].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] ne peut prétendre que le courrier de Monsieur [C] [T] du 10 septembre 2021 suivant lequel il indique qu’il paiera l’intégralité de sa dette vaut reconnaissance de cette dette antérieure à 2020 car ce courrier ne chiffre pas le montant que Monsieur [C] [T] indique reconnaître.

Il conviendra de soustraire des sommes réclamées les montants correspondant au solde antérieur au 1er janvier 2020 (2.726,79 € suivant décompte de charges du 4 mai 2021).

S’agissant des charges pour les années 2022 et 2024, les assemblées générales approuvant le budget prévisionnel sont produites. Ces dernières peuvent asseoir la condamnation au paiement des charges courantes uniquement. Sans approbation des comptes pour ces années là, il y a lieu de soustraire les éventuels appels pour les charges exceptionnelles ou travaux non approuvés.

Monsieur [C] [T] fait valoir que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] ne produit pas le justificatif de sa qualité de copropriétaire et ne justifie pas que les charges réclamées correspondent aux tantièmes qu’il détient.

Toutefois, cette argumentation ne peut prospérer dans la mesure où Monsieur [C] [T] ne conteste pas être copropriétaire, le local consistant en son cabinet d’avocat. Par ailleurs, les tantièmes figurent sur tous les décomptes de charges et Monsieur [C] [T] n’apporte aucune pièce pour démontrer qu’ils ont été appliqués de manière inexacte.

Monsieur [C] [T] déclare également qu’il n’est pas démontré que les assemblées générales approuvant les comptes ou les budgets prévisionnels n’ont pas fait l’objet de recours. Toutefois, il n’est pas exigé que le syndicat des copropriétaires produise de tels certificats de non recours. Il appartient à Monsieur [C] [T] d’informer le tribunal d’un éventuel recours contre l’une de ces assemblées générales.

Suivant les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires, il apparaît que la somme de 2.726,79 euros doit être déduite au titre du compte antérieur au 1er janvier 2020.

S’agissant de l’année 2022, les appels de fonds et le décompte du 15 mars 2023 montrent qu’aucune charge exceptionnelle n’a été appelée.

S’agissant de 2024, des appels de fonds pour travaux ont été réalisés. L’assemblée générale approuvant ces travaux le 4 juin 2024 est produite. Les sommes réclamées à ce titre seront dues.

Il convient de condamner Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] au titre des charges dues jusqu’au 17 décembre 2024 : 14.129 – 2.726,79 = 11.402,21 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] étant débouté d’une partie de ses demandes et ayant mis à jour sa créance en cours de procédure, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le retard pris par Monsieur [C] [T] dans le paiement de ses charges est fautif, ce dernier n’apportant aucune explication à ce dernier, ni sérieuse contestation sur leur caractère exigible pour leur très grande majorité.

Ce retard cause nécessairement un préjudice à la copropriété, qui est privée de trésorerie et subit un préjudice financier.

Monsieur [C] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Monsieur [C] [T] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [C] [T] à payer la somme de 2.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 11.402,21 euros, au titre des charges, décompte arrêté au 17 décembre 2024,

Dit que cette condamnation produit intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [C] [T] aux dépens,

Condamne Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE