Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Referes 1re section, 15 septembre 2025, n° 25/00895

TJ Bordeaux 15 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Loyers impayés
La cour a constaté que la S.A.R.L. MONETTE n'a pas acquitté ses obligations de paiement, rendant la demande de paiement des arriérés locatifs légitime.
Accepté
Occupation sans titre
La cour a jugé que la S.A.R.L. MONETTE, après la résiliation du bail, est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, réf. 1re sect., 15 sept. 2025, n° 25/00895
Numéro(s) :	25/00895
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne TOSI
Cabinet(s) :	GALINAT BARANDAS
Parties :	S.A.R.L. MONETTE, son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00895 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2IIE

2 copies

GROSSE délivrée

le 15/09/2025

à la SELARL TOSI

COPIE

Rendue le QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 07 juillet 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. FL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Anne TOSI de la SELARL TOSI, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MONETTE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 15 avril 2025, la SCI FL a fait assigner la SARL MONETTE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 31 janvier 2025 ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la SARL MONETTE ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu;

— juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les rétirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner à titre provisionnel la SARL MONETTE à lui payer la somme de 3 353,43 euros au titre de l’arriéré locatif à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, assortie des intérêts au taux contractuel à compter de la délivrance du commandement ;

— condamner à titre provisionnel la SARL MONETTE à régler, à compter du 1er février 2025 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 632,68 euros, outre charges et taxes, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

— juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la SARL MONETTE au paiement de la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL MONETTE au paiement des dépens, en ce compris les frais de commandement de payer, ainsi que l’état des privilèges et nantissement et l’ensemble des frais inhérents à la procédure, tels que précisément décrits dans les articles 695 et suivants du code de procédure civile, outre les émoluments des commissaires de justice, figurant à l’article A444-32 du code de commerce.

La demanderesse expose qu’elle a acquis le 13 juillet 2017 un ensemble immobilier à usage commercial situé [Adresse 2], donné à bail à la société BEAUVAL ; que le fonds de commerce comprenant le droit au bail a fait l’objet de cessions successives avant d’être cédé à Monsieur [Y], agissant tant à titre personnel que pour le compte de la SARL MONETTE en cours de constitution ; qu’à compter du mois de mai 2023, les règlements de la SARL MONETTE sont devenus très irréguliers ; que, par acte du 31 décembre 2024, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vain.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2025.

La demanderesse a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé des demandes et des moyens.

La SARL MONETTE, bien que régulièrement assignée par acte remis en l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière, et elle a bénéficié d’un délai suffisant pour faire valoir ses observations. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 31 décembre 2024 pour un montant de 2 720,75 euros dont 2 576,21 euros selon décompte arrêté au 1er décembre 2024 (mensualité de décembre incluse) et 144,54 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon décompte arrêté au 31 janvier 2025, l’arriéré locatif s’élève à 3 353,43 euros, coût du commandement de payer inclus.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 31 janvier 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL MONETTE, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 31 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, la SARL MONETTE est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SARL MONETTE à payer à la SCI FL la somme provisionnelle de 3208,89 euros au titre des loyers et des charges arriérés arrêtés au 31 janvier 2025, et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de dire que cette dernière somme sera assortie des intérêts au taux légal, seul taux non sérieusement contestable, à compter du commandement de payer du 31 décembre 2024 à hauteur des sommes alors dues et à compter de leur date d’échéance pour les sommes dues postérieurement ;

— de condamner la SARL MONETTE au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 632,68 euros à compter du 1er février 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité étant soumise à indexation si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire ;

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SARL MONETTE, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SARL MONETTE qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer, ainsi que l’état des privilèges et nantissement et l’ensemble des frais inhérents à la procédure, tels que précisément décrits dans les articles 695 et suivants du code de procédure civile, outre les émoluments des commissaires de justice, figurant à l’article A444-32 du code de commerce.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI FL et la SARL MONETTE ;

DIT qu’à compter du 31 janvier 2025, la SARL MONETTE est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL MONETTE, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier;

CONDAMNE la SARL MONETTE à payer à la SCI FL :

1°) au titre des loyers et charges dûs arrêtés au 31 janvier 2025, la somme provisionnelle de 3208,89 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 décembre 2024 à hauteur de la somme alors exigible et à compter de leur date d’échéance pour les sommes dues postérieurement ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 632,68 euros par mois à compter du 1er février 2025 ;

DIT que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation fixée sera indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction publiée à l’INSEE s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

AUTORISE la SCI FL à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SARLMONETTE ;

DEBOUTE la SCI FL du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL MONETTE aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer, ainsi que l’état des privilèges et nantissement et l’ensemble des frais inhérents à la procédure, tels que précisément décrits dans les articles 695 et suivants du code de procédure civile, outre les émoluments des commissaires de justice, figurant à l’article A444-32 du code de commerce, et la condamne à payer à la SCI FL la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,