TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00418 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDOP

Société SDC 10 [Adresse 9] – REPRESENTE PAR SON SYNDIC, FONCIA NORMANDIE

C/

[N] [P]

[U] [S]

JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 12 Janvier 2026 et signé par Axelle DESGREES DU LOU, Président et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEUR :

SDC IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

Représenté par son Syndic, FONCIA NORMANDIE

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par Maître Aurélie BLONDE de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Non Comparant

Madame [U] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Non Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 12 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Axelle DESGREES DU LOU

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [P] et Mme [U] [S] sont propriétaires des lots n°5 et 6 dépendant de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 11].

Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, la S.A. Foncia Normandie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 mai 2024, se prévalant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a notifié à M. [P] et Mme [S] une mise en demeure d’avoir à payer les sommes de 580,32 euros au titre des impayés, outre 54 euros au titre des frais de relance.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 5 novembre 2024, il leur a fait commandement de payer la somme de 2.148,36 euros en principal.

Par acte signifié le 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à EVREUX (27000), représenté par son syndic, la S.A. Foncia Normandie, a fait assigner M. [P] et Mme [S] devant le tribunal judiciaire d’EVREUX, afin de le voir :

— condamner solidairement M. [P] et Mme [S] au paiement de la somme de 2.498,03 euros au titre de l’arriéré de charges à la date du 5 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 5 novembre 2024 sur la somme de 1.074,18 euros et à compter de l’assignation pour le solde ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement M. [P] et Mme [S] au paiement de la somme de 1.235,69 euros au titre des frais nécessaires ;

— condamner M. [P] et Mme [S] au paiement de la somme de 2.100 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [P] et Mme [S] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront les frais d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier.

A l’audience du 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, maintient ses demandes. Il précise que les charges de chauffage réclamées aux défendeurs correspondent à une part fixe indépendante de la consommation liée aux parties privatives.

S’agissant des frais de transmission de dossier à l’avocat, il précise que le syndic est contraint de réaliser un travail de préparation, notamment pour la présentation des décomptes, qui est constitutif de diligences exceptionnelles.

Bien que régulièrement avisés de la date de l’audience de renvoi, M. [P] et Mme [S] n’ont pas comparu. M. [P] a, par mail du 7 novembre 2025, sollicité le renvoi de l’affaire au motif qu’il était en arrêt maladie et qu’il ne pouvait comparaître en personne ni en qualité de représentant de son épouse.

Le tribunal a relevé que l’affaire avait déjà fait l’objet de deux renvois pour permettre au Conseil du syndicat des copropriétaires de faire le point avec son client sur des discussions évoquées par les défendeurs à l’audience du 14 mai 2025, puis pour permettre aux défendeurs de se mettre en état après réception des conclusions. Il a également observé que l’arrêt maladie produit par M. [N] [P] ne comportait aucune restriction de déplacement, de sorte qu’il n’était pas empêché de se rendre à l’audience, ce qu’il avait d’ailleurs fait le 17 septembre 2025. Enfin, il a constaté que les défendeurs ne justifiaient pas de l’impossibilité pour Mme [U] [S] comparaître à l’audience pour se défendre et représenter son époux. L’affaire a donc été retenue.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur, le tribunal, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, renvoie à l’assignation en date du 15 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ET COTISATIONS TRAVAUX ÉCHUES :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans le délai de deux mois à compter de sa notification n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 10 octobre 2023 et du 2 juillet 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent et votant le budget et le montant de la cotisation au fonds travaux pour l’exercice suivant, ainsi que les travaux sur plan pluriannuel de travaux. Il produit aussi le procès-verbal d’assemblée générale du 4 novembre 2024 votant le raccordement de l’immeuble au réseau de chaleur de la ville d'[Localité 10].

De plus, le syndicat des copropriétaires produit un décompte des charges de copropriété en date du 5 mars 2025 et les appels détaillés de charges et de provisions indiquant que M. [P] et Mme [S] restent devoir la somme de 2.498,03 euros au titre des charges impayées. Il est précisé que faute de comparution des défendeurs, le syndicat des copropriétaires n’a pas pu actualiser sa demande, de sorte que le décompte sur lequel elle s’appuie ne tient compte ni des appels de fonds postérieurs au 5 mars 2025 qui viendront le cas échéant s’y ajouter, ni de la régularisation des charges de l’année 2024 notifiée après édition du décompte et qui devra donner lieu à des restitutions par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, M. [P] et Mme [S] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.498,03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à la provision du 1er janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024, date de mise en demeure, sur la somme de 1.074,18 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il y a par ailleurs lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts.

II – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES FRAIS :

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. A cet égard, si les frais de constitution de transmission de dossier à l’auxiliaire de justice peuvent constituer des frais nécessaires conformément à l’article 9.1 du contrat type de syndic défini par décret n°2015-342 du 26 mars 2015, c’est uniquement sous réserve que le syndic justifie de diligences exceptionnelles.

Enfin, le juge peut en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à la procédure les factures des frais de mises en demeures des 10 mai 2024 et 21 août 2024, ainsi que de la lettre de relance du 5 septembre 2024, pour un montant total de 152 euros.

A ces frais, s’ajoutent une facture au titre de la constitution d’une hypothèque, pour un montant de 334 euros et de commandement de payer pour 137,50 euros.

En revanche, les frais de commandement de payer ne sont pas prévus au titre des frais nécessaires dans le contrat type de syndic et ne seront donc pas mis à la charge des défendeurs à ce titre. En ce qui concerne les frais de transmission de dossiers à l’huissier et à l’avocat, s’il est constant que la réunion des pièces relatives aux charges et l’édition d’un décompte ad hoc représentent une charge de travail certaine, elles ne peuvent en elles-mêmes être qualifiées de diligences exceptionnelles dans la mesure où elles sont inhérentes à la transmission du dossier. Ces frais ne seront pas accordés.

Enfin, les intérêts échus au 5 septembre 2024, déjà comptabilisés au titre des intérêts moratoires à compter de la mise en demeure, seront exclus des frais nécessaires.

Dès lors, la somme due au titre des frais s’élève à 486 euros.

En conséquence, M. [P] et Mme [S] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 486 euros au titre des frais de recouvrement.

III – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la carence réitérée du copropriétaire dans le paiement des charges de copropriété génère des difficultés de financement pour l’ensemble de la copropriété, entrave son bon fonctionnement et contraint les autres copropriétaires à consentir des avances de fonds. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé lorsque les impayés de charges sont importants.

Par conséquent, M. [P] et Mme [S] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes, M. [P] et Mme [S] devront supporter les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, M. [P] et Mme [S] seront condamnés en outre au paiement de la somme de 1.000 euros afin d’indemniser le syndicat des copropriétaires pour les frais qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits en se présentant notamment à trois audiences.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE in solidum M. [N] [P] et Mme [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic, la S.A. Foncia Normandie, la somme de 2.498,03 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 5 mars 2025 et jusqu’à la provision du 1er janvier 2025 incluse et ce avec intérêt au taux légal à compter du 5 novembre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1.074,18 et de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [P] et Mme [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic, la S.A. Foncia Normandie, la somme de 486 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [P] et Mme [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic, la S.A. Foncia Normandie, la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [P] et Mme [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic, la S.A. Foncia Normandie, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [P] et Mme [U] [S] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER