TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 9]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01026 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H44X

Société SDC RESIDENCE [14] [Adresse 1]

C/

[O] [Z]

JUGEMENT DU 27 FEVRIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 27 Février 2025 et signé par Axelle DESGREES DU LOU, Président et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [14] [Adresse 2]

Représenté par son syndic – FONCIA NORMANDIE

[Adresse 11]

[Adresse 17]

[Localité 12]

Représenté par Maître Aurélie BLONDE de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [Z]

[Adresse 10]

[Adresse 13] [Adresse 5]

[Localité 7]

Non Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 11 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Axelle DESGREES DU LOU

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [O] [Z] est propriétaire des lots n°225- 247 et 419 dépendant de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 16].

Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, S.A.S. FONCIA NORMANDIE.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 mai 2024, se prévalant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a notifié à Madame [O] [Z] une mise en demeure d’avoir à payer les sommes de 1.440,40 € au titre des impayés, outre 54 € au titre des frais de relance.

Par acte signifié le 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Adresse 15] (27000), représenté par son syndic, S.A.S. FONCIA NORMANDIE, a fait assigner Madame [O] [Z] devant le tribunal judiciaire d’EVREUX, afin de la voir :

— condamner Madame [O] [Z] au paiement de la somme de 3.139,55€ euros au titre de l’arriéré de charges à la date du 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 7 mai 2024 sur la somme de 1.440,40 € et à compter de l’assignation pour le solde ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Madame [O] [Z] au paiement de la somme de 855,94 € au titre des frais nécessaires ;

— condamner Madame [O] [Z] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [O] [Z] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront les frais d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier et les frais de commandement de payer du 24 juillet 2024

A l’audience du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, maintient ses demandes.

Bien qu’assignée à étude, Madame [O] [Z] n’a pas comparu.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur, le tribunal conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, renvoie à l’assignation en date du 1er octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

Ainsi qu’il y avait été autorisé, le syndicat des copropriétaires a, par note en délibéré contradictoire datée du 11 décembre 2024, communiqué les factures d’honoraires d’avocat ainsi que le budget annuel de la copropriété.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ET

COTISATIONS TRAVAUX ÉCHUES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans le délai de deux mois à compter de sa notification n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2022, 20 juin 2023 et 20 juin 2024, approuvant les comptes des exercices précédents et votant les budgets prévisionnels des années suivantes.

De plus, il produit un décompte des charges de copropriété en date du 1er octobre 2024 et les appels détaillés de charges et de provisions indiquant que Madame [O] [Z] reste devoir la somme de 3.139,55 euros au titre des charges impayées.

En conséquence, Madame [O] [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.139,55 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à la provision du 1er octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mai 2024 lendemain de la date de mise en demeure sur la somme de 1.440,40€ euros et de l’assignation pour le surplus.

Il y a par ailleurs lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts.

II – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES FRAIS

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois le juge peut en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à la procédure la facture des frais de mise en demeure pour un montant de 54€. De plus, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une relance en date du 3 juin 2024 dont il produit la facture pour un montant de 44€.

En revanche, les frais de transmission de dossiers à l’avocat et à l’huissier ne seront pas accordés, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de diligences exceptionnelles, de sorte que ces demandes entrent dans le champ d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

De même les intérêts de retard au 3 juin 2024 étant déjà comptabilisés dans la demande principale, il n’y a pas lieu d’y faire droit une seconde fois au titre des fais nécessaires.

Dès lors, la somme due au titre des frais s’élève à 98 euros.

En conséquence, Madame [O] [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]) la somme de 98 euros au titre des frais nécessaires.

III – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la carence réitérée du copropriétaire dans le paiement des charges de copropriété génère des difficultés de financement pour l’ensemble de la copropriété, entrave son bon fonctionnement et contraint les autres copropriétaires à consentir des avances de fonds. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé lorsque les impayés de charges sont importants.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires produit le relevé de situation individuelle des copropriétaires arrêté au mois de décembre 2024 dont il ressort que les copropriétaires sont débiteurs d’une somme globale de 146.003,27 € pour un budget voté à 436.210 € pour l’exercice 2024 selon procès-verbal d’assemblée générale du 20 juin 2023. Il ressort également de ce document que la dette de Madame [O] [Z] figure parmi les plus importantes de la copropriété, contribuant ainsi de manière non négligeable aux difficultés financières rencontrées par le syndicat des copropriétaires. Néanmoins, il convient également de tenir compte du fait que Madame [O] [Z] ne peut supporter à elle seule la responsabilité de la situation financière de la copropriété.

Au regard de ces éléments, Madame [O] [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ([Adresse 6]) la somme de 500€ euros à titre de dommages et intérêts.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Madame [O] [Z] devra supporter les dépens.

Il convient toutefois de préciser que les frais d’acte d’un huissier de justice non désigné à cet effet par une décision de justice ne sont pas compris dans les dépens. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires d’inclure au titre des dépens les frais du commandent de payer en date du 24 juillet 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile et au regard des factures d’honoraires produites par le syndicat des copropriétaires, Madame [O] [Z] sera condamnée en outre au paiement de la somme de 1.633 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, S.A.S. FONCIA NORMANDIE, la somme de 3.139,55 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 1er octobre 2024 et jusqu’à la provision du 1er octobre 2024 inclue et ce avec intérêt au taux légal à compter du 8 mai 2024, lendemain de l’envoi de la mise en demeure, sur la somme de 1.440,40€ et de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, S.A.S. FONCIA NORMANDIE, la somme de 98 euros au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, S.A.S. FONCIA NORMANDIE, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, S.A.S. FONCIA NORMANDIE, la somme de 1.633 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [Z] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER