Minute N° 25/00253

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE SEIZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 16 Juillet 2025

NUMEROS : N° RG 25/00076 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E4D

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente

GREFFIER LORS DES DEBATS : Gaetan DELETTREZ

GREFFIER LORS DU DELIBERE : David QUENEHEN

Débats tenus à l’audience du : 18 Juin 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

Madame [V] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSES

S.A.R.L. SARL SWEET VANILLA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle GIRARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

S.A.S. LES QUATRE MOUSSAILLONS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [V] [Z] veuve [F] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte authentique passé par devant Me [B], notaire à [Localité 7], le 25 février 2010, elle a consenti un bail commercial sur ces locaux au profit de la société les Florestines pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er avril 2010 pour l’exploitation d’un fonds de commerce de café, hôtel, restaurant.

Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2019 par acte authentique de Me [B] en date du 3 avril 2019. Aux termes de ce contrat, le loyer était fixé à la somme de 12 480 euros payable par mensualités de 1 040 euros.

Selon acte authentique passé par devant Me [B] le 1er août 2019, la société les Florestines a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la société Sweet vanilla. Mme [F] est intervenue en qualité de bailleur pour donner son agrément à la cession.

Par acte authentique passé par devant Me [R], notaire à [Localité 5], le 27 décembre 2024, la société Sweet vanilla a cédé son fonds de commerce au profit de la société Les quatre moussaillons.

Indiquant qu’elle n’était pas intervenue à l’acte de cession et que son accord exprès n’avait pas été donné, Mme [F] a, par acte d’huissier du 13 mars 2025, fait assigner la société Les quatre moussaillons et la société Sweet vanilla devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour qu’il :

— prononce l’inopposabilité de l’acte de cession de fonds de commerce du 27 décembre 2024 à son égard,

— dise et juge en conséquence que la société Les quatre moussaillons exploite une activité commerciale dans les locaux sans droit ni titre,

— ordonne l’expulsion de la société Les quatre moussaillons et de tout et que de son chef des locaux objets du bail situé à [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 2], dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonne l’enlèvement des biens et des facultés mobilières se trouvant dans les lieux aux frais risques et périls de la société Les quatre moussaillons qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,

— condamne la société Les quatre moussaillons à lui payer une indemnité provisionnelle de 1 500 euros par mois au titre de son occupation illicite depuis le 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamne in solidum la société Les quatre moussaillons et la société Sweet vanilla à lui payer la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum la société Les quatre moussaillons et la société Sweet vanilla aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique et soutenues lors de l’audience, elle maintient ses demandes et sollicite le débouté de la société Sweet vanilla de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et le débouté de la société Les quatre moussaillons de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Elle affirme que le juge des référés est compétent pour connaître de ses demandes en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ; qu’il entre dans pouvoir le juge des référés de statuer sur l’inopposabilité d’un acte de cession au bailleur alors que le bail prévoit expressément une clause d’agrément du bailleur nécessitant le recueil de l’accord exprès par écrit du bailleur et que l’acte de cession régularisé le 27 décembre 2024 ne contient pas un tel accord ; qu’il n’existe donc pas de contestation sérieuse qui heurterait la compétence du juge des référés.

Elle constate que l’acte authentique du 1er août 2019 par lequel la société les Florestines a cédé son fonds à la société Sweet vanilla comporte une clause selon laquelle le preneur ne peut céder le bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ; qu’il en résulte que la cession du bail attaché au fonds de commerce est subordonnée à l’accord exprès et écrit du bailleur ; que, nonobstant les termes de cette clause, la cession au profit de la société Les quatre moussaillons s’est faite sans son accord écrit ; que l’irrégularité ne peut valablement être régularisée a posteriori ; que le courriel produit aux débats confirme l’absence de consentement exprès et écrit ; qu’elle n’a jamais consenti de manière claire et non équivoque à la cession envisagée ; que l’accord du bailleur doit être préalable et que le bailleur ne peut être contraint de donner son accord a posteriori.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 mai 2025 et soutenues lors de l’audience, la société Les quatre moussaillons demande au juge des référés de :

— constater l’accord des parties sur le principe de la cession du droit au bail et dire et juger abusif le refus de la bailleresse de signer l’acte de cession,

— autoriser en conséquence judiciairement la cession du bail à son profit avec effet à compter du 27 décembre 2024,

Subsidiairement :

— enjoindre Mme [V] [F] de régulariser l’acte de cession du droit au bail dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

Plus subsidiairement :

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [F],

— la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance .

Elle relève que, par courrier recommandé du 13 février 2025, le conseil de Mme [F] l’a informée de l’inopposabilité au bailleur de la cession de fonds opérée sans son agrément tout en lui indiquant qu’un transfert du bail serait possible à condition de porter le loyer mensuel à 2 500 euros hors-taxes ; qu’il résultait cependant des échanges entre les parties avant la cession que l’agrément du bailleur a été sollicité ; que Mme [F] a été informée du projet de cession plus de deux mois avant que celle-ci n’intervienne ; que l’article L. 145-6 du code de commerce conduit à réputer non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ; que la clause insérée au bail ne vise pas à interdire la cession mais à l’encadrer ; que Mme [F] ne dispose d’aucun moyen de s’opposer à la cession envisagée et qu’elle ne s’y est d’ailleurs pas opposée ; que la condition tendant au doublement du montant du loyer est prohibée sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce.

À titre subsidiaire, elle demande la régularisation a posteriori de l’agrément alors que le contrat de bail n’impose aucunement un consentement préalable du bailleur ; que Mme [F] ne dispose d’aucun motif légitime pour s’opposer à la cession ; qu’il n’existe aucun motif légitime à son refus qui est donc constitutif d’un abus ; qu’elle est fondée à passer outre le refus injustifié du bailleur.

En tout état de cause, elle observe qu’il n’y a pas lieu à référé compte tenu des contestations sérieuses existant, lesquelles ne peuvent être tranchées que par le juge du fond à l’occasion d’une procédure au cours de laquelle elle sera fondée à appeler en la cause le notaire instrumentaire.

La société Sweet vanilla dans ses dernières conclusions soutenues lors de l’audience demande au juge des référés de :

— constater l’accord des parties sur le principe de la cession du droit au bail,

— dire et juger abusif le refus de Mme [F] de signer l’acte de cession du bail,

— autoriser judiciairement la cession du droit de bail au profit de la société Les quatre moussaillons avec effet à compter du 27 décembre 2024,

— renvoyer les parties devant Me [B] pour qu’il soit procédé selon le dispositif de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— enjoindre Mme [F] de régulariser l’acte de cession du droit au bail dans le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— dire et juger Mme [F] mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et l’en débouter,

— condamner Mme [F] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F] en tous les frais et dépens.

Elle indique qu’il ressort des échanges intervenus entre les officiers ministériels avant la cession du fonds que Mme [F] a donné son accord et que son notaire s’est porté fort pour sa cliente au cours du mois de janvier 2025 ; que l’acte rappelle clairement que Mme [F] avait donné son accord ; que son consentement est donc acquis ; que l’absence d’écrit résulte uniquement du refus abusif de Mme [F] ; qu’en l’absence d’accord du bailleur, le juge des référés a compétence pour autoriser la cession du bail ; que l’urgence est justifiée par le fait que Mme [F] fait obstacle à l’exploitation du fonds et porte gravement atteinte aux intérêts du cédant et du cessionnaire ; qu’aucune disposition du bail n’impose que la formalisation de l’accord du bailleur soit antérieure à l’acte de cession du fonds.

A titre subsidiaire, elle note que l’intervention du bailleur a pour finalité que celui-ci puisse s’assurer des conditions d’exploitation des locaux ; qu’il ne peut pour autant s’opposer sans motifs à la cession du fonds dont le bail est un élément essentiel ; que Mme [F] n’a jamais refusé la cession mais l’a soumise à la condition d’une majoration de loyer ; qu’elle a, de ce fait, outrepassé les dispositions contractuelles et légales ; qu’elle ne peut imposer un déplafonnement du loyer ; qu’elle ne donne aucune explication à son refus de signature qui est abusif.

Elle estime que la mauvaise foi de Mme [F] est établie et que le juge des référés peut donc autoriser la cession du bail.

Lors de l’audience, les parties ont été interrogées sur une éventuelle mesure de médiation.

Cette mesure a été refusée par la société Les quatre moussaillons par note en délibéré du 23 juin 2025 comme par Mme [F].

La société Sweet vanilla a indiqué son accord pour une médiation tout en prenant acte du refus opposé par les autres parties.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera indiqué que la mesure de médiation proposée ayant été refusée par deux des parties, il n’est pas opportun d’ordonner une telle mesure.

Sur la demande tendant à voir dire inopposable l’acte de cession du fonds de commerce entre la société Sweet vanilla et la société Les quatre moussaillons :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de la combinaison des les articles 1103, 1717 du code civil et l’article L. 145-16 du code de commerce que les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit du bailleur, le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié.

Il en découle que le juge des référés peut constater l’inopposabilité de la cession d’un fonds de commerce (comprenant le droit au bail) dans l’hypothèse où le bailleur n’a pas donné son consentement malgré une clause du bail en ce sens.

Cependant, encore faut qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, Mme [F] et de la société Sweet vanilla étaient liées par un contrat de bail notarié suite à la cession de son fonds par la société les Florestines à la société Sweet vanilla le 1er août 2019, Mme [F] étant intervenue dans le cadre de cette cession. L’acte notarié du 1er août 2019 inclut une clause selon laquelle le cédant rappelle qu’au titre des conditions de cession du droit au bail pour lesquelles renvoi a été opéré aux charges et conditions du bail initial du 25 février 2010, il a été prévu que “le preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou partie les locaux ni les aliéner sous quelque forme que ce soit sans le consentement exprès et par écrit du bailleur”.

Mme [F] a été informée de l’intention de la société Sweet vanilla de céder son fonds de commerce à la société Les quatre moussaillons. Elle avait indiqué qu’elle n’accepterait le renouvellement de bail qu’à condition qu’il y ait une revalorisation du loyer. Il ne ressort d’aucun élément qu’elle ait accepté ou refusé la cession du droit de bail en cours lors de la cession du fonds à laquelle elle n’est pas intervenue, réalisée par acte authentique du 27 décembre 2024.

Cependant, il ressort des échanges entre les parties que son notaire a indiqué préparer un acte de cession du droit au bail, qu’il était plus simple d’attendre le retour du bailleur d’Espagne pour cette signature, qu’il donnait son accord pour que Me [R] fasse signer l’acte de cession du fonds, estimant que le bailleur ne peut pas s’opposer à cette cession.

Mme [F] ayant finalement refusé de régulariser l’acte de cession du bail, il n’est pas contestable qu’elle n’a pas donné un accord exprès et écrit à la cession.

Cependant force est de constater que le bail notarié ne prévoit aucunement que cet accord soit préalable à la cession alors même qu’une autorisation peut être donnée en justice en cas de refus abusif du bailleur.

Il est donc nécessaire qu’une interprétation de l’acte de bail notarié soit faite ainsi que la recherche des volontés des parties pour déterminer si l’accord devait intervenir avant la cession ou s’il pouvait être donné postérieurement. Il doit également être pris en compte les conséquences d’un éventuel refus abusif et celles liées à l’intervention de Me [B] affirmant que Mme [F] ne peut s’opposer à la cession.

Une telle interprétation du contrat et la recherche de la volonté des parties excède les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé s’agissant des demandes de Mme [F] étant observé que les demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ne sont que la conséquence de la demande tendant à voir dire le bail inopposable et, en conséquence, que la société Les quatre moussaillons est occupante sans droit ni titre.

Sur la demande tendant à voir dire abusif le refus de la bailleresse de signer l’acte de cession et sur la demande tendant à voir autoriser la cession du bail ou à enjoindre Mme [F] de régulariser l’acte de cession :

Tel que ci-dessus rappelé, une analyse du contrat de bail et la recherche de la volonté des parties est nécessaire pour déterminer si un accord préalable du bailleur était indispensable pour la cession du droit de bail et si une cession intervenue sans accord peut ou non être régularisée en cas de refus abusif, étant cependant relevé que Mme [F] n’indique pas pourquoi elle s’oppose à ladite cession, hormis le fait qu’elle exige un loyer revalorisé dans des conditions non autorisées par le code de commerce.

Dès lors, il n’ya pas non plus lieu à référé sur ces points, les demandes présentées excédant les pouvoirs du juge des référés compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires :

Chaque partie conservera la charge de ses dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées compte tenu de la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes présentées par Mme [V] [F] née [Z] ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de la société Les quatre moussaillons et des demandes de la société Sweet vanilla ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES