TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00445 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YALD

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 MAI 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. SGM ATHENA

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Hadrien DEBACKER, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

Société APRIL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Jean-Michel AZOULAI, avocat au barreau de PARIS, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 16 Avril 2024

ORDONNANCE du 14 Mai 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 07 janvier 2014 et avenant du 27 mars 2019, la SCI ESPACE GRAND’RUE aux droits de laquelle vient la société des Grands Magasins ATHENA, ci-après la SGM ATHENA suivant acte notarié de vente du 15 octobre 2018, a consenti à la société NOCIBE FRANCE DISTRIBUTION un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 6] (59), Centre Commercial ESPACE GRAND’RUE, 21 bis GRANDE RUE, pour une durée de dix ans à compter du 1er octobre 2013.

La société NOCIBE FRANCE DISTRIBUTION a cédé son fonds de commerce à la société APRIL, par acte du 30 septembre 2021 à effet du 1er octobre 2021.

Suivant acte sous seing privé du 26 et 29 avril 2022, la SGM ATHENA a consenti à la SAS APRIL un bail commercial portant sur les locaux précités (cellules n° 2B et n°3), pour une durée de 10 ans, à effet du 07 juin 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixe de 30.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance. La SAS APRIL a versé un dépôt de garantie de 7500 euros.

Le bailleur a suivant procès-verbal du 21 septembre 2023 fait constater la fermeture du local commercial et l’absence d’exploitation.

Par acte du 14 décembre 2023, la SAS APRIL a délivré congé des lieux loués à effet du 06 juin 2025.

Les loyers étant impayés, la SGM ATHENA a, par acte du 08 février 2024, fait assigner la SAS APRIL devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de condamnation de la défenderesse au paiement de diverses sommes, outre mesures accessoires.

La société SGM ATHENA a fait délivrer le 09 février 2024 à la SAS APRIL un commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 16 avril 2024,pour y être plaidée.

A cette audience, la SGM ATHENA représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures n°2, reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

A titre principal de :

— Condamner à titre de provision la société APRIL à payer à la société SGM ATHENA la somme de 46.736,82 euros TTC dus au titre des loyers, charges et taxes dus au titre du bail commercial arrêtés au 6 février 2024 ;

— Majorer à titre de provision, toutes les condamnations de 8,07% au titre du bail commercial soit la somme de 3.771,66 euros pour les loyers et accessoires ;

— Majorer à titre de provision, toutes les condamnations de 10 % au titre du bail commercial soit la somme de 4.673,68 euros pour les loyers et accessoires ;

— Condamner à titre de provision la société APRIL à payer à la société SGM ATHENA la somme de 64.334,52 euros à titre de pénalité pour violation de l’obligation d’ouverture pour la période du 21 septembre 2023 au 14 novembre 2023 ;

— Condamner à titre de provision la société APRIL à payer à la société SGM ATHENA la somme de 1.191,38 euros par jour à titre de pénalité pour violation de l’obligation d’ouverture pour la période à compter du 15 novembre 2023 ;

— Condamner à titre de provision la société APRIL à payer à la société SGM ATHENA la somme de 32.160 euros à titre de pénalité des pénalités de non communication de son chiffre d’affaires ;

— Condamner à titre de provision la société APRIL à payer à la société SGM ATHENA la somme de 83.016 euros au titre des loyers contractuellement dus jusqu’au 6 juin 2025 ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail des 26 et 29 avril 2022 au 9 mars 2024 ;

— Juger que le bail des 26 et 29 avril 2022 est résilié au 9 mars 2024 ;

— Juger que la société APRIL occupe depuis lors sans droit ni titre les locaux donnés à bail ;

— Condamner par provision la société APRIL à verser à la requérante une indemnité d’occupation trimestrielle au titre du bail commercial d’un montant de 9.750 euros, taxes et charges en sus, jusqu’à la libération effective des locaux et ce, à compter du 10 mars 2024 ;

— Ordonner l’expulsion, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, de la société APRIL et de tous les occupants de son chef ou non du local n°38/38bis d’une surface de 303 m² au sein du Centre Commercial Espace Grand Rue sis [Adresse 3], avec si besoin est le concours de la force publique, d’un serrurier et d’une entreprise de déménagement ;

— Assortir toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ;

— Juger que la société SGM ATHENA est autorisée à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il leur plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux ;

— Juger que la société SGM ATHENA est autorisée à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeuble, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette ;

— Juger que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R. 221-30 à R. 221-40 du code de procédure civile d’Exécution ;

— Juger que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce seront à la charge de la société APRIL;

— Juger que la société SGM ATHENA conservera le dépôt de garantie d’un montant de 7.500 euros à titre de premier dommages-intérêts ;

A défaut,

— Condamner à titre de provision et sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard, la société APRIL à reprendre l’exploitation des cellules n°2B et 3 du Centre Commercial Espace Grand Rue sis [Adresse 3], à les maintenir ouvertes et achalandées conformément aux stipulations du bail et du règlement intérieur

En tout état de cause,

— Condamner par provision la société APRIL à payer à la société SGM ATHENA la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

— Condamner la société APRIL aux dépens y compris les frais d’huissier et de recouvrement dont les droits fixes et proportionnel restant habituellement à la charge du créancier ;

La SAS APRIL, représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience sollicite du juge des référés de :

Vu l’article 1231-5 du code civil,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu le contrat de bail,

Vu les pièces versées aux débats,

— Juger la société APRIL recevable et bien fondée en ses demandes,

— Débouter la société SGM ATHENA de ses demandes de condamnation par provision à titre de majoration et d’indemnité forfaitaire compensatrice en ce qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse,

— Débouter la société SGM ATHENA de ses demandes de condamnation par provision au titre des pénalités de fermeture en ce qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse,

— Débouter la société SGM ATHENA de sa demandes condamnation de la société APRIL au titre de pénalités pour non communication du chiffre d’affaires en ce qu’elle se heurte à une contestation sérieuse,

— Débouter la société SGM ATHENA de sa demande de reprise de l’exploitation du local sous astreinte de 1.000 euros par jours de retard,

— Constater que les travaux d’aménagement de la nouvelle cellule ont été réalisés dans l’intérêt exclusif du bailleur,

— Juger que la majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée par la société SGM ATHENA apparaît sérieusement contestable, tant en son principe qu’en son montant,

— Accorder à la société APRIL des délais de paiement de 24 mois,

En tout état de cause :

— Condamner la société SGM ATHENA à payer à la société APRIL la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société SGM ATHENA aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le bailleur sollicite dans le dernier état de ses demandes la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, la SGM ATHENA ne justifie pas avoir exécuté cette formalité. La procédure ne sera donc pas opposable aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 23 page57/63 du contrat- pièce SGM n° 2). Le commandement de payer la somme en principal de 46.736,82 euros, délivré le 09 février 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 09 mars 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS APRIL après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SGM ATHENA, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS APRIL au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 10 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SGM ATHENA justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS APRIL a cessé de payer depuis le 21 juin 2023 ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 46.736,82 euros TTC, selon décompte arrêté au 06 février 2024, terme du 1er trimestre 2024 inclus, au paiement de laquelle la SAS APRIL sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision et les sommes dues depuis plus d’un an après la délivrance de l’assignation seront capitalisées.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Le bailleur sollicite le paiement de majorations de retard contractuelles, de pénalités pour violation de l’obligation d’ouverture à compter du 15 novembre 2023, pénalités pour non communication de chiffres d’affaires, conservation du dépôt de garantie de 7.500 euros.

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence l’ensemble des prétentions excède les pouvoirs du juge des référés, étant observé en outre, qu’en ce qui concerne la communication des éléments financiers pour déterminer la part variable du loyer, cette prétention est sérieusement contestable dès lors que le contrat de bail dispense expressément par dérogation le locataire du paiement d’un loyer variable (article 2.8.2 page 11/ 63 du bail).

Sur les autres demandes de la SGM ATHENA

La SGM ATHENA sollicite la condamnation de la SAS APRIL au paiement des loyers contractuellement dus jusqu’au 06 juin 2025, terme de la première période triennale, ainsi que la condamnation sous astreinte, de la même, à maintenir ouverts et achalandés les locaux objets du bail.

Ces prétentions se heurtent à des contestations sérieuses, dès lors que le bailleur a pris l’initiative de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, afin de mettre un terme anticipé au bail. Il ne peut dès lors, sans contradiction, réclamer le paiement des loyers à échoir jusqu’au terme de l’échéance de la période triennale. Il ne peut pas plus solliciter tout à la fois la libération du local et le maintien de l’exploitation de l’activité commerciale.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur ces réclamations.

Sur l’octroi de délais de paiement

La SAS APRIL sollicite l’octroi de délais de paiement, invoquant sa situation et le bénéfice d’une procédure de conciliation.

Toutefois, en l’absence d’informations sur la situation financière du débiteur et en l’absence de tout élément actualisé sur la situation de la défenderesse qui a bénéficié d’une période de conciliation, il y a près d’un an, dont on ignore les suites, le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par la société défenderesse.

Sur les demandes accessoires

La SAS APRIL, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SGM ATHENA la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la défenderesse les frais de recouvrement des sommes prévus à l’article A444.32 du code de commerce, qui doivent demeurer à la charge du créancier.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Déclarons inopposable aux créanciers inscrits la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

Constatons l’acquisition, à effet du 09 mars 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 26 et 29 avril 2022, portant sur les locaux situés à [Localité 6]), Centre Commercial ESPACE GRAND’RUE, 21 bis GRANDE RUE,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS APRIL et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 6]), Centre Commercial ESPACE GRAND’RUE, 21 bis GRANDE RUE , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 10 mars 2024,

Condamnons à titre provisionnel la SAS APRIL au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SAS APRIL à payer à SGM ATHENA la somme provisionnelle de 46.736,82 euros TTC (quarante-six mille sept cent trente-six euros et quatre-vingt-deux centimes),au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 06 février 2024 , terme du 1er trimestre 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter de l’assignation,

Disons que les intérêts échus depuis plus d’un an de ces sommes seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale, majorations de retard, conservation du dépôt de garantie,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement à titre provisionnel des loyers contractuellement dus jusqu’au terme de la première période triennale,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de maintenir ouverts et achalandés les locaux objets du bail, sous astreinte,

Rejetons la demande de délais de paiement formée par la SAS APRIL,

Condamnons la SAS APRIL à payer à la SGM ATHENA la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS APRIL aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 09 février 2024, à l’exclusion des frais de recouvrement visés à l’article A444-32 du code de commerce qui demeureront à la charge du créancier,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.

LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET