N° RG 25/00402 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IJLH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 11 MARS 2026

DEMANDEUR :

S.A.R.L. [H], immatriculée au RCS d’EVREUX sous le n° B 805 208 238, dont le siège social est sis 39 Ru des Prés – 27950 SAINT-MARCEL, prise en la personne de son gérant domicilié audit siège.

représentée par M^e Frédéric PLANCKEEL, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant et Maître Jean-Yves PONCET, avocat au barreau de l’EURE, avocat postulant

DÉFENDEURS :

S.C.I. FONCIERE MARTIN, immatriculée au RCS d’EVREUX sous le n° 905 159 984, dont le siège social est sis 106 Rue de Pacy – 27400 ACQUIGNY, prise en la personne de osn représetant légal en exercice domicilié es qualité audit siège social

représentée par M^e Sophie DELON, avocat au barreau de VIENNE, avocat plaidant et par M^e Pauline COSSE, avocat au barreau de l’EURE, avocat postulant

S.C.I. LEO, immatriculée au RCS d’EVREUX sous le n°479 258 469, dont le siège social est sis 12 Rue Léo Lagrange – 27950 SAINT-MARCEL, prise ne la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège social

représentée par M^e Sophie DELON, avocat au barreau de VIENNE, avocat plaidant et par M^e Pauline COSSE, avocat au barreau de l’EURE, avocat postulant

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER PRESENT LORS DES DEBATS : Madame Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 28 janvier 2026

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 11 mars 2026

— signée par M. François BERNARD, premier vice-président et Mme. Maryline VIGNON, greffière placée présente lors de la mise à disposition de la décision

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N° RG 25/00402 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IJLH – ordonnance du 11 mars 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2014, la SCI LEO a consenti à la SARL [H] un bail commercial pour des locaux situés à SAINT-MARCEL (27950) rue Léo Lagrange, ZAC de la Grande Garenne.

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 01er novembre 2014 et ce au loyer annuel initial de 95 000 euros, le loyer étant porté à la somme de 100 00 euros HT la deuxième année puis 105 000 euros à compter de la 3 année.

Le contrat prévoyait le versement par le preneur d’un dépôt de garantie d’un montant initial de 23 750 euros, révisable en cours de bail de manière à correspondre à 3 mois de loyer (page 15).

Selon facture du 03 mars 2019, la SARL [H] a versé à la SCI LEO la somme de 3 514,63 euros au titre d’un complément du dépôt de garantie correspondant à un trimestre de loyer.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023, la SCI [H] a délivré congé à la SCI FONCIERE MARTIN, venant aux droits de la SCI LEO.

Un pré-état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 septembre 2023, puis un état des lieux de sortie définitif a été établi en présence des parties le 31 octobre suivant.

Par courrier recommandé avec accusé de réception la SARL [H] a sollicité auprès de la SCI FONCIERE MARTIN la restitution du dépôt de garantie.

En l’absence de réponse, la SARL [H] a fait assigner la SCI FONCIÈRE MARTIN et la SCI LEO, par actes de commissaire de justice du 07 octobre 2025, devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir ordonner la restitution du dépôt de garantie.

A l’audience du 28 janvier 2026 , se référant à ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 19 janvier 2026, la SARL [H] représentée par son conseil demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— condamner in solidum la SCI FONCIÈRE MARTIN et la SCI LEO à lui payer une provision de 27 264,63 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date à laquelle elles ont été mises en demeure, et capitalisation annuelle des intérêts échus,

— débouter la SCI LEO de sa fin de non-recevoir tirée d’un prétendu défaut de qualité et intérêt à agir,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI FONCIÈRE MARTIN,

— débouter la SCI LEO et la SCI FONCIÈRE MARTIN de toutes leurs demandes, fins et moyens,

— condamner in solidum la SCI LEO et la SCI FONCIÈRE MARTIN à lui payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI LEO et la SCI FONCIÈRE MARTIN aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— la créance de remboursement de dépôt de garantie est exigible depuis la fin du bail , soit le 31 octobre 2023, date à laquelle les locaux et les clés ont été rendus au bailleurs sans qu’aucune difficulté n’ait été soulevée qu’i s’agisse du paiement des loyers ou d’une éventuelle indemnité ;

— s’agissant d’une dette personnelle, le dépôt de garantie ayant été versé initialement à la SCI LEO, celle-ci est tenue de le restituer malgré le transfert postérieur de propriété de l’immeuble ; la restitution du dépôt de garantie incombe également au nouveau propriétaire bailleur qui ne dénie pas sa qualité de débiteur ;

— les défenderesses ne peuvent se prévaloir de l’existence de dégradations et ainsi que de travaux à réaliser dès lors que la SCI FONCIERE MARTIN a remis en location le bien suite à son départ des lieux.

— la créance indemnitaire invoquée par les défenderesses au titre d’une prétendue dégradation des locaux donnés à bail n’est nullement justifié, ces dernières n’apportant ni la preuve que le mauvais état des lieux serait imputable à la SARL [H], ni l’existence d’un préjudice pour elles ;

— il n’est pas établi que les dégradations alléguées auraient été commises en cours de bail, à défaut d’avoir établi un état des lieux d’entrée contradictoire.

Se référant à leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 08 janvier 2026, la SCI FONCIERE MARTIN et la SCI LEO représentées par leur conseil demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— juger que la SARL [H] n’a pas qualité ni intérêt à agir à l’encontre de la SCI LEO ;

en conséquence,

— mettre la SCI LEO hors de cause,

— déclarer irrecevables les demandes formées par la SARL [H] à l’encontre de la SCI LEO,

— condamner la SARL [H] à payer à la SCI LEO une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

sur le fond,

— constater l’existence de contestations sérieuses s’opposant à la demande provisionnelle de la SARL [H] en restitution du montant du dépôt de garantie,

en conséquence,

— débouter la SARL [H] de l’intégralité de ses demandes,

à titre reconventionnel,

— juger la SCI FONCIÈRE MARTIN bien fondée à conserver le montant du dépôt de garantie versé par la SARL [H] d’un montant de 27 264,63 euros,

— constater l’absence de contestations sérieuses de la part de la SARL [H],

— condamner la SARL [H] à payer à la SCI FONCIÈRE MARTIN, à titre provisionnel, une somme de 5 907,27 euros correspondant au coût des travaux réparatoires non couverts par le dépôt de garantie,

en tout état de cause,

— condamner la SARL [H] à payer à la SCI FONCIÈRE MARTIN une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la SARL [H] de sa demande de condamnation in solidum de la SCI FONCIÈRE MARTIN et de la SCI LEO à régler une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— condamner la SARL [H] aux dépens de l’instance.

Elles font valoir que :

— la SARL [H] n’a pas qualité ni intérêt à agir à l’encontre de la SCI LEO, celle-ci ayant cédé le droit au bail à la SCI FONCIERE MARTIN, une clause de transfert du dépôt de garantie étant par ailleurs stipulée dans l’acte de vente,

— il existe une contestation sérieuse portant sur la restitution du dépôt de garantie, de nombreuses dégradations ayant été constatées lors de l’état des lieux de sortie du preneur,

— la SCI FONCIERE MARTIN a du procéder aux réparations nécessaires liées aux dégradations causées par la SARL [H] qui a manqué à son obligation d’entretien ;

— elles sont bien fondées à solliciter l’octroi d’une indemnité provisionnelle au regard du coût supporté pour effectuer les travaux qui est supérieur au montant du dépôt de garantie.

MOTIVATION

Sur la demande de mise hors de cause de la SCI LEO pour défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SARLOLIVERIC à son encontre

Au soutien de sa demande de mise hors de cause, la SCI LEO invoque l’absence de qualité et d’intérêt à agir de la SARL [H] à son encontre au motif qu’elle n’est plus, depuis le 10 décembre 2021, le bailleur de la SARL [H]. Elle estime que la créance correspondant au montant du dépôt de garantie a été transmise à la SCI FONCIÈRE MARTIN lors de la conclusion de l’acte de vente le 10 décembre 2021.

Or, il est de jurisprudence constante que la somme versée au titre du dépôt de garantie par le preneur constitue une dette personnelle du bailleur, qui ne peut être transférée à l’acquéreur du bail qu’avec l’accord exprès du preneur. Ainsi, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant cause particulier.

En l’espèce, aucune clause figurant au bail originaire conclu entre la SCI LEO et la SARL [H] ne prévoit que le preneur consente par avance au transfert de l’obligation à restitution du dépôt de garantie . Par ailleurs, dans le cadre de la vente du bien objet du bail entre la SCI LEO et la SCI FONCIERE MARTIN il n’est pas justifié du consentement du locataire au transfert de la charge de la restitution du dépôt de garantie.

En conséquence, la SCI LEO ayant la qualité de bailleur originaire, la SARL [H] justifie d’un intérêt à agir à son encontre aux fins de restitution du dépôt de garantie et la fin de non recevoir soulevée par la SCI LEO et sa demande de mise hors de cause seront rejetées.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il est avéré que la SARL [H] a versé à la SCI LEO la somme totale de 27 264,63 euros au titre du dépôt de garantie relatif à un bail conclu le 31 octobre 2014 pour des locaux commerciaux situés à SAINT-MARCEL (27950) rue Léo Lagrange, ZAC de la Grande Garenne. La SARL [H] a délivré congé à la SCI FONCIÈRE MARTIN, venant aux droits de la SCI LEO, par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023 et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 31 octobre 2023.

La SARL [H] sollicite ainsi à titre provisionnel la restitution de son dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date de la mise en demeure, avec la capitalisation annuelle des intérêts échus.

La SCI LEO et la SCI FONCIÈRE MARTIN estiment que la demande de la SARL [H] est sérieusement contestable et doit donc être rejetée. Elles affirment que cette dernière n’a pas respecté ses obligations de preneur, relatives à l’entretien et la réparation des éléments d’équipements, de sorte que la SCI FONCIÈRE MARTIN a été contrainte d’effectuer divers travaux pour un coût total de 33 171,90 euros, raison pour laquelle le montant du dépôt de garantie ne lui a pas été restitué. La SCI FONCIÈRE MARTIN indique ainsi avoir procédé à la réfection de la façade extérieure, au remplacement de la porte d’accès au magasin, à la reprise des peintures intérieures et à la réparation du système de climatisation/chauffage. Elle soutient à ce titre que l’état des lieux d’entrée mentionnait des locaux en bon état tandis que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relève de nombreuses dégradations.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe souverainement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au demandeur.

Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, l’article N du contrat de bail du 31 octobre 2014 stipule au titre du dépôt de garantie : « Pour garantir l’exécution de l’ensemble des obligations lui incombant, le preneur verse au bailleur, qui le reconnaît un dépôt de garantie de 23750 euros et payable ce jour. Cette somme qui ne sera pas productrice d’intérêts sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail. Après l’expiration du bail, elle sera restituée au preneur après paiement de toutes les indemnités dont il pourrait être débiteur envers le bailleur et après remise des clefs. Il est expressément convenu que, dans le cas où, par l’effet de l’indexation de loyer, ci-dessus stipulée, celui-ci viendrait à être augmenté, la somme versée à titre de garantie devrait être également augmentée, dans la même proportion. En conséquence, en cas d’augmentation du loyer le preneur versera lors du paiement du premier trimestre augmenté, la somme nécessaire pour compléter le dépôt de manière que la caution versée soit toujours égale, au minimum, au montant trimestre facturé ou, proportionnelle au loyer augmenté ».

Par ailleurs l’article F Charges et Conditions précise : » le preneur maintiendra constamment les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état d’entretien et de réparation y compris le bon fonctionnement d’équipement….Le bailleur n’aura à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil »……. » le preneur devra laisser à l’expiration du présent contrat , à quelque époque et pour quelque cause que ce soit, toutes installations, modifications ou améliorations, sans indemnité et en bon état, à moins que le bailleur ne réclame le rétablissement de tout ou partie des lieux dans leur état primitif, se réservant, en outre, le choix entre l’exécution matérielle des travaux nécessaires, ou une indemnité qui constituera une créance privilégiée au même titre que le loyer. Les travaux de rétablissement, s’ils doivent avoir liue, seront effectués sous le contrôle de l’architecte du bailleur au frais du preneur ».

Force est de relever , en l’espèce, que la SCI FONCIERE MARTIN n’a pas respecté la procédure prévue au contrat de bail pour pouvoir réclamer au preneur le coût des travaux de rétablissement des lieux et donc la réparation du préjudice financier invoqué, au demeurant non justifié en l’absence de devis et/ou factures de travaux.

Par ailleurs , concernant l’imputabilité des prétendues dégradations , force est de constater que l’état des lieux d’entrée versé aux débats par la SCI FONCIÈRE MARTIN et la SCI LEO ne satisfait pas aux exigences du contradictoire. Si celui-ci a été établi par Maître [F] [N], commissaire de justice à ÉVREUX, il n’est pas justifié que la SARL [H] ait été régulièrement convoquée à cet état des lieux d’entrée établi unilatéralement par la bailleresse. En conséquence,, il incombe à la SCI LEO et à la SCI FONCIÈRE MARTIN d’établir la preuve du bon état des locaux lors de la conclusion du contrat de bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En outre, la SARL [H] produit des attestations d’anciens salariés affirmant que le système de chauffage et de climatisation dysfonctionnait déjà lors de leur arrivée dans les lieux.

La SCI LEO et la SCI FONCIÈRE MARTIN échouent à apporter la preuve que les dégradations alléguées seraient survenues pendant la période d’occupation des lieux par la SARL [H] et donc lui seraient imputables et qu’à ce titre des sommes pourraient venir en déduction du dépôt de garantie à reverser en fin de bail au locataire.

En conséquence, en l’absence de contestation sérieuse, il sera fait droit à la demande de la SARL [H] de condamnation de restitution à son profit du dépôt de garantie d’un montant de 27 264,63 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il est jugé que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt lorsque la demande en est judiciairement formée. La capitalisation doit alors être ordonnée.

La condamnation à la restitution du dépôt de garantie ne sera toutefois prononcée qu’à l’encontre de la SCI LEO en sa qualité de bailleur originaire comme il a été énoncé ci-dessus quand bien même la somme aurait été transférée par cette dernière à la SCI FONCIERE MARTIN suite à l’acquisition des locaux .

Par ailleurs et pour les raisons sus-évoquées , la SCI FONCIÈRE MARTIN et la SCI LEO seront déboutées de leur demande de condamnation de la SARL [H] au paiement de la somme provisionnelle de 5 907,27 euros correspondant au coût des travaux réparatoires non couverts par le dépôt de garantie.

Sur les frais du procès

La SCI LEO et la SCI FONCIÈRE MARTIN, qui succombent à l’instance, seront in solidum tenues aux entiers dépens et condamnées à payer à la SARL [H] la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et intérêt à agir soulevée par la SCI LEO ;

DÉBOUTE la SCI LEO de sa demande de mise hors de cause ;

CONDAMNE la SCI LEO à restituer à la SARL [H] la somme provisionnelle de 27 264,63 euros au titre du dépôt de garantie ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2024 ;

DIT que les intérêts se capitaliseront par années entières, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE la SCI LEO et SCI FONCIERE MARTIN de sa demande de provision au titre des travaux réparatoires non couverts par le dépôt de garantie ;

CONDAMNE in solidum la SCI LEO et la SCI FONCIÈRE MARTIN à payer à la SARL [H] la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI LEO et la SCI FONCIÈRE MARTIN aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

Le greffier Le juge