TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 21/04603 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-OBFF

NAC : 72Z

Jugement Rendu le 20 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

S.A.S. MONET PROPERTY SAS, Société par actions simplifiée au capital de 2.397.258 euros, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 840 931 471

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocate au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

ET :

Association FONCIERE URBAINE DES COPROPRIETAIRES DE LOTS RACCORDABLES A L’EMBRANCHEMENT FERRE DES Z.A.C DES HAULDRES ET PARISUD III, IV ET V, association foncière urbaine régie par les dispositions de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2024 et du décret n°2006-504 du 03 mai 2006 relatif aux associations foncières urbaines de propriétaires, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice, représenté par son Gestionnaire le Cabinet GSA IMMOBILIER, société anonyme au capital de 95.344 euros, dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 379 317 159

représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 11 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Une Association Foncière Urbaine (AFU) a été constituée entre tous les propriétaires des différentes zones d’activités des Hauldres et Parisud III, IV, V pouvant être desservis par la voie ferrée.

Aux termes de ses statuts, l’AFU a notamment pour objet la gestion, l’entretien, l’amélioration, le remplacement, éventuellement l’extension de l’embranchement ferré desservant la zone d’activités et raccordé au réseau SNCF. Elle a également pour objet les traités et marchés à passer avec tous fournisseurs, la répartition des dépenses entre les membres de l’association, le recouvrement des recettes et le paiement des dépens et, d’une façon générale, l’administration, la gestion, la police des terrains et ouvrages nécessaires à la réalisation de son objet.

La SAS Monet Property est propriétaire d’un bâtiment à usage principal d’entrepôt avec bureaux et aires de stationnement, donné à bail commercial à la société DHL Services Logistiques, compris dans le périmètre de l’AFU.

Lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2019, la résolution n°4 portant sur la modification des statuts selon l’ordonnance du 1er juillet 2024 et le décret du 3 mai 2006 ainsi que sa refonte relative à la modification du mode de répartition des dépenses et des charges a été adoptée à la majorité de l’article 26.

Les résolutions portant sur la répartition des dépenses et des charges lors des assemblées générales ultérieures des 7 septembre 2020, 29 juin 2021 et 04 avril 2022 ont été adoptées conformément aux statuts modifiés le 24 septembre 2019.

Par acte d’huissier du 03 août 2021, la SAS Money Property a assigné l’AFU des copropriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré des [Adresse 15], représenté par son gestionnaire le cabinet GSA Immobilier, devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 24 septembre 2019, et subsidiairement l’annulation de la résolution n°4 ainsi que l’annulation de l’assemblée générale du 07 septembre 2020, et subsidiairement, l’annulation des résolutions n°4, 11 et 12 outre l’annulation de tous les appels de fonds adressés depuis le 24 septembre 2019, le remboursement des fonds réglés et des dommages et intérêts.

***

En l’état de ses dernières conclusions n°4, régulièrement notifiées par Rpva le 23 avril 2024, la SAS Money Property demande au tribunal judiciaire de :

1°/ Sur l’Assemblée Générale de l’AFU du 24 septembre 2019 :

A titre principal :

CONSTATER que la résolution n°4 adoptée par l’Assemblée Générale du 24 septembre 2019 portant modification des statuts et du mode de répartition des charges conduit à une augmentation des charges de la société MONET PROPERTY sans qu’elle n’y ait consentie ;

Par conséquent, PRONONCER la nullité de la résolution n°4 de l’Assemblée Générale du 24 septembre 2019 portant modification des statuts de l’AFU et du mode de répartition des charges ;

Et par voie de conséquence, PRONONCER la nullité des statuts modifiés du 8 novembre 2019 de l’Association Foncière Urbaine des copropriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré des [Adresse 13] ;

A titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER que la résolution n°4 adoptée par l’Assemblée Générale du 24 septembre 2019 portant modification des statuts et du mode de répartition des charges est entachée d’un abus de majorité ;

Par conséquent, PRONONCER la nullité de la résolution n°4 de l’Assemblée Générale du 24 septembre 2019 portant modification des statuts de l’AFU et du mode de répartition des charges ;

Et par voie de conséquence, PRONONCER la nullité des statuts modifiés du 8 novembre 2019 de l’Association Foncière Urbaine des copropriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré des [Adresse 12], [Adresse 7] ;

A titre infiniment subsidiaire :

DIRE ET JUGER que l’Assemblée Générale du 24 septembre 2019 est entachée d’une irrégularité du fait du non-respect d’une disposition statutaire ;

Par conséquent, PRONONCER la nullité de l’Assemblée Générale du 24 septembre 2019 en son intégralité ;

Et par voie de conséquence, PRONONCER la nullité des statuts modifiés du 8 novembre 2019 de l’Association Foncière Urbaine des copropriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré des [Adresse 11] ET [Adresse 10], [Adresse 7] ;

2°/ En outre. sur l’Assemblée Générale de l’AFU du 7 septembre 2020 :

A titre principal :

CONSTATER que les résolutions n°4, 11 et 12 de l’Assemblée Générale du 7 septembre 2020 conduisent à une augmentation des charges de la société MONET PROPERTY sans qu’elle n”y ait consentie ;

Par conséquent, PRONONCER la nullité des résolutions n°4, 11 et 12 de l’Assemblée Générale du 7 septembre 2020 ;

A titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER que les résolutions n °4, ll et 12 de l’Assemblée Générale du 7 septembre 2020 sont entachées d’abus de majorité ;

Par conséquent, PRONONCER la nullité des résolutions n °4, ll et 12 de l’Assemblée Générale du 7 septembre 2020 ;

A titre infiniment subsidiaire :

DIRE ET JUGER que l’Assemblée Générale du 7 septembre 2020 est entachée d’irrégularités du fait du non-respect de dispositions statutaires ;

Par conséquent, PRONONCER la nullité de l’Assemblée Générale du 7 septembre 2020 en son intégralité ;

3°/ En outre. sur les demandes additionnelles relatives à l’Assemblée Générale de l”AFU du 29 juin 2021 :

A titre liminaire, JUGER RECEVABLES lesdites demandes additionnelles, et en conséquence :

A titre principal:

CONSTATER que les résolutions n°4, n°1 (sous-résolution de la résolution n°10) et n°11 de l’Assemblée Générale du 29 juin 2021 conduisent à une augmentation des charges de la société MONET PROPERTY sans qu’elle n’y ait consentie ;

Par conséquent, PRONONCER la nullité des résolutions n°4, n°1 (sous-résolution de la résolution n°10) et n°11 de l’Assemblée Générale du 29 juin 2021 ;

A titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER que les résolutions n°4, n°1 (sous-résolution de la résolution n°10) et n°11 de l’Assemblée Générale du 29 juin 2021 sont entachées d’abus de majorité ;

Par conséquent, PRONONCER la nullité des résolutions n°4, n°1 (sous-résolution de la résolution n°10) et n°11 de l’Assemblée Générale du 29 juin 2021 ;

A titre infiniment subsidiaire :

DIRE ET JUGER que l’Assemblée Générale du 29 juin 2021 est entachée d’irrégularités du fait du non-respect de dispositions statutaires ;

Par conséquent, PRONONCER la nullité de l’Assemblée Générale du 29 juin 2021 en son intégralité ;

4°/ En outre. sur les demandes additionnelles relatives à l”Assemblée Générale de l’AFU du 4 avril 2022 :

A titre liminaire, JUGER RECEVABLES lesdites demandes additionnelles, et en conséquence :

A titre principal :

CONSTATER que la résolution n°4 adoptée par l’Assemblée Générale du 4 avril 2022 conduit à une augmentation des charges de la société MONET PROPERTY sans qu’elle n’y ait consentie ;

Par conséquent, PRONONCER la nullité de la résolution n°4 de l’Assemblée Générale du 4 avril 2022 ;

A titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER que la résolution n°4 adoptée par l’Assemblée Générale du 4 avril 2022 est entachée d’un abus de majorité ;

Par conséquent, PRONONCER la nullité de la résolution n°4 de l’Assemblée Générale du 4 avril 2022 ;

5°/ En tout état de cause :

ORDONNER à l’Association Foncière Urbaine des copropriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré des [Adresse 11] ET [Adresse 10], [Adresse 7] représentée par son gestionnaire GSA IMMOBILIER de procéder à l’annulation de tous les appels de fonds qui ont été émis et facturés à la société MONET PROPERTY depuis l’Assemblée Générale du 7 septembre 2020 relatifs aux charges et dépenses pour l’entretien des voies ferrées dépendantes du trafic ferroviaire, compte tenu des clés de répartition qui y ont été appliquées à tort, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

ORDONNER à l’Association Foncière Urbaine des copropriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré des [Adresse 11] ET [Adresse 10], [Adresse 7] représentée par son gestionnaire GSA IMMOBILIER de rectifier les appels de fonds émis et facturés à la société MONET PROPERTY depuis l’Assemblée Générale du 7 septembre 2020, en calculant sa quote-part de charges et dépenses pour l’entretien des voies ferrées dépendantes du trafic ferroviaire au prorata des tantièmes qu’elle détient dans l’AFU, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Par conséquent, CONDAMNER l’Association Foncière Urbaine des copropriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré des [Adresse 11] ET [Adresse 10], [Adresse 7] représentée par son gestionnaire GSA IMMOBILIER à régler à la société MONET PROPERTY une somme de 297.915,13 euros, en remboursement des trop-versés de charges indûment facturées, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement à intervenir ;

CONDAMNER l’Association Foncière Urbaine des copropriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré des [Adresse 11] ET [Adresse 10], [Adresse 7] représentée par son gestionnaire GSA IMMOBILIER à régler à la société MONET PROPERTY une somme de 9000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par les augmentations de charges appliquées sans son consentement, les abus de majorité commis dans les votes des résolutions et les irrégularités des assemblées générales ;

CONDAMNER l’Association Foncière Urbaine des copropriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré des [Adresse 11] et [Localité 9] [Adresse 6], [Adresse 7] représentée par son gestionnaire GSA IMMOBILIER au paiement à la société MONET PROPERTY d’une somme de 10000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER l’Association Foncière Urbaine des Copropriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré des [Adresse 11] et [Localité 9] [Adresse 6], [Adresse 7] représentée par son gestionnaire GSA IMMOBILIER aux entiers dépens.

Au soutien, la SAS Money Property explique qu’elle ne doit avoir à sa charge que les dépenses dépendantes du trafic au prorata des tantièmes qu’elle détient dans l’AFU comme ce qui était appliqué avant le 24 septembre 2019 où de nouveaux statuts ont été adoptés en fraude de ses droits.

Elle demande l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 24 septembre 2019 relative à l’adoption de nouveaux statuts avec une nouvelle clé de répartition des charges qui conduit à une augmentation de ses charges sans qu’elle n’y ait consentie, qui constitue un abus de majorité et qui est entachée d’une irrégularité du fait du non respect des dispositions statutaires.

Pour les mêmes motifs, elle demande l’annulation des résolutions n°4, 11 et 12 de l’assemblée générale du 7 septembre 2020 s’inscrivant dans la continuité de la nouvelle clé de répartition des charges adoptée le 24 septembre 2019.

La demanderesse réplique que ses demandes additionnelles relatives aux assemblées générales du 29 juin 2021 et du 04 avril 2022 sont recevables comme se rattachant par un lien de dépendance et de connexité suffisant aux demandes initiales de l’assignation introductive d’instance. Les nouvelles résolutions contestées étant des actualisations des résolutions initialement contestées, la demanderesse en demande l’annulation pour les mêmes motifs.

En conséquence des annulations de la nouvelle clé de répartition sollicitées, la SAS Money Property réclame, sous astreinte, l’annulation et la rectification des appels de fonds émis ainsi que le remboursement des trop versés de charges qu’elle a réglés, outre le versement de dommages et intérêts.

***

Aux termes de ses conclusions n°4, régulièrement notifiées par Rpva le 07 février 2024, l’AFU Voies Ferrées [Localité 9] demande au tribunal judiciaire de :

Déclarer irrecevable la demanderesse au titre de sa demande d’annulation des assemblées générales de 2021 et 2022.

Sur le fond

Il est demandé à la juridiction :

DEBOUTER La société MONET PROPERTY de l’ensemble de ses demandes et prétentions.

La CONDAMNER à verser à l’AFU VOIES FERREES [Localité 9] une somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.

A titre liminaire, rappelant le principe d’autonomie des assemblées générales, l’AFU soulève l’irrecevabilité des demandes visant les assemblées générales de 2021 et 2022 qui ne présentent pas de lien avec les demandes initiales.

Sur le fond, l’AFU rappelle que les statuts initiaux prévoient que l’objet de l’association porte également sur la répartition des dépenses entre les membres. Selon elle, il est apparu inéquitable de laisser à la charge de propriétaires de différents lots l’intégralité de l’entretien et de la réparation du réseau ferré alors que seuls 2 membres représentant 47099 et 39071 des tantièmes sur 1053088 utilisent les voies. C’est dans ce contexte que l’assemblée générale du 24 septembre 2019 a adopté une modification de la clef de répartition des charges d’entretien et de réparation des voies ferrées en se fondant sur le critère objectif de leur utilisation calculée au regard des statistiques de trafic de chacun des propriétaires.

La défenderesse conteste toute irrégularité du fait du non respect des dispositions statutaires en rappelant que le régime de la copropriété n’a pas vocation à s’appliquer aux associations foncières urbaines et, qu’en tout état de cause, la SAS Money Property ne justifie d’aucun grief tiré du moyen de nullité soulevé qu’elle qualifie de pure opportunité.

Elle réfute tout abus de majorité expliquant que la nouvelle répartition a été approuvée par la majorité des membres, dans l’intérêt collectif de l’association, selon un critère d’utilité objective tiré de l’utilisation faite par chaque membre de la voie ferrée, sans aucun déséquilibre anormal. Ce critère d’utilité objective ne peut conduire à un abus de majorité et partant à une annulation des appels de fonds correspondant à des charges statutairement prévues et à des dépenses qui doivent être payées par les adhérents.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 27 juin 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 12 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes d’annulation des assemblées générales du 29 juin 2021 et du 04 avril 2022

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 du même code dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, l’AFU n’apparaît pas recevable à soulever devant le tribunal statuant au fond, et non devant le juge de la mise en état, l’irrecevabilité des demandes d’annulation des assemblées générales du 29 juin 2021 et du 04 avril 2022 qui ne se rattacheraient pas par un lien de connexité suffisant avec les demandes de l’assignation introductives d’instance.

Il convient donc de déclarer le tribunal statuant au fond incompétent pour statuer sur la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes d’annulation des assemblées générales du 29 juin 2021 et du 04 avril 2022.

Sur les demandes principales d’annulation des résolutions n°4 de l’assemblée générale du 24 septembre 2019, d’annulation des résolutions n°4, 11 et 12 de l’assemblée générale du 07 septembre 2020, des résolutions n° 4, n°1 (sous résolution n°10) et 11 de l’assemblée générale du 29 juin 2021 et d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 04 avril 2022 qui n’ont pas été adoptées à l’unanimité

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 14 des statuts constitutifs de l’AFU des propriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré de la [Adresse 11] stipule que « les décisions de l’Assemblée Générale sont prises à la majorité absolue des voix des membres présents ou représentés.

Toutefois, les décisions ayant pour objet, soit de modifier les statuts, soit d’aliéner sous quelque forme que ce soit les biens immeubles de l’Association, soit d’entreprendre des ouvrages qui n’ont pas le caractère de travaux d’entretien ou qui ne sont pas nécessités par l’intérêt général, ne peuvent être prises qu’à la double majorité des membres de l’Association et de la moitié des voix de ceux-ci ».

Ces dispositions ont été intégralement reprises dans l’article 17 des statuts issus de la mise en conformité avec l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret en Conseil d’État n°2006-504 du 03 mai 2006.

Conformément à l’article L.322-1 du code de l’urbanisme, les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance n°2004-632 du 01er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution des travaux et opérations énumérés à l’article L.322-2.

Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance n°2004-632 du 01 juillet 2004, les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

En l’espèce, la SAS Monet Property, se fondant sur les dispositions de l’article 7 de l’ordonnance du 01 juillet 2004, soutient que toute modification des statuts d’une AFU ne peut avoir lieu qu’à l’unanimité. Elle demande en conséquence l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 24 septembre 2019 ayant modifié les statuts de l’AFU sans son accord et l’annulation des résolutions des assemblées générales ultérieures ayant procédé à la répartition des dépenses et des charges sur la base des statuts irrégulièrement modifiés.

Il apparaît cependant que les statuts originaires (article 14), puis modifiés de l’AFU (article 17), ont prévu des règles spécifiques régissant les modalités de vote en vue de les modifier. Ces règles ont un caractère contractuel et s’imposent aux parties avec force obligatoire, conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil sus rappelés.

La jurisprudence rappelée par la demanderesse, selon laquelle la cour de cassation, sur le fondement de l’article 7 de l’ordonnance du 01er juillet 2004, exige l’unanimité lorsque la modification des statuts a pour effet d’augmenter les engagements des associés n’a pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce alors que les statuts de l’AFU prévoient expressément des règles spécifiques régissant les modalités de vote pour la modification des statuts.

Les demandes principales d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 24 septembre 2019, d’annulation des résolutions n°4, 11 et 12 de l’assemblée générale du 07 septembre 2020, des résolutions n° 4, n°1 (sous résolution n°10) et 11 de l’assemblée générale du 29 juin 2021 et d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 04 avril 2022 au motif qu’elles n’ont pas été adoptées à l’unanimité n’apparaissent donc pas bien fondées et la SAS Monet Property ne peut qu’en être déboutée.

Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n°4 de l’assemblée générale du 24 septembre 2019, d’annulation des résolutions n°4, 11 et 12 de l’assemblée générale du 07 septembre 2020, des résolutions n° 4, n°1 (sous résolution n°10) et 11 de l’assemblée générale du 29 juin 2021 et d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 04 avril 2022 en raison d’un abus de majorité

L’article 3 des statuts initiaux de l’AFU stipule que l’association a pour objet la gestion, l’entretien, l’amélioration, le remplacement éventuellement l’extension de l’embranchement ferré desservant la zone d’activités et raccordé au réseau de la SNCF.

Conformément à l’article 6 de ces mêmes statuts, l’assemblée générale des propriétaires, statuant dans les conditions de quorum et de majorité ci après, est souveraine pour toutes les questions comprises dans l’objet du syndicat. Les décisions régulièrement prises obligent tous les propriétaires, même ceux qui ont voté contre la décision ou qui n’ont été présents ou représentés à la réunion.

Aux termes de l’article 14, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des membres présents ou représentés.

Ces dispositions des statuts initiaux ont été intégralement reprises dans les statuts modifiés pour mise en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret en Conseil d’État du 3 mai 2006 (articles 4, 10 et 17).

Il est établi que la décision de l’assemblée générale d’une AFU ne saurait être annulée pour abus de droit de la majorité que s’il est établi qu’elle a été prise contrairement à l’intérêt général de l’association et dans l’unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment des membres de la minorité.

En l’espèce, la SAS Monet Property demande à titre subsidiaire l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 24 septembre 2019 ayant modifié les statuts de l’AFU et l’annulation des résolutions des assemblées générales ultérieures ayant procédé à la répartition des dépenses et des charges sur la base des statuts modifiés sur le fondement d’un abus de majorité. Selon elle, la nouvelle répartition des charges est abusive et déséquilibrée, qu’elle remet en cause l’intérêt collectif et l’objet même de l’AFU ainsi que sa pérennité.

L’AFU Voies Ferrées [Localité 9] réplique que l’abus de majorité n’est pas caractérisé alors que la SAS Monet Property profite quasiment seule de l’infrastructure ferrée. Selon elle, il serait inéquitable de laisser à la charge de tous les propriétaires l’intégralité de l’entretien et de la réparation du réseau ferré tandis que l’utilisation de l’infrastructure n’est pas identique selon les utilisateurs.

Il est constant que jusqu’à l’assemblée générale du 24 septembre 2019, les charges étaient réparties selon les tantièmes généraux de chaque membre et indépendamment du trafic réalisé.

La résolution n°4 adoptée lors l’assemblée générale du 24 septembre 2019 a modifié ce mode de répartition des charges comme suit :

1) les charges indépendantes du trafic ferroviaires sont calculées en charges communes générales dont 30 % des travaux d’entretien des voies ferrées

2) les charges dépendantes du trafic sont calculées selon une clé de répartition liée au nombre de wagons ayant circulé sur l’année N-1 pour chacun des utilisateurs dont 70 % des travaux d’entretien des voies ferrées.

Alors que la résolution querellée se fonde, pour modifier la répartition des charges, sur le critère objectif de l’utilisation de la voie ferrée par chacun des membres de l’association, ce qui apparaît conforme à l’intérêt général, la demanderesse échoue à rapporter la preuve de l’abus de majorité allégué,

Les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n°4 de l’assemblée générale du 24 septembre 2019, d’annulation des résolutions n°4, 11 et 12 de l’assemblée générale du 07 septembre 2020, des résolutions n° 4, n°1 (sous résolution n°10) et 11 de l’assemblée générale du 29 juin 2021 et d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 04 avril 2022 en raison d’un abus de majorité n’apparaissent pas bien fondées et la société Monet Property ne peut qu’en être déboutée.

Sur les demandes infiniment subsidiaires d’annulation des assemblées générales du 24 septembre 2019, du 07 septembre 2020, 29 juin 2021 pour irrégularités du fait du non respect d’une disposition statutaire

L’article 9 des statuts initiaux de l’AFU stipule que les convocations aux assemblées générales seront adressées valablement au moins 15 jours avant la réunion. Elles contiennent le jour, le lieu, l’heure de la réunion et l’ordre du jour. Elles sont adressées aux membres de l’association ou à leurs représentants au domicile qu’ils ont fait connaître, et sous pli recommandé.

L’article 12 stipule que l’assemblée générale se tient au lieu indiqué dans les convocations ; ce lieu doit se trouver, sauf cas de force majeure, dans le département de Seine et Marne.

L’article 14 stipule que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des membres présents ou représentés.

Ces dispositions des statuts initiaux ont été intégralement reprises dans les statuts modifiés pour mise en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret en Conseil d’État du 3 mai 2006 (articles 11, 14, 17).

En l’espèce, la société Monet Property demande l’annulation des assemblées générales du 24 septembre 2019, du 07 septembre 2020 et du 29 juin 2021 pour non respect des dispositions statutaires s’agissant d’assemblées générales ayant pu se tenir en dehors du département de Seine et Marne en dehors de tout cas de force majeure établi, ayant pu adopter des résolutions à la majorité simple avec une convocation ayant pu être envoyée par simple courriel sans respect du délai de prévenance et ayant pu se tenir en visio conférence en violation des statuts.

L’AFU réplique que les moyens soulevés sont de pure opportunité en l’absence de grief démontré.

Il est constant que la validité des délibérations d’une association foncière urbaine est régie par les règles applicables aux contrats et aux obligations, conformément aux dispositions sus rappelées de l’article 1103 du code civil.

Il ressort des dispositions sus rappelées des articles 9, 12, 14 des statuts initiaux- devenus les articles 11, 14 et 17 des statuts modifiés- qu’aucune sanction du non respect des conditions de convocation et de tenue des assemblées générales n’est prévue.

Dès lors, la nullité des décisions d’assemblées générales pour non respect des dispositions statutaires ne peut être prononcée que si les irrégularités ont eu une incidence sur le déroulement et la sincérité des délibérations.

Contrairement à ce qui a été soutenu, la convocation pour l’assemblée générale du 29 juin 2021 a été adressée à la demanderesse par lettre recommandé avis de réception distribué le 11 juin 2021, soit 15 jours avant sa tenue, ainsi qu’il en ressort de la pièce 10 de la défenderesse. Ni le fait que cette convocation, qui a été adressée non au siège social de la SAS Monet Property mais à l’adresse postale d’un gestionnaire, ni celui que, dans le silence des statuts, cette assemblée se soit tenue en distanciel n’ont eu d’incidence sur le bon déroulement de l’assemblée générale à laquelle la demanderesse a assisté.

Le simple fait que les assemblées générales du 24 septembre 2019, du 07 septembre 2020 et du 29 juin 2021 aient pu se tenir en dehors du département de Seine et Marne sans cas de force majeure établi contrairement à l’article 14 des statuts modifiés ne suffit pas à caractériser une incidence sur le déroulement et la sincérité des délibérations de ces assemblées, alors que la SAS Monet Property était présente à chacune de ces assemblées.

Enfin, s’agissant des mentions « résultat du vote selon l’article 24 (majorité simple) » ou « résultat du vote selon l’article 26 (majorité renforcée) » figurant sur les procès verbaux des assemblées générales du 24 septembre 2019 et du 07 septembre 2020 la demanderesse échoue à démontrer, sur ce seul moyen, que les résolutions concernées n’ont pas été adoptées à la majorité absolue conformément aux statuts alors que l’AFU explique que le logiciel utilisé est celui des syndics de copropriété et qu’il s’agit manifestement d’une « erreur de plume » sans incidence démontrée sur le vote.

Les demandes infiniment subsidiaires d’annulation des assemblées générales du 24 septembre 2019, du 07 septembre 2020, 29 juin 2021 pour irrégularités du fait du non respect d’une disposition statutaire n’apparaissent pas bien fondées et la SAS Monet Property ne peut qu’en être déboutée.

Sur les demandes d’annulation et de rectification, sous astreinte, des appels de fonds émis depuis le 07 septembre 2020 et de remboursement des trop versés de charges indûment facturées

La SAS Monet Property, qui a été déboutée de ses demandes en annulation de résolutions et des assemblées générales du 24 septembre 2019, 07 septembre 2020, 29 juin 2021 n’établit pas le bien fondé de ses demandes subséquentes d’annulation et de rectification, sous astreinte, des appels de fonds émis depuis le 07 septembre 2020 et de remboursement des trop versés de charges indûment facturées dont elle ne peut qu’être déboutée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SAS Monet Property, partie perdante, échoue à démontrer une quelconque faute de l’AFU qui lui aurait causé un préjudice.

La demande présentée à titre de dommages et intérêts n’apparaît pas bien fondée et la SAS Monet Property ne peut qu’en être déboutée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS Monet Property, partie perdante, est condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Il apparaît équitable de condamner la SAS Monet Property à payer une somme de 2.500 euros à l’AFU des copropriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré des [Adresse 14] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉCLARE le tribunal incompétent pour statuer sur la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes d’annulation des assemblées générales du 29 juin 2021 et du 04 avril 2022.

DÉBOUTE la SAS Monet Property de l’intégralité de ses demandes

CONDAMNE la SAS Monet Property à payer une somme de 2.500 euros à l’Association Foncière Urbaine des copropriétaires de lots raccordables à l’embranchement ferré des [Adresse 14] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SAS Monet Property aux entiers dépens

Ainsi fait et rendu le VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,